剛需激活樓市“金九銀十” 謹防投機客卷土重來

  　在傳統的樓市旺季來臨之際，作為全國風向標的京滬深樓市近期出現了全面的價量齊升，部分剛性需求者沒有等到價格的明顯下調，轉而結束觀望開始入市。8月份深圳豪宅和大戶型成交明顯增加，也預示著部分投資性需求重新活躍。

　　北京：剛需有些著急

　　在北京西單某企業工作的小張最近有些著急，打算買房的他原本計劃趁著本次房地產調控“抄底”，但近期北京的樓市情況卻令他不知所措：市區新房死扛著不降，郊區的新房銷售火爆異常，二手房價格也在上漲。

　　小張在南五環外大興某熱銷樓盤排了號，但千余套房源已有幾千人排號，買到的希望較為渺茫，周邊的多數樓盤也同樣十分暢銷；小張最近頻繁接到二手房中介電話，他所關注區域的二手房報價比起今年6、7月份都有不同程度的上漲，“連二手房中介都說房價現在是‘被增長’，因為便宜的房子賣沒了，業主都不肯調低報價。”

　　市場上充斥的樓市回暖信息令小張感到無奈，不知在馬上到來的“金九銀十”是該出手還是該等待。

　　小張的情況反映了不少剛性購房者的心態。進入8月，北京新房、二手房交易量均出現大幅回升。

　　根據北京房地產交易管理網數據，8月商品房住宅（含經適、兩限房）簽約套數為6588套，較7月上漲15.05%，這是調控以來連續第二個月成交量企穩回升。其中，期房成交5565套，較7月增加12.42%；現房成交1023套，比7月大幅增加31.83%。

　　8月二手房成交量為13957套，其中二手住宅成交12813套，環比上升23.59%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交近千套，回暖跡象明顯。

　　進入9月，成交回暖的趨勢得到延續。北京中原地產的統計顯示，9月首周北京商品房成交繼續上漲，雖然2382套的期房成交總量環比前周出現31.3%的下降，但代表樓市實際情況的住宅總量（除經限）總成交為1979套，環比前周漲幅高達30.5%。

　　銷量的上漲也帶動房價反撲。8月，新建商品房成交均價快速回升至今年3月的水平，達到21008元/平方米，環比大漲11.29%；而隨著中高檔項目的快速入市，8月整體開盤均價跳漲至28460元/平方米，漲幅高達26.49%。

　　值得注意的是，位于北京核心區的樓盤由于價格維持高位，銷售量并不樂觀，比如8月15日開盤的位于王府井、單價均價10萬元的霞公尊府，目前仍為零成交；而熱銷樓盤多位于郊區，且開盤均價低于預期甚至低于周邊二手房，比如，8月28日二次開盤的萬科長陽半島，當日近400套房源均告售罄。

　　對于即將到來的“金九銀十”，各方的分歧也開始顯現。看多者認為，近兩個月成交量的企穩回升，標志著市場即將結束調整期，特別是8月價格的上漲，更將促進市場加速走出低迷。但北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖，市場遠未走出調整期。

　　上海：房價上行壓力大

　　9月2日，調控樓市的“滬五條”誕生，卻被指老調重彈，效果甚微。實際上，上海樓市最近一段時間回暖跡象明顯，上周（8月30-9月5日）上海商品住宅成交量在新政后首次突破20萬平方米，周均價也繼續攀升。若無更有效的調控出臺，房價上行壓力巨大。

　　據佑威及樓市專評網聯合提供的數據，上周上海商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環比前周大漲39%，這也是上海成交量連續3周周成交在17萬平方米之后的再一次上升。保利葉上海和中環1號的周成交套數雙雙突破200套，在新政以來實屬少見。

　　同時，上周上海商品住宅成交均價為22366元/平方米，環比前周進一步上漲5%，已連續三周呈上漲趨勢。

　　佑威房地產研究中心主任陸騎麟認為，3萬元/平方米以上的中高端項目在上周開始出現較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%上漲到目前的15%，這或許是上海均價持續上漲的原因。

　　不過，在上海整體成交量回暖的情況下，依然有樓盤零成交。前一周嘉定新城推出的兩個樓盤在上周都表現不佳，盤古天地實際售價比報價低了12%，卻只售出9套，而好世皇馬苑出現了零成交。

　　有業內人士認為，嘉定新城等區域前期上漲過快，且最近一段時間新盤較集中，因此區域價格壓力相對較大，價位不符合購房者心理預期的項目銷售堪憂。

　　在上海商品住宅成交量大幅回升的同時，新增供應量卻出現了大幅縮水。

　　中房信的數據顯示，在前周42.8萬平方米的高推盤量之后，上周供應量回落到18.96萬平方米，環比前周大跌59%。

　　根據上周的情況，還有多數樓盤預售面積不足3萬平方米，如象嶼都城、萬科翡翠別墅、綠地島語樹雅苑等，其中萬科翡翠別墅不足1萬平方米，而綠地島語雅苑拿到3張預售證，合計也未超過3萬平方米。

　　“從目前預期上市的樓盤來看，今年‘金九銀十’上市樓盤可能會達40-50個，按照每個項目3萬平方米的最低推盤量估算，總體供應能達到120萬-150萬平方米，但最終可能會有些樓盤推遲開盤，因此實際推盤量會略小。”薛建雄說。

