樓市調控還沒有結束 “金九銀十”將價穩量增

　　9月3日晚，長三角房地產研究院2010年地產EMBA班開班典禮在南京仁恒國際公寓會所隆重舉行。來自萬科、金地、雅居樂、仁恒、天正、蘇寧環球等多家一線房地產開發企業、代理營銷機構的20多位知名地產精英成為EMBA班首批學員。

　　當日晚上舉行的主題為“宏觀經濟形勢和房地產走勢”的經濟沙龍和9月4日的首次正式授課，讓著名高校的資深專家、政府主管部門的官員及地產實戰家匯聚一堂，共同探討了今年新政后南京房地產市場的運行特點、存在的情況以及開發商應該采取的對策，讓地產精英們深受啟發。

　　為地產精英搭建高端平臺

　　宏觀經濟環境的日益復雜化，銀行信貸、資本市場再融資的收緊，為2010年的“金九銀十”乃至明年樓市的發展帶來了諸多變數。為了給房地產經營者創造與行業管理者、專家以及同業之間溝通交流的平臺，提升房地產經營者的戰略決策水平，掌握逆市下的應對之策，2010年地產EMBA班應運而生。

　　此次開設的長三角房地產研究院EMBA班由上海財經大學不動產研究所、浙江大學房地產研究中心以及南京大學不動產研究中心主辦，揚子晚報、發現傳媒協辦。長三角房地產研究院首任輪值院長、上海財經大學副校長王洪衛教授在開班典禮上介紹，長三角房地產研究院目前重點在拓展兩項工作，一是推動國內和國際學術界的對接，“我們現在跟美國房地產協會、國際房地產協會、亞洲房地產協會都建立了比較暢通的聯通渠道，每年國際上訪問長三角房地產研究院的著名教授不下于50位。”另外一方面，要拓展學界和業界的溝通、交流，使廣大學員能更加熟悉國家政策，了解房地產未來發展趨勢。

　　強大師資確保學有所獲

　　長三角房地產研究院院長、南京大學不動產研究中心主任高波教授在2010年地產EMBA班開班典禮上也發表了致辭，他對學員們通過未來一年的共同學習將取得的收獲很有信心。

　　他指出，此次EMBA班將陸續邀請包括伯克利大學、香港大學、香港中文大學、清華大學、北京大學、上海財經大學、浙江大學、南京大學等國內外著名高校的專家學者，中國房地產界著名企業家、營銷策劃專家，政府房地產管理部門官員、行業協會會長、金融行業專家等40余位權威人士共同執教，合力打造最強師資組合。

　　與此同時，地產EMBA班在課程設置上也極具針對性和系統性，學術講座、興趣小組和課外活動的設置比例大致為2：1：1。在授課內容上注重對房地產政策的解讀與深層次挖掘，進行房地產相關理論探究以及新觀念、新技術、新方法的實戰經驗分享，在教學形式上將提供講座、沙龍、活動等多樣化的交流形式，推動學員總結經驗、感受新知、思考創新。

　　地產經濟學濟學

　　“金九銀十”將價穩量增

　　授課老師：長三角房地產研究院首任輪值院長、上海財經大學副校長 王洪衛

　　長三角房地產研究院院長、南京大學不動產研究中心主任　高波

　　核心內容：“現在最好的策略是跑量，把價格穩住跑量，而不是所謂的低開高走。”

　　現在開發商能漲價嗎？王洪衛認為，今年上半年的漲幅其實還是可以的，四大城市之外南京可能排第五，所以現在開始回升了。各個城市是不一樣的，如果剛性需求這次量上來的時候價格提一下，可能也能銷售出去，但是如果你這個開發商是立足長遠的話，你還是應當做你的品牌和質量，不要輕言提價。你一次性地提價也許能夠賺錢，但是明年和后年就不一定賺錢了。在這個關鍵時刻即使能夠提價，管營銷的老總們也要掂量掂量，這個提價對你的品牌作用是正的還是負的。

