樓市回暖幻象：會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)新一輪的反彈？

　　冷凍許久的樓市出現(xiàn)了回暖的跡象。日前一些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，京滬廣深等地的一線樓市出現(xiàn)了成交量環(huán)比上漲，價(jià)格也有一定程度的反彈。

　　在新一輪樓市調(diào)控行至百余日的時(shí)間點(diǎn)，驟然而生的回暖多少顯得有些尷尬和諷刺。更加讓人看不懂的是，在此次樓市回暖出現(xiàn)之前，一些地產(chǎn)開發(fā)商已通過公開渠道高調(diào)表達(dá)了對(duì)樓市前景的悲觀。而在以往的調(diào)控中，這些作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者及參與者的開發(fā)商向來不服軟。從開發(fā)商出人意料的主動(dòng)勸降到市場(chǎng)上表現(xiàn)出來的量?jī)r(jià)扭曲，這不僅讓本輪樓市的回暖顯得莫名其妙，同時(shí)也令人們對(duì)樓市的調(diào)控效果充滿疑惑。

　　這是否是市場(chǎng)真的“回暖”？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)開始新一輪的反彈？新的調(diào)控政策是否隨之而至？一系列待解的疑問又一次擺在了聚光燈下。

　　調(diào)控由說教轉(zhuǎn)向強(qiáng)力

　　“從房地產(chǎn)調(diào)控本身來看，調(diào)控的手段和工具有了新的變化。對(duì)于中國(guó)的地方政府來說，最重要的政策調(diào)控工具是烏紗帽，這個(gè)烏紗帽我認(rèn)為已經(jīng)開始使用了。”在日前搜狐經(jīng)濟(jì)學(xué)人月度論壇上，中國(guó)社科院金融研究所研究員尹中立指出，一些信號(hào)開始顯示，房地產(chǎn)調(diào)控的手段和工具正在由說教轉(zhuǎn)向強(qiáng)力。

　　尹中立表示，在上月召開的房地產(chǎn)內(nèi)部關(guān)于落實(shí)政策性保障住房的會(huì)議，有三個(gè)單位參加了：中紀(jì)委、建設(shè)部、高院參加了。而這是“三個(gè)對(duì)于地方政府官員來說是比較可怕的單位”。而在尹中立看來，如果有一個(gè)更大的烏紗帽被落地了，那就是政策性加強(qiáng)的明確信號(hào)。

　　對(duì)于歷經(jīng)百日調(diào)控的樓市卻出現(xiàn)回暖，尹中立認(rèn)為，原因有二：首先，基于以往歷史經(jīng)驗(yàn)的判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施一向效果有限。

　　尹中立表示，“從2005年開始搞房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)八條出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整持續(xù)了半年時(shí)間。但是到2006年房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候出臺(tái)國(guó)六條，在市場(chǎng)上表現(xiàn)的效果只是一個(gè)月時(shí)間，效果是遞減的。更重要的是2007年調(diào)控到2008年底，政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。這給市場(chǎng)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，國(guó)家為了保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就不能夠把房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣。”

　　“按照開發(fā)商的意思，房地產(chǎn)調(diào)控首先撐不住的是政府，而不是企業(yè)。經(jīng)過市場(chǎng)與政策博弈的結(jié)果，這就得出兩個(gè)重要的結(jié)論：市場(chǎng)的價(jià)格是永遠(yuǎn)會(huì)上漲的，調(diào)控之后只會(huì)漲得更高，這是歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。”尹中立表示。

　　同時(shí)尹中立表示，地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)不協(xié)調(diào)的另一個(gè)很重要的原因，是房地產(chǎn)開發(fā)商手中充裕的資金。“2009年的樓市是一個(gè)大牛市，2009年的大牛市是超乎所有開發(fā)商預(yù)期之外的。結(jié)果就是收入大幅度增長(zhǎng)，但是拿地的速度沒有同速度增長(zhǎng)，導(dǎo)致了去年年底、今年年初賬面上的負(fù)債率處于下降的狀態(tài)。所以去年開發(fā)商4萬多億的銷售收入，但是拿地的現(xiàn)金支出不到1萬億。收入比拿地的支出多了3萬多億。這是他能夠抵御房地產(chǎn)政策的一個(gè)很重要的原因。”

　　與此同時(shí)，尹中立表示，金融調(diào)控比以往更加猙獰。“2007年房地產(chǎn)調(diào)控從來沒有把資本大門關(guān)上。只關(guān)閉了銀行信貸閘門，沒有把另外一個(gè)門——資本市場(chǎng)沒有關(guān)上，這是妨礙房地產(chǎn)調(diào)控政策很重要的一個(gè)因素。”尹中立表示，與上一次調(diào)控不同，2008年上半年資本市場(chǎng)的大門已經(jīng)被悄悄的關(guān)上了，但是沒有正式對(duì)外公布。“國(guó)十條明確的表示對(duì)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)類上市公司的融資、再融資明確做出了限制。更重要的是在7月份內(nèi)部下達(dá)文件，8月份對(duì)外公布，把對(duì)房地產(chǎn)的融資大門關(guān)上了。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈影響非同小可。”

　　“6月份給房地產(chǎn)行業(yè)貸款接近6000億，開發(fā)商并不是不缺錢，是因?yàn)槌�了銀行貸款之外，還有一條信托的融資渠道，但是這條渠道從8月份開始正式被關(guān)上了，這對(duì)未來房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)蔷薮蟮目简?yàn)。”尹中立認(rèn)為，融資渠道的收緊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲、對(duì)房地產(chǎn)未來的銷售會(huì)有一定的刺激性作用。“在所有人都不相信價(jià)格下降的時(shí)候，可能就是價(jià)格下降的最危險(xiǎn)期。”

　　通脹將成為支撐房?jī)r(jià)的新因素

　　對(duì)于樓市未來的走勢(shì)，尹中立表示，通脹將成為支撐房?jī)r(jià)的新因素。“從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，7月份的CPI是3.3%。但是對(duì)于老百姓親身感受而言，柴米油鹽的價(jià)格漲了33%還不止。老百姓會(huì)感覺到自己的存款在變薄，他會(huì)采取相應(yīng)的對(duì)策，對(duì)于中國(guó)人當(dāng)前的投資渠道而言，有實(shí)力的人又重新回到樓市上來。把樓市作為他投資組合的一個(gè)考慮范圍之內(nèi)。”

　　從國(guó)際形勢(shì)來看，尹中立表示，在國(guó)內(nèi)通貨膨脹的預(yù)期日益加強(qiáng)的背景下，國(guó)內(nèi)的貨幣政策調(diào)控的手段卻受制于歐美以及日本這些西方發(fā)達(dá)國(guó)家。從6月份開始西方所有的國(guó)家經(jīng)濟(jì)衰退的趨勢(shì)越來越明顯，這在一定程度上遏制了中國(guó)提高利率一系列政策工具利用的空間。“全球大部分國(guó)家現(xiàn)在基本上是零利率，如果你把利率提高，會(huì)吸引大量的資金。調(diào)控的效果與政策工具的初衷會(huì)背道而馳。結(jié)合貨幣政策以及現(xiàn)在實(shí)施的外部的和內(nèi)部的不利因素，就會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在面臨的形成與2007年下半年有很多類似之處，老百姓感受到通脹是在日益惡化，但是貨幣政策卻因?yàn)橥獠凯h(huán)境惡化無法實(shí)施。”本報(bào)記者 朱振