陰陽合同照簽不誤 深圳中介回避處罰責任

　　市場風傳的“陰陽合同大限”已如期而至,但9月1日過后市場“陰陽合同”仍存在。

　　在深圳房地產市場監管辦法實施后的第三個交易日,記者在深圳市房地產權登記中心看到,前來拿號排隊辦理房產過戶的市民相比之前明顯減少,與此同時,深圳國土部門顯示的日成交數據也在9月1日后大幅下降,但在這里辦理房產過戶的市民仍然可以按照房屋原價來過戶,并沒有和之前有所不同。

　　而日前記者走訪中介地鋪,中介告訴記者,原來的“陰陽合同”仍可以操作,但方式有所改變,中介將按照“買賣雙方達成的價格來出具買賣合同,但并不在合同上蓋中介的章”,“合同是買賣雙方簽訂的,與中介無關。”一名中介表示。

　　大限過后,成交重回低迷狀態

　　8月初公布的《深圳房地產市場監管辦法》(以下簡稱《辦法》)于9月1日實施,《辦法》第41條款中規定,房地產經紀機構不得為交易當事人規避房地產交易稅費或者就同一房地產簽訂不同交易價款的不同合同提供便利,且規定了5萬元的處罰標準。這直指深圳房產市場普遍存在的“陰陽合同”,業內普遍認為,這一條如果嚴格執行將禁絕“陰陽合同”,這也就是9月1日是“陰陽合同大限”說法的來源。

　　在《辦法》之前,“陰陽合同”在深圳房產市場已盛行多年,買賣雙方通過另外簽署實際過戶價格的合同,而在國土部門仍采用房產原價過戶,從而回避房屋差價所征收的個人所得稅和二手房交易營業稅,在目前深圳高房價的背景下,這兩筆稅費往往高達數萬至數十萬元,而為客戶操作這一“陰陽合同”也成為深圳房產中介默認的行規,此次出臺的《辦法》正是明確中介不得為買賣雙方簽訂“陰陽合同”。

　　由于9月才正式實施,這一說法在8月直接刺激了樓市新政下低迷的深圳樓市,此前深圳二手房成交在新國十條的調控下一直處于低迷狀態,每日成交在400套左右,每周成交在2000套上下,而到了8月底,由于這一政策的“大限”作用,買家加緊集中入市帶來了深圳樓市8月成交量的激增,8月最后一周成交達3400套左右,日均成交800余套,而8月最后一天深圳二手房日成交達到1636套,這不僅回到調控前的水平,而且幾乎回到深圳二手樓市成交最活躍的水平。

　　而到9月1日,深圳市規土委網站數據顯示,當天深圳共成交二手房168套,一夜之后成交量驟然縮水九成。記者3日來到深圳房地產權登記中心,工作人員告訴記者,近兩天來房產過戶的市民相比8月的最后幾天,人流量大幅減少,“前幾天來排隊排號都很靠后,今天來前面只有十幾個人”一位來此辦理房產過戶的中介表示。

　　3日深圳二手房日成交過戶只有372套,成交恢復到樓市新政前兩月市場低迷的狀態。地產業內人士告訴記者,新規剛實施,買賣雙方、中介都在觀望,預計近兩周成交仍會持續低迷。“9月1日并非真正意義上的‘陰陽合同’大限,但消息的心理影響還是造成了8月市場行情的火爆,1日過后過戶量大降在意料之中,買賣雙方、中介近期都會觀察市場。”深圳中原市場研究部總監王世界說。

　　房子仍可按原價過戶

　　《辦法》實施后,二手房交易是否禁止了“陰陽合同”了?答案是否定的。

　　徐先生9月3日來到位于羅湖區的某樓盤看房,在看房之余他很認真地打聽所看房產的房屋登記原價,以清楚計算自己需要承擔的相關稅費。但帶他看房的中介明確表示,“陰陽合同”還是可以簽,該怎么過戶就怎么過戶,跟9月1日前沒什么區別。

　　這名中介解釋,以往做“陰陽合同”都是由中介按照房產交易合同范本出具合同由買賣雙方簽訂,并加蓋中介落款章,但現在《辦法》明確打擊中介幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”,5萬元的罰款中介也無法承受,但《辦法》卻對簽訂“陰”合同的買賣雙方沒有任何罰則,于是現在還是由中介為買賣雙方出具合同范本,但不在上面蓋章,“買賣合同是買賣雙方自行締結和簽訂的,與中介無關。”這名中介表示。

