通州存房量可賣10年？低價新盤或結束“觀望期”

　　新政后82個項目大多數滯銷 全北京預售項目均積壓近6億元———

　　統計數據顯示，截止8月31日，北京期房市場取得預售項目合計82個，按照已經成交的均價計算，82個項目的總值為707.8億元，而開發商在這4個半月內，僅銷售了221.62億元，庫存價值高達486.2億元，平均每個項目積壓價值高達5.93億元。對此，業內人士表示，開發商與其死扛價格，造成庫存量不斷上升，不如仿照當下低價項目熱銷的項目，讓出短期的“錢途”以獲得未來的“前途”。

　　●新政后簽約量不足一成

　　庫存量僅次于朝陽區

　　新政后預售房源的積壓情況最嚴重的莫過于通州區。綜合北京市房地產交易管理網和北京中原地產數據統計顯示，截至8月底，通州區今年共入市的普通住宅項目為21個，提供的可售住宅總量為6578套，而前8個月時間的簽約為3178套,總銷售率僅為48.3%，其中2898套是在4月16日新政前簽約的，約占總簽約量的91.2%，新政以后的總簽約量不足一成，且大部分預售項目的實際銷售不足5%。

　　具體到8月份，根據中原地產對8月前28天的統計，通州區在售的18個項目總簽約僅為123套，也就是說整個通州區平均每天僅賣出4.4套普通商品住宅。按照這一銷售效率計算，通州區的商品房住宅可以銷售10年。除了兩個新項目各簽約了45套及55套，其他16個項目的銷售進度十分緩慢，合計簽約23套，最高僅簽約5套。

　　根據北京房地產交易管理網數據顯示，8月底通州區期房存量達到了14501套，相比月初的12651套上漲了14.6%，全市范圍內僅略低于朝陽區的16118套。在占全市的庫存比方面，通州區也從月初的20.4%上漲到了8月底的21.5%。

　　●高價格拖銷售后腿

　　莫因“錢途”失前途

　　中國房地產聯盟秘書長陳云峰曾表示，通州區新盤的價格降到15000元/平方米比較合適。更加便宜的房子明顯受到了購房人的認可。例如，同在7月份開盤的運河灣和清水灣皆為運河新城區的項目。數據顯示，截止8月30日，運河灣在售的三座高層住宅共成交112套房源，成交均價為17984元/平方米。而一河之隔的清水灣入市一個月以來簽約數仍舊為零。業內人士表示，出現這樣的反差與后者25000元/平方米的預售價不無關系。

　　受惠于CBD東擴和通州新城規劃，今年年初以來，通州區樓市成交價格水漲船高。但過高的價格明顯透支了價值，新政后，開發商為“錢途”進一步沖高成交價格，使得通州區樓市至今“前途”迷茫。綜合中原地產的有關統計數據顯示，新政前通州區樓市的成交均價約為15925元/平方米，而新政后，成交均價約為20358元/平方米，銷售率最高時僅為22.50%，多個項目出現零成交。

　　“一些新開盤項目出現了市場定位不準確，價格不合理的問題。”北京某房企營銷總裁認為，目前的市場需求主要集中在總價和單價都相對較低的小戶型產品上。因此，自主型購房人對價格的敏感甚至超過了對投資性回報的追求。一旦這些住宅項目的定位和購房人需求產生偏差，成交量就很難上去。

　　●通州區價值仍舊看好

　　低價新盤或結束“觀望期”

　　雖然通州區樓市銷售情況在新政后出現了180度的大轉彎，但通州區的價值依舊被多方看好。“今年以來，通州區項目的漲價，恰恰印證了項目可以作為資產保值、升值的有效手段。”包括房地產投資人和不少業內專家都這樣表示。

　　但由于當下依舊過高的價格使得這些購買力被迫采取“觀望”的態勢。對此，陳云峰認為目前可算作金九銀十前的“暫時性觀望”：因為從3月到8月，房價的快速上漲，超出了買房人的購買能力；加上傳統銷售旺季的即將到來，買房人期待會有更多的優惠，因此形成了一個觀望的窗口期。

　　據記者了解，包括遠洋東方、華業東方玫瑰等多個新盤將于9、10月間入市，據相關負責人介紹，定位為改善型置業，主打大戶型的遠洋東方項目擬預售均價為16500元/平方米，較之前20000元/平方米左右的業內預計均價低了不少。相反，以小戶型為主的華業東方玫瑰擬預售價為17000元/平方米，雖然比之前傳出的消息有小幅上升，但仍與同區域二手房的定價相差無幾。可以預見，未來低價樓盤入市或將真正解開通州區銷售不暢的“死結”，結束目前的“觀望期”。 (記者 李桁)