“低溢價”成交頻現(xiàn)土地市場 政府被指變相抬價

中國證券報記者 車亮 攝

　　“現(xiàn)在，各地舊城改造和土地一級開發(fā)的投入主要依靠熟地的土地出讓金來填補(bǔ)，土地出讓收入在部分城市的財政收入中占比很高；土地市場一旦趨冷，對地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將不言而喻；而房價回升使開發(fā)商對調(diào)控加碼的預(yù)期日益強(qiáng)烈，拿地節(jié)奏可能進(jìn)一步放緩。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在目前的財稅制度下，地方政府對土地財政的依賴很難改變，其通過低價供地增加商品房供給的內(nèi)在動力本身就不足。因此，今后的調(diào)控應(yīng)當(dāng)著力于調(diào)整土地利益關(guān)系，完善房地產(chǎn)稅制，讓土地供應(yīng)落到實處。

　　增加供地“應(yīng)者稀少”

　　“在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中央一方面收縮銀根擠壓需求，另一方面督促地方擴(kuò)大供地增加供給，以期有效平抑房價。但是，受土地一級開發(fā)的高成本約束，新增用地的底價普遍較高；而在調(diào)控可能繼續(xù)收緊的預(yù)期下，多數(shù)開發(fā)商不敢貿(mào)然拿地；因此，樓市新政以來，雖然重點城市紛紛推出規(guī)模巨大的供地計劃，但實際出讓的土地卻不多。”亞豪機(jī)構(gòu)副總裁任啟鑫指出。

　　9月3日上午，大望京村3號地以及昌平、延慶兩塊居住用地在北京市土地整理儲備中心開標(biāo)。其中，備受關(guān)注的大望京村3號地僅引來3家企業(yè)投標(biāo)。其中，最高投標(biāo)價為25.8445億元，折合樓面價為7400元/平方米。

　　與今年3月份大望京村拍出的2塊高價地的激烈爭奪不同，此次投標(biāo)企業(yè)謹(jǐn)慎了很多。報價最高的綠地集團(tuán)僅比標(biāo)底價格高出1.3425億元，折合樓面價僅高出標(biāo)底價每平米100元。

　　而今年3月15日，經(jīng)過84輪競價后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元將大望京一地塊收入囊中。折合樓面價約2.75萬元/平米。3月17日，保利經(jīng)過82輪的激烈爭奪以50.4億的總價拍得崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地，折合樓面地價17949元/平米。

　　無獨有偶，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價成交，幾乎占了出讓土地的一半。統(tǒng)計顯示，今年上半年，上海地塊出讓的平均溢價率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場的溢價率一般為150%-200%。

　　8月13日，上海土地市場5地塊接連拍賣，其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價成交，樓板價僅1005元/平方米，創(chuàng)下上海土地市場公開拍賣以來樓板價歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價成交，其中包括SOHO中國以15.6172億元“底價囊收”的上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。9月1日，上海商住用地影佳路一號地塊再次以底價出讓。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉指出，最近預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)在全國多個城市執(zhí)行，這將加劇開發(fā)商的資金緊張，預(yù)計土地市場在9月以后將進(jìn)一步趨冷。

　　政府被指變相抬價

　　“目前，一線城市推出的地塊中，雖然有相當(dāng)一部分以底價成交，但實際的成交價并不低，而且往往設(shè)定諸多苛刻的條件，這給今后的開發(fā)帶來不少風(fēng)險。因此，不被開發(fā)商所看好。”北京一地產(chǎn)商坦言。

　　SOHO中國董事長潘石屹以北京大望京村3號地為例分析，該地塊靠近東五環(huán)，為住宅、商業(yè)和綜合用地，建筑規(guī)模超過30萬平方米，其中商業(yè)部分根據(jù)規(guī)劃要求須自持；另外中標(biāo)企業(yè)必須在7日內(nèi)一次性交清土地出讓金，這對開發(fā)商的資金壓力很大。“更重要的是，該地塊所處位置商業(yè)環(huán)境還沒有成熟，商業(yè)如果不在繁華的區(qū)域，就很可能沒人去辦公和購物，該物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也就很大。”潘石屹坦言。

　　在上海，很多地塊也設(shè)置了“高門檻”。“新江灣城地塊原先被很多開發(fā)商看好，但了解出讓規(guī)則后，他們就打了退堂鼓。”知情人指出，該地塊的附加條件極其苛刻，其中包括節(jié)能環(huán)保高于國家標(biāo)準(zhǔn)65%，環(huán)保節(jié)能方面的投資不能低于1000元/平方米。另外，競得地塊之后30天內(nèi)付清全部土地出讓價款，4個月內(nèi)開工，3年內(nèi)竣工。其中，人才公寓地下設(shè)施及其產(chǎn)權(quán)要無償移交區(qū)政府。該地塊出讓現(xiàn)場僅有兩家企業(yè)，最終被具有政府背景的上海城投以11.08億元的底價獲得。

　　其實，以底價拿到地塊的開發(fā)商，并不意味著撿到了便宜貨。一位不愿透露姓名的開發(fā)商介紹，有的價格低，是因為有些有特定的要求，比如有的要為政府免費代建配套項目，比如幼兒園、公園等。9月3日招標(biāo)出讓的北京昌平區(qū)回龍觀一地塊，規(guī)劃建筑面積為19.3萬平方米，其中10萬平方米為配建限價房，其銷售限價為7800元/平方米。

　　受此影響，8月以來，主要城市供地量明顯上升，但成交量卻不斷萎縮。9月第一周，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的20個主要城市共推出土地115宗，推出土地面積477萬平方米，環(huán)比顯著上升；而成交土地56宗，環(huán)比下降18%，成交面積為336.3萬平方米，環(huán)比減少12%。

　　專家：完善房地產(chǎn)稅制

　　“在目前的地方財稅體制下，地方政府主要依賴土地收入，這是造成地方存在控制土地供給進(jìn)而推高地價的利益驅(qū)動。地方政府在擴(kuò)大土地供給之時，也往往設(shè)定諸多苛刻條件，變相提高土地價格。因此，從長遠(yuǎn)看，土地市場的調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向完善房地產(chǎn)稅制，改變目前土地市場的利益格局。”一位房地產(chǎn)資深人士指出。

　　在中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長高培勇看來，涉及地方政府財政利益的變革，應(yīng)當(dāng)設(shè)立新稅種來彌補(bǔ)土地出讓收益的減少。

　　“與土地財政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是，房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。”稅收專家認(rèn)為。

　　8月24日，國家發(fā)改委財政金融司司長徐林公開證實，我國將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，它的開征可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。

　　房地產(chǎn)研究人士指出，“以‘稅調(diào)’取代‘政調(diào)’是國外房地產(chǎn)市場較為成熟的經(jīng)驗，可以從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府把GDP當(dāng)成倒賣土地的扭曲現(xiàn)狀，改一次性的賣地財政為稅收的細(xì)水長流，從根本上增加投機(jī)性住房的投機(jī)成本，從而讓樓市健康發(fā)展。”

　　8月以來，各地樓市強(qiáng)勁反彈，但主要城市的土地市場并未因此走出沉寂。在調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)整體的拿地意愿持續(xù)低迷；另一方面，在加大供應(yīng)的背景下，一些地方政府往往為受讓方設(shè)置苛刻條件，變相抬高土地價格。因此，新政以來，低溢價成交土地頻現(xiàn)。（林喆）