　　而記者從多家中介了解到,這幾乎成為《辦法》實施后深圳多家中介的統一行動,不少中介公司為避免因為“陰陽合同”而被罰款,而不在官方的交易合同上蓋章,“我們只管交易,合同由你們自己來簽,合同落款蓋章讓其他公司承包,這樣雖然我們近段時間的交易為零,但卻回避了被罰款的風險。”另外一家中介公司的置業顧問表示。

　　與“陰”合同過戶價差距較大的“陽”合同的“把關”也并沒有因為《辦法》而變得突然嚴厲起來。記者3日來到深圳房產登記產權中心,置業顧問鐘先生正在為客戶辦理房產過戶手續,“之前還擔心以房產證上原始價格過戶和市場價差距比較大,不知道會不會遇到什么障礙,現在過戶發現跟以前沒什么區別。”記者注意到,鐘先生為客戶過戶的房產仍是按房產證上原始價格進行過戶,但負責登記的工作人員并沒對成交價格有任何異議,順利地完成了房產過戶手續。

　　記者向一位工作人員詢問,如今二手房過戶是否還可以按原價過戶,以及是否會因此產生個人所得稅,這名工作人員只表示一切按規定來,所有稅費和稅率都嚴格按照公示的內容來收取。

　　一位地產中介向記者透露,即使“陰陽合同”真的不能簽了,二手房要按評估價過戶,還是有很多種方法來回避掉一部分稅費,“房產評估機構可以適當做低你的房產評估價格,可以把一部分的房屋價值做到裝修費中去,因為個人所得稅僅是針對房產增值的部分收取,把一部分房產價值做到裝修費上去就回避了部分個人所得稅”。

　　中介自覺清理虛假房源信息

　　《辦法》并非僅針對“陰陽合同”,事實上它是一部規范整個房地產市場的法律法規,其中涉及中介、開發商的一些細則條款也同時在9月1日開始執行。

　　“近一段時間,個別小區的房源一天可能會少幾十條”,一直關注房地產市場的一位投資客表示,其關注的某樓盤在搜房網的房源一天就消失了幾十套,記者在搜房網上搜索這一小區發現,該小區123平方米的某戶型當時只有8套房源掛出,“就在半個月前這個戶型還能搜索出40多個房源。”這名投資客表示。記者了解到,不少中介公司的置業顧問近期都在悄悄撤銷其在搜房等房產網站上發布的房源信息,而搜房網上不少房源信息近期也被打上過期的標志。

　　而記者在上周末某品牌開發商的樣板房開放現場也看到,《辦法》中要求房產開發企業公示的內容一一掛在墻上。在《辦法》中明確規定房產開發企業樣本房可做為商品房買賣合同內容,在這家開發商的樣板房內,記者看到,多處并非交樓標準的樣板房裝修部分都由開發商明確標出“非交樓標準”,樣板房與交樓標準不符的部分開發商也作了標注和說明,售樓人員也會對交樓與樣板房不同部分作出明確的說明。

　　新規實施,政府執法部門的配套措施也同步實施,1日下午,深圳市規劃與國土資源管理委員會第一直屬管理局已聯合深圳市經紀協會,對景田片區的11家經紀機構進行了檢查,下午又檢查了4個在售房地產項目。而該委濱海管理局則成立了兩個房地產市場日常巡查組,分別負責鹽田轄區和東部三鎮的房地產市場監管工作。該局相關負責人告訴記者,濱海管理局房地產市場日常巡查一組和二組,近期內將把所有在售樓盤和地鋪巡查一遍,對有投訴和巡查發現問題的,將一查到底,督促開發商和中介積極整改。

　　深圳市規劃與國土資源委員會相關負責人透露,為保證《辦法》的有效實施及相關監管程序的銜接,將明確監管工作的相關制度,制定相關操作指引。“最主要還是二手房交易評估價收稅的政策能否出臺,那才是可以真正打擊‘陰陽合同’的細則,光是《辦法》還起不到應有的作用。”一位地產業內人士表示。

　　本版撰文

　　記者曲廣寧　(見習記者郭彪亦有貢獻)