改善型置業對傳統偏見說不

　　相較首次置業者，改善型置業由于先前有房在手，資金壓力并不大，但往往受傳統購房思想束縛，也成為購房大軍中的困難戶。對此，業內專家指出，伴隨著城市化進程的深入，地鐵延伸、配套跟進，原先很多區域都發生了翻天覆地的變化，改善型客戶打破原有偏見，才是成功購房的有效之道。

　　人群剖析

　　購房預算250萬

　　家庭收入狀況20000-30000元

　　吳先生和太太結婚5年了，目前孩子也已經3歲了。吳先生一家目前住在閘北的一套90平米的二房中，因為孩子逐漸長大，現有的房源面積顯得有些局促，因此想換購一套大面積的房源。吳太太看中的同地段的房源，補差價要百萬元，還沒有算上該還銀行的錢。吳先生表示周邊的新房不多，看得上的價格奇高，同地段購置壓力過大，因此希望找一個地段稍差，但是品質較高、配套全的區域，這樣有了多余的錢還可以再投資，這樣的生活才有保障。

　　銀行指導 合理利用公積金

　　農業銀行個貸部工作人員表示，按照估算，吳先生家現有的房子市值270萬元，加上此前沒有還清的20萬，出手后到手250萬左右。吳先生要求每個月還貸總額不超過萬元，同時有近期再購置一套房源的計劃，建議吳先生考慮總價在300萬左右的房源，這樣一套房子貸款50萬，每個月算上公積金，還款大約在4000-5000元。吳先生現有的房子是屬于父母名下，現在吳先生以自己名義買，算作首次購房，考慮到吳先生還要再次購置一套一房，那么此次購房可以采用純商業貸款，享受7.5折優惠，另一套小房源則可以采用純公積金貸款，利率較低。這樣的話，吳先生每個月貸款壓力就小很多。

　　行業指導 打破傳統購房觀念

　　同策咨詢與研究部主任夏宇表示，說到改善大家都有個共識，就是要向外圍區域選擇，但是一方面對于要外遷又心存抵觸，總覺得這些傳統意義上的郊縣地區很遠，會降低生活質量。這里就要提醒大家要有選擇性的判斷。目前可以考慮一些老城區，比如南翔、嘉定新城、周康，這些區域雖是傳統的郊縣，但是正因為如此，周邊積聚了成熟的配套，這不同于那些新興的區域，規劃中的配套沒有幾年，還不成氣候，而在老城區所有的配套已經成熟到你無法想象。

　　此外，從內環、中環、外環的概念而言，一些老城區也是環內的優質地段，比如南翔，毗鄰中環，開車到中山公園等地僅需20-30分鐘，目前那里的公寓房單價在1.8-2萬元不等，相比市區的中環便宜不少。還有周康等區域，也是中外環的地段，11號線開通在即，未來出行也很便捷。總而言之，改善住房如果既要選擇大戶型，品質樓盤，又不愿意貼補過多的資金，只有識別這些傳統意義上的郊縣的優勢，才能以最少的價格獲得最大的舒適度。

　　開發商指導 改善型也需考慮升值

　　贏佳策略總經理楊健認為，改善住房也要關注保值、升值的概念，這部分人群起始資金大，選擇范圍大，但是購房也要更理性，以免跌進高泡沫的區域。建議有兩個選擇，一類是選擇一些被低估的區域，比如以中環畫個圈，在東南西北尋找價格低谷，外環也是以此類推。還有一類則是選擇一些機會，比如目前有不少項目會促銷或者低開，這種地段的項目知名度高，大家都知道好，自然機會有限，就要求購房者出手積極，一般一些新開的房源要求積累人氣，首次開盤價格都不高，但是名額很少。還有就是選擇一些次新房，這類社區一般使用不超過5年，設施很新，還是現房，如果運氣好還可以找到全新的投資類房源，相比新房，這類房源價格往往更低，不僅可即刻入住還可以為購買者省去租房子的錢，性價比很高。

　　媒體指導 先分析，后選房

　　對于改善型群體而言，因為手中資金相對充裕，購房壓力比一些首次置業者要小不少。建議對現有住房進行分析，哪些是滿意的，哪些是要改進的，帶著經驗去看新房會比較有的放矢，對一些細節問題也會有認知。其次由于是自住，建議購置一些交房在即或者次新房，這樣可以省下不小一筆租金開支。最后，在購房時機上，推薦先買后賣(在首付資金允許的情況下)，這樣可以避免因為急于購房追漲，其次也能避免急于出售價格被壓低。

　　房源推薦

　　新房推薦

　　普陀桃浦值得考慮

　　新梅置業副總裁張文均認為改善置業者手頭資金相對寬裕，可以選擇中環甚至地段更佳的區域，在中心區域尋找價格洼地，一些次新房的單價在3萬元左右，在北面的虹口、閘北也有不錯的總價在300萬以下的房子。如果改善客群對面積要求高、社區品質有要求，那么可以適當選擇一些靠近中環左右的房源，那里新房源比較多，單價在2-3萬元不等，考慮到中環區域的后期供應不斷減少，這里的房源比較抗跌，比如普陀桃浦等，都是不錯的選擇。

　　二手房推薦

　　關注改頭換面新高行

　　高行板塊與金橋板塊隔河相望，目前各項配套正發展、完善之中。板塊內生活配套主要集中于高行鎮附近，以及軌交6號線站點周邊，現有綠地威廉公寓、連城新苑、景源佳苑等標桿樓盤，多數為品牌商所打造，品質、環境均較佳。翔殷路隧道開通后，板塊與浦西的銜接度提高，尤其是到五角場商圈十分方便。未來軌交12號線建成并投入使用，還將提高板塊的出行便利度，并使生活配套得到進一步完善，與傳統印象中的高行相比，已經出現了翻天覆地的變化。

　　21世紀不動產上海銳豐金橋華高分行經理郭益紅介紹，綠地崴廉公寓位于東靖路、新行路，緊鄰高行鎮中心，為06-07年交付使用的新小區，由品牌開發商綠地集團打造，總占地面積達23.5萬平米。作為高行板塊標桿樓盤，小區以出色建筑品質和優美景觀規劃而見長，每個院落入口處都設有豪華、舒適的入戶大堂，以大理石鋪設；并設有大面積中央水景、中央花園和綿延的綠化帶，綠化率高達70%。目前，小區周邊配套已基本完善，有774、815、843等多輛公交車，也可轉車至軌交6號線東靖路站。日常生活方面，有聯華超市、農工商超市及農產品批發市場，還有東溝幼兒園、浦東新區華高小學、高行中學、金橋地段醫院、高行衛生院等就學、就醫設施。

　　上海中原浦東二區總監王凱昀則介紹，目前隨著2號線東延伸段的開通，越來越多在張江科技園工作的人士將置業的眼光轉向了廣蘭路站和唐鎮站附近。距離塘鎮占近15分鐘路程的保利金爵公寓更是受到了不少改善性置業者的青睞。2009年底開盤的保利金爵公寓位于浦東唐鎮核心生活配套區，是面積近40萬平方米的大型高品質生態宜居社區，里面既有聯排別墅，又有小高層景觀電梯，以目前該樓盤二手房成交情況來看，122平米的三房總價在230-250萬之間，是改善性客戶不錯的選擇。周邊配套上有大型超市，如家樂福、樂購；又有教育配套，如唐鎮小學、唐鎮中學；其次還有一些醫院、金融配套等。而在交通上，除了地鐵二號線，還有一些公交線路可以滿足居民出行。撰文 周祺瑾 李琛