　　高波則認為，2010年的金九銀十跟2009年的時候有所不同，2009年是價漲量增，2010年是價穩量增。樓市目前屬于復蘇的初期，最好的策略是跑量，價格穩定住跑量，而不是所謂的低開高走。一開盤以后馬上不斷地漲價，然后刺激消費者，這個是繁榮期的策略。在現在樓市復蘇階段的策略應該是價穩，通過價穩來走量。

　　區域經濟學

　　跟小潘走，還是跟老任走？

　　說起區域經濟與房地產發展的關系，王洪衛講了一個現實的案例，即潘石屹和任志強的爭論。前者認為，到目前開發利潤高的北京、上海發展，是明智的選擇；而后者卻表示，西安、長沙、沈陽這樣的二線城市房價具有更大的上漲潛力。

　　“大家想想，是小潘說得對還是老任說得對呢？”當王洪衛將這個問題拋給在座的學員時，立即引起了學員們的熱烈討論。大家各抒己見，形成分別支持小潘和老任的兩派。對此，長期擔任上海市府決策咨詢專家的王洪衛，結合國內的城市發展模式開始了精彩的授課。

　　他指出，大城市為核心引領區域發展的趨勢，已經表現得越來越明顯。“這其中，一個關鍵性的因素是產業結構的調整與升級。從上世紀70年代到現在，產業結構升級成功的中國香港和中國臺灣兩地，人均收入從1000美元增長到30000美元，而巴西和阿根廷，只從當時的3000美元增長至現在的4000美元，增長幅度不大，這種收入的變化影響房地產發展。”

　　王洪衛還舉了另一個美國的例子，“房價原本接近的洛杉磯、紐約和芝加哥，由于前兩個城市產業升級完成得相對較好，近年來芝加哥的房價已經被那兩個城市遠遠甩在了后面。”

　　既然區域經濟中產業結構的影響如此之大，那么，該如何按照大城市發展戰略來調整房企的開發戰略呢？

　　“我的看法是，北京和上海，由于產業結構比較合理，特別是北京，文化科技產業發展水平高，企業總部集中，因此從短期看，我支持潘石屹的觀點。”王洪衛認為，目前的現實已經驗證了潘石屹與任志強爭論的結果。“潘石屹賬面有80多億，而任志強20億都不到，很多項目都被套住了。”

　　對于南京樓市的未來，王洪衛根據區域經濟學理論特別是產業結構理論分析認為，南京的金融產業、文化產業、旅游資源等比蘇州、無錫好得多，因此房地產市場會更成熟和發達，房價也會更高。

　　“GDP不是唯一指標，南京即使GDP只有蘇州的1/2、1/3，房價也一樣會比蘇州高，這是產業結構決定的。”王洪衛表示。

　　政治經濟學

　　樓市調控還沒有結束

　　授課老師：長三角房地產研究院首任輪值院長、上海財經大學副校長 王洪衛

　　核心內容：“如果金融和稅收政策都出臺了，這個市場會重新洗牌。”

　　中國房地產最差的時候對我們房地產開發商來說還沒有到，也許十年以后等我們的城市化進程差不多了，供應和需求已經平衡了，那最壞的情況就來了。現在中央的調控政策還沒有結束，階段政策沒有辦法預期的情況下，那就沒有辦法預測什么時候是最壞的時候。

　　以前我們的調控是在政策框架里面的調控，現在我們的調控是房產稅要進行改革了。現在如果按目前的形勢、現有的政策延續下去，剛性需求可能會反彈，價格也會上漲。但如果說金融和稅收政策都出臺了，那么這個市場將會重新洗牌。

　　將來我們的調控可能會讓土地充分競爭；將來我們的開發商融資不再只有銀行了，這樣也是一個調控。我希望，金融、稅收、土地這三個本質性的調控能夠早一點出現。

　　本報地產評論員

　　李匯豐 劉莉 彭平 梁穎