學(xué)者：運(yùn)用REITs大力推進(jìn)廉租房建設(shè)

　　在2008年12月出臺的“金融國九條”中，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)首次在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。2010年1月中旬，由央行牽頭，銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11個(gè)相關(guān)部門成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”完成了REITs的試點(diǎn)方案。最新消息顯示，除天津?yàn)I海版廉租房REITs方案近期有望獲批外，上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批，首批REITs的募集資金將全部用于保障性住房建設(shè)。

　　對房地產(chǎn)調(diào)控意義顯著

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在遏制部分城市房價(jià)過快上漲的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)增加保障性住房有效供給。廉租房是保障性住房的重要組成部分之一，但目前我國廉租房開發(fā)建設(shè)融資渠道單一，主要依賴財(cái)政撥款、住房公積金增值收益等純政策性資金支持，融資過程呆滯化、僵硬化。數(shù)據(jù)顯示，我國廉租房建設(shè)每年面臨資金缺口達(dá)400億元之巨。而REITs的設(shè)立和推進(jìn)，具有積極意義。

　　第一，REITs作為一種新型的金融產(chǎn)品可以為廉租房建設(shè)提供融資之道。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有流動性特點(diǎn)，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，為廉租房建設(shè)提供持續(xù)資金支持，這樣既可以減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，又為銀行體系解壓，使我國“被房地產(chǎn)綁架的”經(jīng)濟(jì)松綁。

　　第二，REITs作為一種金融工具，其優(yōu)勢是資產(chǎn)管理和投資決策，房地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營和管理則交給房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，這樣既可以發(fā)揮REITs在資本運(yùn)作中的專長，防止開發(fā)商融資時(shí)的關(guān)聯(lián)交易，又可以提高房地產(chǎn)的經(jīng)營績效。

　　第三，依賴REITs融資可以調(diào)動廉租房的建設(shè)積極性，增加主動供給。廉租房的穩(wěn)定、大量供給，會使得社會上巨大的剛性需求得以釋放，緩解“夾心層”住房壓力，旺盛的需求從商品房市場退出，又可以緩解因供給不足導(dǎo)致的商品房價(jià)格過度上漲。

　　總之，REITs使房地產(chǎn)市場與資本市場有效融合，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來，使房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過渡到一個(gè)主要由社會資本支撐的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)在此過程中通過證券化分割實(shí)現(xiàn)了社會化持有，分散和化解了房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，能夠極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。