學者稱“購房欲望”不是“購房需求”

　　據國家統計局月度資料，今年7月，全國商品房銷售價格同比上升10.3%。其中，新建商品房價格上升12.9%，二手房價格上升6.7%。北京市住房價格分別上升12.4%、20.1%和5.0%。相對于北京房價去年飆升70%來說，房價快速上漲的勢頭有所遏制，但房價仍處在不合理高位。

　　開發商庫存上升，資金鏈緊張，降價壓力增大。他們開始恐嚇國人，聲稱打壓房地產會破壞城市經濟，GDP下降，失業率上升，銀行壞賬增加，經濟“二次探底”，還有可能回歸“計劃經濟”老路。并通過各種渠道向政府施壓，試圖干擾調控政策，使之無果而終。有些專家則默契配合，強調房價是由市場供求關系決定，政府不可能阻擋包括投資需求在內的住房需求，呼吁政府不要再打壓樓市。

　　樓市調控政策損害了開發商的利益。他們抵制、阻撓、甚至對抗調控政策，是意料中的事。需要討論的是，投機性住房需求真的合乎規律，樓市也已經規范，不再需要政府調控了嗎？這關乎城鎮住房配置的指導思想：雪中送炭抑或錦上添花？如此重大問題，不可不辯。

　　“購房欲望”不是“購房需求”

　　商品房價格取決于市場供求關系，這是事實，沒有錯。但在不同的時期，供給和需求的具體影響有所不同。一般地，供給在長期內影響房價，而在短期內房價主要取決于需求。我國樓市的主要問題是房價過高，上漲過快，市民買房或租房負擔太重。政府調控樓市的當務之急是調控需求。這就需要首先明確需求的概念，找準切入點。經濟學意義上的住房需求，是指在一定時期內，在一定價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的住房數量。一個消費者想買房，同時又有支付能力，才是實實在在的住房需求。如果只是想買房，但口袋里沒有錢，只能叫做住房欲望或潛在需求。人們的購房欲望是無窮大的，確實具有剛性。然而，如果用購房欲望偷換購房需求，并用以證明房價必然上升，假使不是無知，就是有意混淆視聽，誤導國人。

　　住房是一種特殊的耐用消費品。它除了能滿足人們的居住消費需求外，還具有保值增值等投資功能，能滿足人們的長期投資和短期投機需要。由此決定，住房需求至少可以區分為消費需求和投資需求兩大類。從消費需求角度看，多數人買房子是為了自住。這是中低收入居民的基本住房需求。也有些人買房子除了自住外，更多的是享受、炫耀、示富、邀寵。例如，有些人的房子很大，造價很高，并且不止一處住宅。他們在市區有一套房子，平時上班住。另外在郊區還有一套別墅，周末或節假日去小住。或者，在北京有一套房子，在海南或威海也有一套房子。平時住在北京，夏天去威海避夏，冬天去海南避寒。坐落在郊區、海濱或山麓，氣勢恢弘，造型別致，質量上乘，裝修豪華，前后有花園，四周有高大院墻，大門經常關閉著的別墅，昭示著主人的富有、權勢和榮耀。這是高收入居民的奢侈性住房需求。有些外地富豪來北京購買高檔住宅，供偶爾來京辦事或看病時小住，平時閑著，也屬于奢侈需求。至于溫州、山西和內蒙等地的炒房客，他們來北京大量購置房產，有的是為了倒賣賺錢，有的是為了出租賺錢，本質上都是投資，因而是一種投資性需求。

　　根據上述分析，我們又可以把住房需求區分為三類：(1)基本需求，即起居安寢方面的需求。不管是什么人，都有權居有定所。這是一項基本人權，不能因為收入低就被剝奪。(2)奢侈需求，即享受、安逸、奢華、虛榮等方面的需求。只有收入達到一定水平的人，才會有這種需求。(3)投資需求，即炒房子或出租房子的需求，是貨幣資本積累到一定階段的產物。

