中介憂慮好日子或不長 鼓吹樓市反彈引買家入市

　　小修是上海閔行區蓮花路地鐵站旁一家小型中介門店的老板,經過4月樓市調控后連續數月的生意低迷后,8月中旬開始,門店的生意似乎有了起色。他開始發動手下的業務員,頻繁致電以往的老客戶和潛在客戶,不斷向他們灌輸這樣的思想:上海住宅市場重新又要火爆起來了,現在是低谷。

　　在龍華西路上班的毛小姐正在掛牌出售徐匯一套高價房。小修得知消息后開始鼓動毛小姐將手中的余錢用于投資位于松江新城三湘四季花城的一套小戶型二手房。

　　他游說毛小姐的三大理由,無非是該板塊又出了“地王”,對房價有“托底”作用,或者租金回報率可觀等,甚至搬出了降價熱銷的新盤未來會推出別墅而拉升板塊價值這類說辭。

　　毛小姐一度非常心動,但最終沒有下手。她擔心:樓市如果再次火熱,會引來政府再次調控,她的辛苦錢豈不面臨危險？

　　事實上,樓市反彈說顯得牽強。8月上海二手房成交套數“破萬”,但是與去年的高峰時期相比,仍舊存在三成左右的差距。8月份,200萬元以下成交10590套,占總成交量的85%,自住型需求購房占了絕大部分比例,往年的投資型客戶基本絕跡。

　　中介助推成交回升

　　8月,在一家小中介的努力引薦之下,任先生決定在松江九亭鎮青年城附近買入一套小戶型二手房。其面積有40多平方米,買賣單價約18000多元(稅費繳納之前)。按照商定,任先生需要承擔上家轉嫁的各種稅費,以及上下家各1%的中介傭金(即2%),那么,該套的單價高達20000元/平方米左右。顯然,這個價格明顯高于周邊的諸多一手新盤,以及二手樓盤普遍均價。2萬元單價甚至可以在市中心買一套老公房。

　　在上海首次置業的任先生沒有充足的二手房買賣經驗。據他透露,在他猶豫不定時,中介就不停地“催”他,稱還有其他客戶也在洽談這套物業,九亭位于地鐵9號線沿線,小戶型、低預算的在售房源很難找等。

　　這其實是中介慣用的“逼定”手法。目前中介間還流傳著另一種有效戰術——“上兵伐謀”的“攻心術”:如果某套優質房源掛牌出售,先期直接故意拉高掛牌價格,一旦潛在買家向中介詢價時,中介常顯“關切之意”,再從中斡旋,拉低價格,從而消除買家與賣家的價格鴻溝。

　　中介憂慮好日子或不長

　　事實上,面對突然到來的“好日子”,中介們的內心也很不踏實。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍的看法是:當前樓市交易回暖主要在于供求心態的回穩,新政后價格的調整為這一回暖提供了契機,剛性需求及部分投資客群實現局部抄底。管理層近期多次強調對樓市投機行為的遏制態度,房價“非常規抬頭”很可能會面臨嚴重的政策風險。雖然局部二手房市場再現跳價,但繼續向上發展的條件并不具備,惜售信心極容易被接下來的價格停滯打破。進入9月份,二手房掛牌量再度回升也印證了這一點。

　　美聯物業市場研究部認為,目前的市場局勢,房價和成交量應該夾著“尾巴做人”,這種低調的反彈可能招致第二輪政策更快到來。隨著“金九銀十”的到來,第三季度是一個敏感時期。作者：葉國靖