房地產難現量價齊升 金九銀十或成“泡影”

　　2010年第三季度，地產行業新盤推出量較上半年出現巨幅增長。數據顯示，北京9月計劃開盤的普宅項目共46個。相比新政后的5至8月四個月的21個、27個、27個、18個預售入市項目數量，均有非常明顯的上漲。預計9月、10月兩個月將有大約80個新盤入市。隨著新盤推出的增長，8月最后一周，地產成交量與價格出現雙雙上漲。市場預期突然轉好，普遍認為隨著金九銀十傳統銷售旺季的到來，地產行業將走出低谷，迎來新一輪的增長。

　　我們分析認為，隨著大量新盤推出，政策又處于相對平靜期，消費者購房欲望將有所回暖，使得9月成交量有望回升。另外，由于調控因素，地產行業成交量已經處于歷史低位，基數較小，相同的絕對數值，其環比增幅也會出現放大作用。因此從環比的角度看，增幅將有所放大。但其絕對數值，較2009年同期，還有相當的差距。

　　預期9月住宅成交量有所回暖

　　從重點城市的成交面積變化情況，成交量環比上升的時間只出現一周，時間較短。另外，由于周度數據變化較快，其波動性較大，因此還不能判斷趨勢已經出現。另外，從絕對數量上來看，成交量較2009年還有一定的差距。尤其2009年下半年，地產行業一個成交高峰，基數較高。因此2010年同期，環比雖然有所變化，但同比卻出現放緩甚至下跌的態勢。因此，就算9月、10月成交量有所回升，全年的成交情況與去年相比，也并不十分樂觀。

　　從成交均價來看，依然維持高位震蕩的格局。但值得指出的是，9月、10月隨著新開盤數量的大幅增加，相當數量的地產開發商在開盤價方面給出一定優惠，比預期開盤價要有所降低。隨著成交量的逐步回暖，新盤價格有可能向預期開盤價回歸，而價格指數是以實際開盤價格計入指數的，所以從指數上來看，新盤的價格是在上升的。但是由于我國庫存樓盤占有量還比較大，這部分開盤價格已經確定，其在指數上的表現有可能下行。所以從總體來看，價格指數的快速上揚很難出現，預計9月、10月價格保持高位震蕩的可能性較大。

　　金九銀十難獲數據支撐

　　地產竣工面積在每年6月為較高峰，而每年的9、10、11月達到全年的最高峰。而新開工面積在上半年處于最旺季節。我國樓盤多為預售，根據我國總體預售制度，以樓盤建設三層為標準，從開工到預售的時間周期約為3個月算，新盤銷售金額會在下半年有所放量。另外，有部分樓盤是在竣工后才進入實際銷售，因此地產行業整體的銷售特點是前低后高。但下半年銷售量與上半年銷售量的實際差距，以及9月、10月是否會有集中釋放的特點，還要從具體的銷售數據，以及占比情況來分析。

　　通過對十年平均數據的對比，我們可以看出：8、9、10月住宅成交面積占全年比重為12%、11%和11%，與6、7、11月基本持平，與2-5月相差2個百分點左右，差距并不是很大。銷售量在下半年也較為平均，并沒有在9、10月集中釋放。另外，10年來，我國經歷兩次地產調控，在這兩個特殊年份里，也基本維持了前低后高的銷售特點。另外，通過銷售面積和銷售額的對比，發現在調控的年份里，下半年銷售量環比有所上升(或保持較高水平)的同時，往往伴隨著銷售金額的增速放緩(或逐步下降)。因此，傳統意義上的金九銀十，在數據上得不到支撐，其銷售量并沒有集中釋放的現象出現，群體理解上存有誤區。另外，即使在2010年第三季度新盤推出量大幅增加，兩個月的銷售旺季，也無法改變全年銷售總量同比增速放緩甚至下降的事實。

　　量價齊升趨勢很難出現

　　從前幾次地產調控與我國宏觀經濟的對比來看，我國房地產市場的重大調控均與宏觀政策的變動高度相關，而引起政策變化的因素往往與宏觀經濟有緊密關系。也就是說，政策通過調控樓市，間接調控了投資與消費的總量，從而實現宏觀經濟保持穩定的目標。反過來說，因為其相關的行業較多，且處于投資和消費兩大領域之間，每當宏觀經濟發生變化時，房地產又是最先反應的。從宏觀經濟的情況來看，2010年-2011年，我國貨幣政策都以適度收縮為主要方向。在這個大前提下，地產行業調控不會出現突然的轉向。

　　由于地產調控政策壓力巨大，成交量持續回升的前提是房價依然震蕩，或者出現適度下跌。假如房價出現普遍上漲，預期調控不會出現新的政策，但是執行力度將更加嚴格，從而使得成交量再次萎縮，房價沒有上漲動力。開發商資金壓力進一步緊張，地產行業價漲量跌的局面將更加難以維系。因此在政策壓力面前，地產行業量價持續雙升的局面很難出現。 （西南證券 肖劍）