房產調控遇市場博弈 豪宅入市引發房價表面回暖

　　風風火火的房地產新政在4個月后遭遇了市場的強烈反彈，政策與市場的博弈向著更為深遠的方向發展。面對以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為首本輪出現的量價齊升局面，業內對于后期的政策調控風向也出現了分歧，是出臺更為嚴厲的調控措施，還是繼續深化落實“國十條”的細則，成為了時下社會各界最為關心的話題。

　　北京樓市“量價齊升”

　　被稱為史上最為嚴厲的“限購”地產政策，并沒有阻止住北京樓市的交易量和價格的迅速回升。在經過了5、6、7三個月的低位徘徊后，北京樓市的交易量和價格出現了迅速回升的態勢，新房、二手房、豪宅市場均出現了全面反彈。

　　新房價格反彈至3月份水平

　　在剛剛過去的8月份，隨著各種政策細則的落實，積累了4個多月的觀望型客戶被逐步釋放出來，市場交易量和價格出現了大幅度上漲。

　　北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，2010年8月住宅期房成交量為5565套，較7月的4960套增加12.42%，而現房全月成交套數更是達到了1023套，相對于7月的776套大幅增加31.83%。

　　在成交量大幅上漲的帶動下，北京市商品住宅的價格也出現了大幅回升。8月北京市商品住宅成交均價達到21008元/平方米，環比大漲11.29%，在政策出臺4個月后，成交均價已快速回升至今年3月的水平，與房價最高的4月份只有一步之遙。

　　二手房“量漲價跌”

　　和新房市場強勢回暖不同的是，在今年8月份，北京市二手房市場表現出了量漲價跌的態勢。

　　中國不動產研究中心的統計數據顯示，8月二手住宅成交12813套，環比上升23.59%，但同比仍大幅下降46.16%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交量達近千套，回暖跡象明顯。二手房簽約總面積為1428776平方米，其中二手住宅簽約1199362平方米，環比上升18.67%，同比下降46.17%。

　　8月，北京二手住宅成交均價為17693元/平方米，環比7月的17852元/平方米小幅下降0.89%。

　　業內人士分析認為，短期內二手房成交量可能會有小幅上升，而成交價格則不會有太大變化。隨著新政實施時間的推移，房源供給增加，新房的低價促銷使需求松動，消費者開始入市，成交回暖。盡管房價有下行壓力，但是購房者在供求雙方的微妙博弈局面中所處的弱勢地位促使房價難有較大幅度的下降。

　　豪宅市場走出低谷

　　“4月份進行調控，5月份的市場一下子就冷了起來，成交只有一套，接下來六七月份市場也不是很好，而進入8月份，明顯感覺到了市場的回暖，我們一共成交了4套。”盤古大觀的銷售總監韓樂向記者講述了項目在新政實施的4個多月內的銷售經歷。

　　正如其所言，進入8月份后，北京市的豪宅市場正逐步走出低谷。搜房網發布的一份數據顯示，8月份，北京別墅市場總體成交較7月份出現大幅上漲，成交套數、成交面積和成交金額全面上揚，是4月份實施房地產新政后，月銷售金額首次突破20億元。統計顯示，8月份，北京別墅市場總成交290套，環比上漲118.04%，銷售金額為22.99億元，比7月份增加了11.29億元，環比上漲96.5%。

　　樓市回暖背后

　　在北京樓市強烈反彈的同時，是全國樓市的強勢回暖。北京國際發展投資有限公司CEO杜猛將其歸納為報復性反彈，并指出，在這輪報復性回暖背后，其實是因為近期有大量高價盤入市。

　　他舉例說，在這輪調控中已經出現了霞公府、PARK北京、保利隴上、紅璽臺等高端項目。

　　記者搜集的各地8月份樓市成交量顯示，廣州網簽接近7000套，環比增幅超過六成，創下新政實施以來的新高；深圳商品住宅成交面積環比大幅上漲84%，成交價格環比上漲7%；上海商品住宅市場成交面積環比上升61%，價格達20973元/平方米，環比漲幅達5.8%。但這些暴漲背后原因均為諸多高端樓盤入市。

　　面對這一現象，浙江商會副會長陳俊表示，這印證了樓市半年一調整的規律。中國近年來的樓市一直沿襲著調控、回暖、暴漲的脈絡，但是預計從9月份到春節前后，北京樓市的上漲節奏不會太猛。

　　記者了解到，今年8月份，北京市的新盤供應量達到了59個，是目前供應最多的一個月份。特別是一些知名項目，如萬科長陽半島、保利茉莉等性價比較高的項目繼續放量，對于樓市整體成交回暖起到了至關重要的作用。

　　業內人士分析認為，北京8月樓市之所以出現回暖，是因為少數幾個低價大盤做出部分讓利從而使得成交量出現短暫反彈。而房價之所以出現暫時上升，則是因為大量別墅項目以及超級豪宅入市，從而出現整體開盤價甚至成交價上升。 (記者 賴大臣)