剛需激活樓市“金九銀十” 謹(jǐn)防投機(jī)客卷土重來

  　在傳統(tǒng)的樓市旺季來臨之際，作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬深樓市近期出現(xiàn)了全面的價(jià)量齊升，部分剛性需求者沒有等到價(jià)格的明顯下調(diào)，轉(zhuǎn)而結(jié)束觀望開始入市。8月份深圳豪宅和大戶型成交明顯增加，也預(yù)示著部分投資性需求重新活躍。

　　北京：剛需有些著急

　　在北京西單某企業(yè)工作的小張最近有些著急，打算買房的他原本計(jì)劃趁著本次房地產(chǎn)調(diào)控“抄底”，但近期北京的樓市情況卻令他不知所措：市區(qū)新房死扛著不降，郊區(qū)的新房銷售火爆異常，二手房價(jià)格也在上漲。

　　小張?jiān)谀衔瀛h(huán)外大興某熱銷樓盤排了號(hào)，但千余套房源已有幾千人排號(hào)，買到的希望較為渺茫，周邊的多數(shù)樓盤也同樣十分暢銷；小張最近頻繁接到二手房中介電話，他所關(guān)注區(qū)域的二手房報(bào)價(jià)比起今年6、7月份都有不同程度的上漲，“連二手房中介都說房價(jià)現(xiàn)在是‘被增長’，因?yàn)楸阋说姆孔淤u沒了，業(yè)主都不肯調(diào)低報(bào)價(jià)。”

　　市場上充斥的樓市回暖信息令小張感到無奈，不知在馬上到來的“金九銀十”是該出手還是該等待。

　　小張的情況反映了不少剛性購房者的心態(tài)。進(jìn)入8月，北京新房、二手房交易量均出現(xiàn)大幅回升。

　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，8月商品房住宅（含經(jīng)適、兩限房）簽約套數(shù)為6588套，較7月上漲15.05%，這是調(diào)控以來連續(xù)第二個(gè)月成交量企穩(wěn)回升。其中，期房成交5565套，較7月增加12.42%；現(xiàn)房成交1023套，比7月大幅增加31.83%。

　　8月二手房成交量為13957套，其中二手住宅成交12813套，環(huán)比上升23.59%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交近千套，回暖跡象明顯。

　　進(jìn)入9月，成交回暖的趨勢得到延續(xù)。北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，9月首周北京商品房成交繼續(xù)上漲，雖然2382套的期房成交總量環(huán)比前周出現(xiàn)31.3%的下降，但代表樓市實(shí)際情況的住宅總量（除經(jīng)限）總成交為1979套，環(huán)比前周漲幅高達(dá)30.5%。

　　銷量的上漲也帶動(dòng)房價(jià)反撲。8月，新建商品房成交均價(jià)快速回升至今年3月的水平，達(dá)到21008元/平方米，環(huán)比大漲11.29%；而隨著中高檔項(xiàng)目的快速入市，8月整體開盤均價(jià)跳漲至28460元/平方米，漲幅高達(dá)26.49%。

　　值得注意的是，位于北京核心區(qū)的樓盤由于價(jià)格維持高位，銷售量并不樂觀，比如8月15日開盤的位于王府井、單價(jià)均價(jià)10萬元的霞公尊府，目前仍為零成交；而熱銷樓盤多位于郊區(qū)，且開盤均價(jià)低于預(yù)期甚至低于周邊二手房，比如，8月28日二次開盤的萬科長陽半島，當(dāng)日近400套房源均告售罄。

　　對(duì)于即將到來的“金九銀十”，各方的分歧也開始顯現(xiàn)。看多者認(rèn)為，近兩個(gè)月成交量的企穩(wěn)回升，標(biāo)志著市場即將結(jié)束調(diào)整期，特別是8月價(jià)格的上漲，更將促進(jìn)市場加速走出低迷。但北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖，市場遠(yuǎn)未走出調(diào)整期。

　　上海：房價(jià)上行壓力大

　　9月2日，調(diào)控樓市的“滬五條”誕生，卻被指老調(diào)重彈，效果甚微。實(shí)際上，上海樓市最近一段時(shí)間回暖跡象明顯，上周（8月30-9月5日）上海商品住宅成交量在新政后首次突破20萬平方米，周均價(jià)也繼續(xù)攀升。若無更有效的調(diào)控出臺(tái)，房價(jià)上行壓力巨大。

