135家房企總體資產(chǎn)負債率67.7% 或降價換銷量

　　上市房企中期業(yè)績發(fā)布沒多久,8月的銷售成績單又令人更加詫異。

　　前8月部分房企同比業(yè)績增幅明顯

　　宏觀調(diào)控4個多月以后的9月2日,地產(chǎn)龍頭萬科(000002)、H股房企世茂房地產(chǎn)(00813.HK)及碧桂園(2007.HK)發(fā)布今年8月份的銷售數(shù)據(jù),其中顯示,萬科8月實現(xiàn)銷售金額119.9億,較去年同期上升149%;世茂8月單月銷售額約為27億元,較7月環(huán)比增長35%;碧桂園8月單月實現(xiàn)合同銷售金額約為31億元,較去年同期增長近兩倍,為197%。

　　萬科8月銷售額首次突破100億元大關,為119.9億元,這也驗證了此前單月銷售突破百億的傳言,至此,萬科今年已累計實現(xiàn)銷售金額572.1億元,同比增長40.6%,完成全年銷售目標的72%。而萬科下半年供應量要大于上半年,下半年單月銷售有可能超過百億元。

　　據(jù)了解,前八個月,世茂房地產(chǎn)累計合約銷售額達161億元,已完成全年銷售目標的54%,碧桂園累計簽約合同銷售金額約184億元,較去年同比增長66%,已完成全年銷售目標的61%,兩家房企今年的銷售目標均為300億元。

　　下半年沖量有壓力,大庫存企業(yè)降價換銷量

　　世茂房地產(chǎn)中期業(yè)績顯示,因推盤量少,上半年合約銷售額為人民幣113億元,同比減少13.9%,下半年公司將會加大推盤,提高銷售額。世茂房地產(chǎn)副主席兼執(zhí)行董事許世壇曾在中期業(yè)績會上表示,目前暫時未有對銷售目標調(diào)整的計劃,還要看九、十月的銷售情況。

　　對于8月份的成績,碧桂園方面僅表示理想。根據(jù)碧桂園上半年業(yè)績顯示,公司前六個月總收入約118億元,同比上升約27.8%,確認銷售面積約210萬平方米,同比增長約20.5%。新任總裁莫斌也透露,碧桂園在下半年會推出8個樓盤,其中天津樓盤已經(jīng)推出,余下7個樓盤有6個在廣東省內(nèi),1個在省外。

　　相比較一般企業(yè),上市公司更需要銷售業(yè)績,而上半年因為3-4月的紅火,使得半年報數(shù)據(jù)大多比較好,而已經(jīng)持續(xù)的4個多月調(diào)控使得市場開發(fā)商已經(jīng)大部分負債率上漲,數(shù)據(jù)顯示:135家房地產(chǎn)上市公司,總體資產(chǎn)負債率水平已達67.79%,較上年同期的63.94%上升了近4個百分點,較2009年年底的65.03%也上升了2.76個百分點。

　　而從“萬保招金”四大上市房企的情況來看,其資產(chǎn)負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(chǎn)(000024)相對較低,也達61.30%,而保利地產(chǎn)(600048)則高達76.77%,萬科A(000002)和金地集團(600383)的資產(chǎn)負債率也均接近了70%的水平。

　　金九銀十已經(jīng)到了市場的最關鍵時期,也是調(diào)控政策和效果的最關鍵時期,大庫存的企業(yè)很可能面臨必須降價換銷量的境地。而因為低價供應量大漲帶來的成交量上漲可能被部分開發(fā)商認為是市場回暖,也可能在一定區(qū)域出現(xiàn)提價行為,但是一旦形成趨勢,宏觀調(diào)控政策很可能出臺更嚴厲的打擊,所以在金九銀十可以說是反彈與下調(diào)壓力并存。

　　市場觀察

　　北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認為,低價樓盤的熱銷導致市場數(shù)據(jù)上漲,而供應量的加大也是主要因素,像萬科就是如此,僅在北京就有上千套的新增供應。對于樓市傳統(tǒng)的金九銀十,盡管面臨調(diào)控,但市場的需求一直都不缺,缺的是合適的價格,只要開發(fā)商順應市場,低于預期價格推盤,那么獲得銷量是理所當然。