樓市黃金月大預測：賣的好不好 優惠大不大？(3)

　　懸念3

　　誰在買房子？

　　-本刊預測

　　剛性需求

　　仍是主力軍

　　“金九銀十”來臨，開發商加緊出貨。據本刊記者調查統計，整個9月份，廣州新增住宅供應將達到逾萬套，與今年1-7月的月均新增供應相比，增幅達54%。面對如此大的供應量，究竟將會有哪些人加入到購房大軍中去？

　　本來，很多人都認為，隨著樓市回暖，加上黃金月里，中心城區又將推出22個新樓盤，手頭寬裕的投資者和改善型買家出手的可能性較大。不過，從種種跡象看來，最有可能成為購房主力軍的，還是剛性需求者。8月以來，廣州樓市量價齊漲，仔細一推敲不難發現，全市均價上漲主要是由于高價盤成交活躍拉動，成交量出現反彈，更多的則是由于新政后成交量被壓抑、剛性需求集中釋放而引發。

　　在這種情況下，市場是否“假回暖”，投資者對此是慎之又慎的。國家調控從根本上是要重拳打擊炒房者和投資客，加大他們的購房成本，從而挫傷這部分群體的購房熱情。而改善型買家主要是“換房一族”，在目前還不明朗的市場下，既然有“窩”安身，也就不急于一時，非要在黃金月買房。

　　這樣一來，真正對住房有剛性需求者似乎順理成章成為主力。一則，在黃金月里推貨的市郊樓盤非常多，共有26個。據前兩周陽光家緣的統計數據顯示，番禺低價盤的成交量出現“井噴”，從一定程度反映出剛性需求者購房勢頭之猛。二則，受新政影響，開發商積壓大量樓盤，也想搶在這個銷售旺季賣出個好成績，于是優惠登記、打折、贈送等不同形式的促銷手法涌現，而從目前的市場來看，市郊樓盤仍有降價的余地，亦將成為剛性需求者的首選。

　　此外，由于新政出臺數月以來，中心區域樓盤并沒有出現明顯降價的跡象，也令不少剛性需求者除了選擇一些郊區樓盤外，還將目光投向了二手市場。據中原地產監測的數據顯示，二手房的價格不但沒跌，反而微升了。

　　因此，在這黃金月里，剛性需求者終成主流。但值得注意的是，剛性需求能否得到更大釋放，還取決于開發商是否采取積極的促銷措施。

　　-專家視點

　　★趙卓文：剛需占七八成

　　今年以來，樓市剛性需求壓抑了很久，這將會在黃金月期間爆發。而黃金月期間，廣州所推的產品更多是適合剛性需求的。例如亞運城，產品就是一房至三房，比 較適合自住，加上入市門檻不高，能吸引剛性需求入市。黃金月期間，估計剛需和改善型、投資型需求之間的比例為七三開或者八二開。

　　到底都有誰在買房？自用型、改善型、投資型買家哪個占的比例大？有沒有一定的偏向性？

　　★黃韜：三分天下，不分伯仲

　　7月下旬開始，廣州樓市成交量的回升主要集中在首次置業者上，即以剛性需求為主。從8月下旬到9月，投資者開始入市。在這種情況下，自住型、改善型、投資型的買家都會在黃金月里出擊，不再以剛性需求為主。再者，從供應結構上看，有些樓盤是自住型的，有些則是投資或改善型的，很難說哪個偏向性大，應該是三分天下，不分伯仲。

　　★韓世同：以改善型群體為主

　　從目前情況來看，改善型群體都有意愿購房，經濟能力較強。而投資型群體雖然也愿意買房，但畢竟不會很多，因為多數人覺得現在投資的話，樓價還太高，因此，9、10月份價格實惠的樓盤會成為投資者的目標。

　　★黎文江：投資者入市較慢

　　黃金月，投資群體雖然會入市，但可能會慢一點。因為投資者是看漲不看跌的，只有等到價格開始上漲，成交量大了，投資者才會出手，目前多數投資者還是處于觀望狀態。相對于投資者，首次置業者會顯得更積極，因為現在可供選購的產品多了，價格也比較穩定。