上海土地市場急速升溫 提價揭示開發商心態變化

　　土地市場近日回暖速度快于預期，近日位于松江的廣富林2-5地塊被合生房地產開發有限公司以總價12.46億元摘得，折合樓板價為16488元/平方米，溢價率達131%。業內人士分析表示，土地市場的快速升溫來自開發商對于市場回暖后的心態變化。不過專家卻表示，市場加速升溫后提前到來的回暖走勢隱患重重，不利于長期的健康發展。

　　周祺瑾

　　提速

　　土地市場急速升溫

　　位于松江廣富林路2-5地塊近日出讓，該地塊與去年2月出讓的廣富林2-4地塊毗鄰，密度同樣是0.8，由于2-4地塊此前創造出高價，此次該地塊的出讓引發業內極大的關注。包括合生、招商、九龍倉、綠地在內的多家知名企業在現場爭奪該地塊，最后經歷一場暗標后，合生以總價12.36億獲得該地塊，折合樓板價16488元/平方米，溢價率達131%。

　　根據規劃，廣富林2-5地塊出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，東至規劃道路，南至銀澤路。因此在廣富林2-5地塊出讓之際，曾有人預測如果此次地塊的成交價格繼續受到調控影響繼續下滑，那么則會對之前的地塊造成壓力。但是該地塊回暖的速度顯然快于業內預期，單價甚至超出了調控前的2-4地塊。今年2月26日，招商和萬科的聯合競買體以總價17.16億元拍得廣富林2-4地塊，成交樓板價達到16378元／平方米，溢價率達191%成為松江的地王。

　　除此之外，與廣富林2-5地塊一起出讓的祥和路2號住宅用地，起拍價格為7.34億元，起始樓板價高達9006元/平方米，最后晉程控股有限公司以總價99200萬元奪得該地塊，樓板價12164元/平方米，溢價率35%。當然之前遠洋地產控股億總價19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價超過2萬平米創下美蘭湖新地王，也一度引起業內集中關注。

　　加速

　　提價揭示開發商心態變化

　　從遠洋地產控股億總價19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價超過2萬平米創下美蘭湖新地王，到合生總價17億，單價1.65萬刷新松江地王，上海的土地市場在經歷調控之后回暖，其回暖之勢大有超出調控前之勢。對此中國指數研究院院長陳晟認為，地價走高還只是局部，其中低容積率產品和市場主導的公寓房存在差異，這類產品可以通過打造高端產品大大拉動出售價格，因此受到開發商歡迎。滬某房地產企業高層也表示，目前開發商對土地的需求還是很大，但是政府方面優質土地的供應并不多，因此一旦有好的土地，開發商還是會十分積極。另一方面，經過前幾輪的調整不難看出，房價的整體趨勢還是上揚的，因此開發商拿地底氣還是很足。

　　開發商拿地的底氣來自何處？答案或許就在于市場回暖帶來的心態轉變，近期部分樓盤的提價已經說明了這一切。某知名中介公司的工作人員告訴記者，從上個月末開始，不少賣家的心態已經發生改變，紛紛提價。而這一點也體現在新開樓盤上，記者發現前期不少進行促銷或者開盤價格較低的項目，在順利地進行資金回籠后紛紛出現價格上調。

　　位于閘北的上海灘大寧城，這個由建工集團打造的緊貼內環的項目以2.6萬單價開盤，這個價格比地理位置更遠的慧芝湖，單價要低近萬元，該項目開盤當日就售罄。但是在第一批房源結束之后，后續房源近日后續房源報價為2.8萬，僅一個月之隔，單價上浮3000元。位于閔行蓮花路附近的萬源城朗郡在7月份也曾推出過一批單價2.8萬的特價房，但是記者從售樓處了解到，該批房源數量有限，推出幾天就沒有了，目前的房源單價在3.1-3.5萬元不等。位于大華的中環1號，此前有一批房源單價是1.7-1.8萬，但是據了解該房源是緊貼高價的房源，地理位置很不理想，目前該樓盤單價為2萬元。

　　某開發商表示，開發商清醒地認識到目前市場的需求依然十分強烈，如可以說只要犧牲一點點價格，就能取得不錯的成交量。另一方面，目前銀行的貸款緊縮對市場造成的影響的確很大，制約了不少購房者。換句話說，市場的調控還在，但是購房者的預期已經發生很大的轉變，市場購買需求依然暗流涌動，正是出于這樣的認識，很多開發商已經有了提價的底氣。

　　剎車

　　回暖提前隱患重重

　　成交量的復蘇帶回了開發商的自信，但是過快的提價對于市場而言卻隱患重重。某知名房地產上市公司營銷部負責人告訴記者，政府的調控意圖在于遏制過快的價格上漲，如果市場有了調控效果，那么后續的調控就會止步，否則很有可能出臺更為嚴厲的調控措施，比如目前力度不斷加大的關于土地、信貸的調控力度。如果房價繼續走高，更為嚴厲的房產稅等調控可能會再次被提上議程，這對房地產市場影響很大，出臺更為嚴厲的措施對市場長遠發展不利，更不是開發商愿意看到的。

　　另有某國有企業高層指出，此次調控中央的基調明確，就是要抑制房價過快增長，如果上海房價出現快速反彈，必然會引發新一輪的調控，調控的落足點可能是稅收，增加購房和持有成本，最終這部分價格還會被轉嫁到購房者身上，導致房價的進一步走高。推動房價上漲的資金大部分又來自于銀行的貸款，屆時銀行與房產關系更加復雜，隱患將逐步加大，調控難度更大。

　　就在這場討論后不久，政府的調控文書再次出臺。9月2日，上海市住房保障和房屋管理局下發關于嚴格商品住房預售許可管理通知，該文件重申了關于預售許可最低規模的規定，指出建筑面積小于3萬平方米的商品住房項目必須一次性申請預售；超過3萬平方米、確需分批預售的，每次申請預售的建筑面積不得低于3萬平方米。中原地產研究部報告指出，該條例在“金九”當前出臺用意十分之明確，就是為穩定供應保駕護航，同時對于政府對房地產市場的緊縮態度的又一次提醒。

　　不過上海易居研究院楊紅旭表示，4月出臺的調控在有一些地區已經有了效果，對于北京、上海等房價上漲過快的區域效果也有一定的體現，綜合經濟發展情況，政府不會短期內出臺二次調控。但是如果房價繼續走高，甚至出現和調控希望看到的相違背的情況，很難預測是否有更加嚴厲的調控出臺。