樓市上演超級大逆轉幾乎不可能

　　近日，媒體關于樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經。據媒體的報道，8月份，30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。

　　對于目前房地產市場的“全面回暖”現象，有如下幾個觀點和看法：一是認為在經歷半年之久的調控而房價并未回落的情況下，大量累積的剛性需求不得不出手，樓市的全面回暖是真實的，可持續的；二是認為，這不過是開發商等利用所謂的“金九銀十”給低迷中的樓市打氣，數據和交易本身的真實性不值得信賴，這種“人造回暖”已經在以前的調控中屢屢上演；三是認為目前成交量的反彈只是一種季節性表現，樓市整體仍然低迷，價格向下的趨勢明顯。

　　筆者認為，判斷樓市全面回暖的關鍵是數據的真實和可信，而恰恰是這種最基本的判斷依據，其真偽實難判斷，成交量的反彈究竟如何，價格究竟是回落抑或上漲，可謂混亂不堪。

　　比如，按照第一創業證券研究所的數據，8月份，上海成交17119套，環比增長15%；北京成交9211套，環比增長32%。而中國房產信息集團的最新數據卻顯示，8月上海商品住宅市場成交面積環比上升61%；平均成交價格在持續3個月下調后，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環比漲幅達5.8%。北京市房地產交易管理網的統計表明，8月份北京住宅成交5564套，環比上漲12.7%，商品住宅成交均價為21008元/平方米，環比上漲10.6%，創下調控以來的最大漲幅，也是自調控以來均價首度回到2萬元以上。

　　在官方數據缺乏，民間數據打架的情況下，依據這些數據判斷房地產市場是否全面回暖本身就是個謬論。以目前市場上熱炒的京滬兩地的價格“上漲”為例，一個簡單的常識是，由于每月開盤的地段、樓盤本身的品質等原因，除了同地段或同一個樓盤之外，比較月份之間的成交均價本身意義并不大，但這些明顯不足以支撐房地產全面回暖的信息經過媒體的熱炒，其誘導和誤導的效應卻不容低估，在中國房地產市場信息傳導信號扭曲的情況下，媒體、開發商和中介等的瘋狂炒作已經屢屢制造了“三人成虎”的事實。因此，我們擔心，不管目前的樓市“全面回暖”是真是假，如果在缺乏真實數據的情況下，聽任媒體和開發商熱炒，2009年年初人造的“小陽春”演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。