135家房企總體資產負債率67.7% 或降價換銷量

　　上市房企中期業績發布沒多久,8月的銷售成績單又令人更加詫異。

　　前8月部分房企同比業績增幅明顯

　　宏觀調控4個多月以后的9月2日,地產龍頭萬科(000002)、H股房企世茂房地產(00813.HK)及碧桂園(2007.HK)發布今年8月份的銷售數據,其中顯示,萬科8月實現銷售金額119.9億,較去年同期上升149%;世茂8月單月銷售額約為27億元,較7月環比增長35%;碧桂園8月單月實現合同銷售金額約為31億元,較去年同期增長近兩倍,為197%。

　　萬科8月銷售額首次突破100億元大關,為119.9億元,這也驗證了此前單月銷售突破百億的傳言,至此,萬科今年已累計實現銷售金額572.1億元,同比增長40.6%,完成全年銷售目標的72%。而萬科下半年供應量要大于上半年,下半年單月銷售有可能超過百億元。

　　據了解,前八個月,世茂房地產累計合約銷售額達161億元,已完成全年銷售目標的54%,碧桂園累計簽約合同銷售金額約184億元,較去年同比增長66%,已完成全年銷售目標的61%,兩家房企今年的銷售目標均為300億元。

　　下半年沖量有壓力,大庫存企業降價換銷量

　　世茂房地產中期業績顯示,因推盤量少,上半年合約銷售額為人民幣113億元,同比減少13.9%,下半年公司將會加大推盤,提高銷售額。世茂房地產副主席兼執行董事許世壇曾在中期業績會上表示,目前暫時未有對銷售目標調整的計劃,還要看九、十月的銷售情況。

　　對于8月份的成績,碧桂園方面僅表示理想。根據碧桂園上半年業績顯示,公司前六個月總收入約118億元,同比上升約27.8%,確認銷售面積約210萬平方米,同比增長約20.5%。新任總裁莫斌也透露,碧桂園在下半年會推出8個樓盤,其中天津樓盤已經推出,余下7個樓盤有6個在廣東省內,1個在省外。

　　相比較一般企業,上市公司更需要銷售業績,而上半年因為3-4月的紅火,使得半年報數據大多比較好,而已經持續的4個多月調控使得市場開發商已經大部分負債率上漲,數據顯示:135家房地產上市公司,總體資產負債率水平已達67.79%,較上年同期的63.94%上升了近4個百分點,較2009年年底的65.03%也上升了2.76個百分點。

　　而從“萬保招金”四大上市房企的情況來看,其資產負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(000024)相對較低,也達61.30%,而保利地產(600048)則高達76.77%,萬科A(000002)和金地集團(600383)的資產負債率也均接近了70%的水平。

　　金九銀十已經到了市場的最關鍵時期,也是調控政策和效果的最關鍵時期,大庫存的企業很可能面臨必須降價換銷量的境地。而因為低價供應量大漲帶來的成交量上漲可能被部分開發商認為是市場回暖,也可能在一定區域出現提價行為,但是一旦形成趨勢,宏觀調控政策很可能出臺更嚴厲的打擊,所以在金九銀十可以說是反彈與下調壓力并存。

　　市場觀察

　　北京中原三級市場研究總監張大偉認為,低價樓盤的熱銷導致市場數據上漲,而供應量的加大也是主要因素,像萬科就是如此,僅在北京就有上千套的新增供應。對于樓市傳統的金九銀十,盡管面臨調控,但市場的需求一直都不缺,缺的是合適的價格,只要開發商順應市場,低于預期價格推盤,那么獲得銷量是理所當然。