樓市回暖幻象：會不會導致房價新一輪的反彈？

　　冷凍許久的樓市出現了回暖的跡象。日前一些機構統計顯示，京滬廣深等地的一線樓市出現了成交量環比上漲，價格也有一定程度的反彈。

　　在新一輪樓市調控行至百余日的時間點，驟然而生的回暖多少顯得有些尷尬和諷刺。更加讓人看不懂的是，在此次樓市回暖出現之前，一些地產開發商已通過公開渠道高調表達了對樓市前景的悲觀。而在以往的調控中，這些作為房地產市場的主導者及參與者的開發商向來不服軟。從開發商出人意料的主動勸降到市場上表現出來的量價扭曲，這不僅讓本輪樓市的回暖顯得莫名其妙，同時也令人們對樓市的調控效果充滿疑惑。

　　這是否是市場真的“回暖”？會不會導致房價開始新一輪的反彈？新的調控政策是否隨之而至？一系列待解的疑問又一次擺在了聚光燈下。

　　調控由說教轉向強力

　　“從房地產調控本身來看，調控的手段和工具有了新的變化。對于中國的地方政府來說，最重要的政策調控工具是烏紗帽，這個烏紗帽我認為已經開始使用了�！痹谌涨八押�經濟學人月度論壇上，中國社科院金融研究所研究員尹中立指出，一些信號開始顯示，房地產調控的手段和工具正在由說教轉向強力。

　　尹中立表示，在上月召開的房地產內部關于落實政策性保障住房的會議，有三個單位參加了：中紀委、建設部、高院參加了。而這是“三個對于地方政府官員來說是比較可怕的單位”。而在尹中立看來，如果有一個更大的烏紗帽被落地了，那就是政策性加強的明確信號。

　　對于歷經百日調控的樓市卻出現回暖，尹中立認為，原因有二：首先，基于以往歷史經驗的判斷，房地產市場的調控措施一向效果有限。

　　尹中立表示，“從2005年開始搞房地產調控，國八條出臺之后，房地產市場的調整持續了半年時間。但是到2006年房地產調控的時候出臺國六條，在市場上表現的效果只是一個月時間，效果是遞減的。更重要的是2007年調控到2008年底，政策出現逆轉。這給市場一個強烈的信號，國家為了保經濟增長就不能夠把房地產市場怎么樣。”

　　“按照開發商的意思，房地產調控首先撐不住的是政府，而不是企業。經過市場與政策博弈的結果，這就得出兩個重要的結論：市場的價格是永遠會上漲的，調控之后只會漲得更高，這是歷史經驗的總結�！币�中立表示。

　　同時尹中立表示，地產市場量價不協調的另一個很重要的原因，是房地產開發商手中充裕的資金�！�2009年的樓市是一個大牛市，2009年的大牛市是超乎所有開發商預期之外的。結果就是收入大幅度增長，但是拿地的速度沒有同速度增長，導致了去年年底、今年年初賬面上的負債率處于下降的狀態。所以去年開發商4萬多億的銷售收入，但是拿地的現金支出不到1萬億。收入比拿地的支出多了3萬多億。這是他能夠抵御房地產政策的一個很重要的原因。”

　　與此同時，尹中立表示，金融調控比以往更加猙獰。“2007年房地產調控從來沒有把資本大門關上。只關閉了銀行信貸閘門，沒有把另外一個門——資本市場沒有關上，這是妨礙房地產調控政策很重要的一個因素。”尹中立表示，與上一次調控不同，2008年上半年資本市場的大門已經被悄悄的關上了，但是沒有正式對外公布�！皣�十條明確的表示對資本市場、房地產類上市公司的融資、再融資明確做出了限制。更重要的是在7月份內部下達文件，8月份對外公布，把對房地產的融資大門關上了。這對房地產行業資金鏈影響非同小可�！�

　　“6月份給房地產行業貸款接近6000億，開發商并不是不缺錢，是因為除了銀行貸款之外，還有一條信托的融資渠道，但是這條渠道從8月份開始正式被關上了，這對未來房地產開發商資金鏈是巨大的考驗�！币�中立認為，融資渠道的收緊對房地產價格上漲、對房地產未來的銷售會有一定的刺激性作用�！霸谒�有人都不相信價格下降的時候，可能就是價格下降的最危險期。”

　　通脹將成為支撐房價的新因素

　　對于樓市未來的走勢，尹中立表示，通脹將成為支撐房價的新因素�！皬膰�家統計局公布的數據來看，7月份的CPI是3.3%。但是對于老百姓親身感受而言，柴米油鹽的價格漲了33%還不止。老百姓會感覺到自己的存款在變薄，他會采取相應的對策，對于中國人當前的投資渠道而言，有實力的人又重新回到樓市上來。把樓市作為他投資組合的一個考慮范圍之內。”

　　從國際形勢來看，尹中立表示，在國內通貨膨脹的預期日益加強的背景下，國內的貨幣政策調控的手段卻受制于歐美以及日本這些西方發達國家。從6月份開始西方所有的國家經濟衰退的趨勢越來越明顯，這在一定程度上遏制了中國提高利率一系列政策工具利用的空間。“全球大部分國家現在基本上是零利率，如果你把利率提高，會吸引大量的資金。調控的效果與政策工具的初衷會背道而馳。結合貨幣政策以及現在實施的外部的和內部的不利因素，就會發現現在面臨的形成與2007年下半年有很多類似之處，老百姓感受到通脹是在日益惡化，但是貨幣政策卻因為外部環境惡化無法實施。”本報記者 朱振