房地產市場調控應注重調控各方心理預期

　　古希臘神話中，阿喀琉斯是一個力大無窮的英雄，盡管其刀槍不入、所向披靡，但存在一個致命的弱點——他的腳后跟。最后阿喀琉斯也因為這個腳后跟，斷送了自己的性命。

　　新“國十條”出臺近半年時間，熱點城市房價仍在高位運行，市場各方博弈逐步加深。新政出臺初期，多數城市房地產市場成交量大幅萎縮，但價格依然保持堅挺，市場觀望情緒濃郁。隨著房地產市場各項調控政策陸續出臺實施，市場觀望情緒有所緩解。近期，熱點城市的房地產市場接連出現回暖跡象。有報道稱8月份北京和上海的房地產市場雙雙出現“價漲量升”態勢，房貸也出現了環比增長，“房價上漲”再次成為社會關注焦點。

　　綜合世界各國情況來看，房價過快上漲不僅容易激發社會矛盾，而且極易形成資產泡沫，引發金融市場動蕩，對實體經濟造成較大損害。因此，尋找房價上漲的“阿喀琉斯之踵”成為當前房地產市場調控的當務之急。

　　在房地產價格過快上漲乃至形成泡沫過程中，房地產市場心理預期起到十分關鍵的作用。根據行為金融學理論，市場運行往往并非有效，房地產市場也不例外。當經濟環境發生較大變化時，尤其是在這種環境變化本身還存在許多想象空間時，就會導致市場產生不符合實際情況的心理預期。一旦這種心理預期高估經濟環境變化對房地產價格的影響，就有可能引發房地產泡沫。中國城鎮化進程的加快和流動性過剩，是當前市場形成房價上漲預期的重要經濟環境基礎。但這種心理預期卻加劇市場投機，扭曲經濟行為。有學者估計，我國大約有45%的房地產需求為非理性預期形成的，本來可以不買，但是必須買了以等將來升值；本來可以租房子，但預期房價要漲，所以想方設法要買。而房價上漲的既得利益者也多會利用各種途徑和手段強化房地產市場的房價上漲預期，向市場不斷發出“噪音”，阻止市場預期逆轉。在羊群效應作用下，市場的這種非理性預期又集中表現在對房地產調控政策的博弈上。

　　誠然，在地少人多的中國，城鎮化進程的加快意味著有更多的農民進入城市，增加對城市住房的需求。而在流動性過剩背景下，貨幣追逐住房的結果則會推高房價。但與此同時，應注意到抑制房價上漲的經濟環境因素也在不斷積聚。首先，房價收入比的擴大意味著真實的、有支付能力的住房需求在下降；而投資性的購房需求類似于“擊鼓傳花”，投資性收益的實現期待于“市場博傻”的繼續。其次，城鎮化進程的加快并不等同于農民直接從農村進入城市生活，而是原農村所在地的城鎮化，這并不意味著城市住房需求的大幅增加。還有，流動性過剩的局面也正在逐漸改變，中國外貿長期維持順差的可能性大為下降，這大大減少了外匯占款帶來的大規模貨幣投放壓力。最后需要引起注意的是，20年后，隨著新一代獨生子女的長大成人，一般都會繼承爺爺奶奶、姥姥姥爺以及父母的三套房子，在那時候就不存在住房供不應求的問題，房價似沒有繼續上漲的理由了。

　　由此可見，房地產市場調控應注重調控房地產市場參與各方心理預期，綜合運用多種手段向市場傳遞政策調控意圖和決心，根據房地產市場運行變化動態微調政策執行力度和節奏，保持房地產市場總體運行平穩。項銀濤