　　成都樓市全面回暖

　　成都樓市自7月起成交量開始觸底反彈，8月主城區商品住宅，不論新房還是二手房，成交面積都環比大幅上漲，呈現出全面回暖的跡象。

　　7月成交量觸底回升

　　據中原地產統計數據顯示，進入7月下旬，由于各項目供應增加且加大優惠力度，成都樓市成交量自新政后首次止跌回升，成交量逐周上漲。雖然單月成交量尚不足6000套，與新政前仍有較大差距，但與前2個月相比已有明顯上升。

　　8月成都主城區供應商品住宅為6801套，供應面積為55.78萬平方米，環比分別減少了38.4%和30.4%。相比供應量的下滑，成交量則出現了明顯的反彈，8月成都主城區商品住宅成交5911套，成交面積為54.17萬平方米，環比前一月分別上升了55.8%和54.2%。8月二手房成交量為3467套，成交面積為30.96萬方，環比前一月分別上升了16.7%和17.5%。

　　根據正合地產數據顯示，今年1-6月，成都市區住宅成交量為325.11萬平方米，同比下降52.7%，均價7352元/平米，同比上漲33.5%。相較于全國價格5月開始下滑，成都市區住宅價格變化晚于全國，“新國十條”后市場成交均價保持穩定，主要表現為成交量的銳減。

　　上周開盤成交率創新高

　　成都市房管局數據顯示，上周（8月30日-9月5日）主城區商品住宅成交1687套，成交面積為16.15萬平方米，成交套數與成交面積較上周分別減少3.1%和1.6%。

　　上周成都二手房成交量較前一周小幅上揚，單周成交909套，成交面積8.46萬平方米，成交套數環比上升8.9%，成交面積環比上升12.5%。

　　中原地產分析人士認為，上周商品住宅成交量出現小幅波動，較前一周略有下滑，是在成交量連續數周回升后，暫時停止增長。另外，成交量并未出現太大下滑，較前一周僅相差54套，成交量仍然明顯高于前幾周，總體仍呈穩定上升態勢。他表示：“目前市場投資性需求仍處于抑制狀態，而剛性需求又受市場戶型結構及價格影響，較為被動，樓市將有可能再次進入相持階段，不過若照目前態勢，9月成交量超過8月問題不大。”

　　另據正合地產開盤現場跟蹤數據顯示，8月27日至9月2日成都市區共有6個項目首次開盤或推出新批次房源，共推出1748套房源，開盤當日成交約931套房源，開盤成交率為53%，并且所有項目的開盤成交率均高于40%，開盤項目整體銷售良好。

　　對于后市成交量的走向，業內人士認為，在樓市迎來傳統銷售旺季“金九銀十”的大背景下，成交量有望持續穩步攀升的勢頭。但樓市僵持狀態并未打破，市場大幅增長的可能性不大。（白樺）

　　深圳：豪宅、大戶型走俏

　　深圳規劃國土委網站數據顯示，8月份深圳共成交新房2971套，環比大增77%，成交總面積26.09萬平方米，環比翻倍。二手房更是創下了13279套的年內最高紀錄，成交面積為123.8萬平方米，價格也結束跌勢。

　　自5月到7月，深圳新建商品住宅的成交面積分別是13.64萬平方米、14.21萬平方米以及13.03萬平方米。從8月的第二周開始，新房成交量在近3個月里第一次超過了500套。

　　新房成交價格環比明顯上漲，8月份深圳市新房成交整體均價約19768元/平方米，而新政出臺后，深圳新房價格曾從5月份開始跌破2萬元/平方米，5至7月均價分別是18998元/平方米、17895元/平方米和17861元/平方米。

　　量價齊漲導致投資客再次入場，8月份豪宅和大戶型成交明顯增加。8月份90-144平方米的戶型成交了314套，均價為18551元/平方米，144平方米以上的單位成交多達276套，均價26524元/平方米。而在5至7月份，90-144平方米以及144平方米以上的單月住宅成交量最高都不超過150套。

　　其中，鹽田區新房成交中73%為別墅，成交均價再創新高，達54213元/平方米，環比暴漲近2.5倍。福田區再次突破3萬元，為30553元／平方米。南山區也漲至26602元/平方米。龍崗區的成交均價升至14706元/平方米。

　　8月份新樓盤銷售火熱，天濤、水榭春天、清林徑等開盤成交都在8成以上，其他一些前期滯銷的樓盤也開始走俏。尤其是豪宅、大戶型單位驟然火爆，天濤、水榭山等別墅開盤都出現旺銷，水榭山推出59套聯排別墅，單價6萬至8萬元/平方米，開盤當天賣出8成。

　　樓市的突然井噴使開發商信心再次恢復，新政后剛剛出現的促銷苗頭再次消失，不少樓盤開始上調售價。中國證券報記者周末走訪龍華大盤水榭春天發現，該樓盤均價已經漲至2.2萬至2.3萬元/平方米，而新政后其開盤時價格僅1.8萬至1.9萬元/平方米。金地上塘道89平方米的戶型，價格也由之前的160多萬元漲至180多萬元。

　　二手房賣家也開始返價。家住景田片區的毛小姐周末接到中介電話，一套90平方米樓齡較長的二手房報價120萬元，毛小姐還沒來得及出門看房，半小時后就跳漲至150萬元。

　　世聯研究認為，二手房價格反彈的原因有三：一是房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短，促使部分業主轉售為租，導致有效房源減少；二是深圳“城市更新辦法”的出臺，帶動舊小區價格的上漲；三是深圳自9月1日起，二手房交易將實行評估價過戶，業主必然會讓新增的個稅和營業稅轉嫁給買家，另一方面或因購房成本急升使得有效房源進一步減少，這都使得短期內價格有上行動力。（王錦 周文天 萬晶）