　　構建“雙軌制”住房市場

　　同一套房子，其物理屬性是客觀的，不變的，但其效用則因人而異。這取決于人們的效用函數，其中最重要的是業已達到的居住水平和生活質量。可以設想，在北京市三環到四環之間有一套60平方米兩居室的二手房。如果按保留價格賣給一對正準備結婚的年輕人，他們會感到很高興：終于有了自己的家！如果賣給一位已經擁有五套住宅，其兩歲的孫女名下也有了一處價值400萬元、面積300多平方米別墅的富翁，他會因效用些許增加而感到滿意，但不會像這對年輕人那樣高興。如果賣給一位炒房客，他會因為有了賺錢機會而慶幸，但也達不到那對年輕人的效用水平。從這個角度看，把這套住房配置給這對年輕人，是雪中送炭，效用最高；而配置給這位富翁或投資商，是錦上添花，效用較低。從社會總福利的角度看，這套房子應該配置給這對年輕人。

　　我國的基本國情是人多地少，并且處于城鎮化初級階段，住房資源相當稀缺，而需求則不斷增加。在這種情況下，我們應當用什么方法配置住房資源呢？一種方法是讓市場來配置，即住房商品化。就是誰有錢，誰出價高，房子就配置給誰。但其結果，就是令人詬病的住房配置兩極分化：一極是大量的中低收入者居住條件很差，生活質量很低。據報載，北京海淀一個業主，將60平方米的房子隔成10個小間，每間不到4平方米，用以出租，被稱為“鴿子間”。也有報道，北京西城區有一片老舊危房，戶均不到20平方米，還有的不到9平方米。還有網友自曝：20多個人擠在一間房子里。估計舊金山的“貧民窟”也不過如此。相反，有些人住豪宅、別墅，并且擁有多處住房。其中有些房子既不轉讓，也不出租，長期閑置。前些日子，有媒體披露，全國空置房有6450萬套，可以供2億人居住。最近又有報道，海南有些小區平時入住率不到2%，多數小區平時入住率不到20%，最高峰時僅為40%—60%。另外還有個統計，說截至7月底，全區住宅空置面積為133萬平方米，其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平方米，占空置總量的39.2%。總之，住房商品化只認錢，不認人，對富人有利，是錦上添花的配置方式。更一般地看，市場機制就是一種嫌貧愛富的機制。所謂自由競爭，優勝劣汰，實際上是富人勝，窮人汰。住房市場嚴重失靈，弊端尤甚。

　　另一種辦法是“雙軌制”，即政府和市場相結合的方式。其特點是有兩個住房市場：大約30%的房子完全商品化，由市場配置；大約70%的房子準商品化，由政府主導的市場配置。準商品房包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價房等保障性住房。這些房子只租給或賣給中低收入者，原則上一戶一套。不能上市交易，但可以退賣給政府。

　　用這種辦法配置住房，一是可以把房子優先配置給最需要的人，滿足其最基本的住房需求，保障天賦人權；二是可以剔除不合理的投資需求，有利于穩定房價；三是可以抑制奢侈性住房需求，消除住房配置兩極分化，有利于構建和諧社會。總之，政府主導的住房市場，可以讓低收入者住得體面，活得有尊嚴，是雪中送炭的配置方式。

　　目前國家出臺的樓市調控政策，鼓勵購買第一套住房，限制購買第二套住房，抑制投機性購房。同時醞釀對存量投資性住房收取資源占用稅，對第二套住房收取房產稅，對轉讓第二套住房收取所得稅。目的都是排除商人投機炒房，限制高收入者多占房，保障中低收入者能住上房，使樓市回歸民生本性。目前政策效應剛剛顯現，但遠未達到預期目標。政府務必要繼續堅持調控政策，直到房價回歸理性，居者有其屋為止。許多國家的經驗表明，只要堅持民本思路，舉措得當，就完全有可能解決好城鎮居民的住房問題。

　　也應當看到，政府當前調控樓市的重點是需求，屬于短期政策。從長遠看，還需要調整住房供給結構，主要是打破政府一家供地、開發商一家供房的市場壟斷，引進競爭機制，增加住房供給，形成多層次的住房保障和供應體系。同時，改革收入分配制度，調整收入分配結構，增加居民收入，提高住房支付能力，改善居住條件。

　　(徐秋慧 作者單位：北京工商大學經濟學院）