九月樓市旺季來臨 海南商業地產是否也有春天？

　　房產新政出臺至今已有近五個月，在這五個月里，海南樓市一度遭遇寒冬。但隨著九月樓市旺季的來臨，海南樓市也迎來了久違的生機，大量新盤涌入市場，各種打折讓利活動頻現，樓市似乎開始有回暖的跡象。

　　據了解，最近一段時間，新開盤的幾個項目都有不錯的銷售業績，當然，這也與項目開盤前“高開”，開盤時“低走”不無關系。從地產海南的監測數據顯示，剛進入9月的第一周，海南樓市就迎來了一日成交量達201套的好成績。這樣的跡象或許表明了，住宅市場正逐漸回暖。那么，曾經因新政出臺而風光無限的商業地產市場行情如何，能否繼續因“政”得福呢?

　　對比投資住宅和商業兩種物業形態，商業地產應該說更具保值增值功能，因為通常意義上，住宅被視作一種消費品，雖然也兼有投資品的功能，而商業地產則更具投資品的特點。此次新政之前，住宅之所以比租賃回報更高的寫字樓、商鋪更具吸引力，是因為寫字樓、商鋪的貸款首付需要50%，而現在二套住宅的首付也提高到50%，住宅、寫字樓、商鋪三方就站在同一起跑線上，在這種情況下，租賃回報更高的寫字樓、商鋪的吸引力自然會比住宅更大。

　　由于樓市宏觀調控政策主要指向的是住宅的投機性需求，當這部分資金受到擠壓后，便可能轉向投入商辦市場。此消彼漲，商業地產或許就成為了一個良好的資金避風港。

　　2009年，由于受國際金融危機影響，商業地產一直處在停滯的發展狀態，但在國家的宏觀調控下，2010年商業地產的融資環境面臨新的轉機。

　　目前海南國際旅游島建設可謂是促進了海南商業地產的發展，例如紅樹林酒店，應當說已經轉型成功。紅樹林酒店從三年前基本上就對傳統的民用建筑，住宅、寫字樓、商業街就全部停止了。像海南三亞灣紅樹林酒店，已被定義為度假目的地酒店。這個酒店原來定位沒有博彩的拉斯維加斯酒店，現里面有商業街，NBA球場，水上樂園等等以外，包括這個世界上有4000人同時宴會、6000人同時開會的一個會議中心。可見，海南國際旅游島的建設給了海南商業地產創造了一個更大的發展空間。

　　雖然政策的出臺為商業地產打了興奮劑，但商業地產并沒有預想中那樣一觸即發。畢竟一直以來，中國的商業地產基本處在一個陪嫁的丫頭的位置。首先，新政出臺之后，住宅市場部分改善型購房需求將受到直接打擊，觀望情緒有所滋生，而對于投資性需求，完全轉向商業地產投資并不現實，商業投資的風險更高、專業度要求也更高，一些地段較好、業態設置完善的商業項目或會有變熱可能。其次，政策分析看，新政的確利好商業地產，但是在以剛需為主導的房地產市場上，投資客人群數量相對有限，所以小群體未必帶來商業地產的熱效應。最近一段時間，住宅市場的漸漸好轉，又一次將大家的注意力吸引過來，商業地產此時有點不溫不火了。但商業地產“一鋪養三代”的投資回報率，以及不受新政限制的心理優勢，還是令許多投資者為之心動。

　　據地產分析人士認為：“中國城市化不光是人口進入城市的過程，更是一個城市不斷升級的過程，海南如今正是處在這樣一個蓬勃升級的階段，這實際上就帶來了商業地產的機會”。因為商業物業基本上都在比較好的地段，在相同地段出現了倒掛現象，住宅賣的反而比商業地產還貴，而且住宅首付也提高了在這樣的背景下，如果從投資角度而言，商業地產的價值就開始體現出來了。從目前市場情況來看，繼續投資住宅項目將很難帶來好的收益，并且目前住宅和商業的投資成本已基本拉平，但商業的回報率明顯高于住宅，同時相對穩妥的房地產仍是多數投資者的首選，在住宅市場出現不確定后，商業地產將會是很多投資者的新投資渠道。來源： 地產海南