　　據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周上海商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環(huán)比前周大漲39%，這也是上海成交量連續(xù)3周周成交在17萬平方米之后的再一次上升。保利葉上海和中環(huán)1號(hào)的周成交套數(shù)雙雙突破200套，在新政以來實(shí)屬少見。

　　同時(shí)，上周上海商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲5%，已連續(xù)三周呈上漲趨勢。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認(rèn)為，3萬元/平方米以上的中高端項(xiàng)目在上周開始出現(xiàn)較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%上漲到目前的15%，這或許是上海均價(jià)持續(xù)上漲的原因。

　　不過，在上海整體成交量回暖的情況下，依然有樓盤零成交。前一周嘉定新城推出的兩個(gè)樓盤在上周都表現(xiàn)不佳，盤古天地實(shí)際售價(jià)比報(bào)價(jià)低了12%，卻只售出9套，而好世皇馬苑出現(xiàn)了零成交。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嘉定新城等區(qū)域前期上漲過快，且最近一段時(shí)間新盤較集中，因此區(qū)域價(jià)格壓力相對(duì)較大，價(jià)位不符合購房者心理預(yù)期的項(xiàng)目銷售堪憂。

　　在上海商品住宅成交量大幅回升的同時(shí)，新增供應(yīng)量卻出現(xiàn)了大幅縮水。

　　中房信的數(shù)據(jù)顯示，在前周42.8萬平方米的高推盤量之后，上周供應(yīng)量回落到18.96萬平方米，環(huán)比前周大跌59%。

　　根據(jù)上周的情況，還有多數(shù)樓盤預(yù)售面積不足3萬平方米，如象嶼都城、萬科翡翠別墅、綠地島語樹雅苑等，其中萬科翡翠別墅不足1萬平方米，而綠地島語雅苑拿到3張預(yù)售證，合計(jì)也未超過3萬平方米。

　　“從目前預(yù)期上市的樓盤來看，今年‘金九銀十’上市樓盤可能會(huì)達(dá)40-50個(gè)，按照每個(gè)項(xiàng)目3萬平方米的最低推盤量估算，總體供應(yīng)能達(dá)到120萬-150萬平方米，但最終可能會(huì)有些樓盤推遲開盤，因此實(shí)際推盤量會(huì)略小。”薛建雄說。

　　成都樓市全面回暖

　　成都樓市自7月起成交量開始觸底反彈，8月主城區(qū)商品住宅，不論新房還是二手房，成交面積都環(huán)比大幅上漲，呈現(xiàn)出全面回暖的跡象。

　　7月成交量觸底回升

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入7月下旬，由于各項(xiàng)目供應(yīng)增加且加大優(yōu)惠力度，成都樓市成交量自新政后首次止跌回升，成交量逐周上漲。雖然單月成交量尚不足6000套，與新政前仍有較大差距，但與前2個(gè)月相比已有明顯上升。

　　8月成都主城區(qū)供應(yīng)商品住宅為6801套，供應(yīng)面積為55.78萬平方米，環(huán)比分別減少了38.4%和30.4%。相比供應(yīng)量的下滑，成交量則出現(xiàn)了明顯的反彈，8月成都主城區(qū)商品住宅成交5911套，成交面積為54.17萬平方米，環(huán)比前一月分別上升了55.8%和54.2%。8月二手房成交量為3467套，成交面積為30.96萬方，環(huán)比前一月分別上升了16.7%和17.5%。

　　根據(jù)正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，成都市區(qū)住宅成交量為325.11萬平方米，同比下降52.7%，均價(jià)7352元/平米，同比上漲33.5%。相較于全國價(jià)格5月開始下滑，成都市區(qū)住宅價(jià)格變化晚于全國，“新國十條”后市場成交均價(jià)保持穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為成交量的銳減。

　　上周開盤成交率創(chuàng)新高

　　成都市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上周（8月30日-9月5日）主城區(qū)商品住宅成交1687套，成交面積為16.15萬平方米，成交套數(shù)與成交面積較上周分別減少3.1%和1.6%。

　　上周成都二手房成交量較前一周小幅上揚(yáng)，單周成交909套，成交面積8.46萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比上升8.9%，成交面積環(huán)比上升12.5%。

　　中原地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，上周商品住宅成交量出現(xiàn)小幅波動(dòng)，較前一周略有下滑，是在成交量連續(xù)數(shù)周回升后，暫時(shí)停止增長。另外，成交量并未出現(xiàn)太大下滑，較前一周僅相差54套，成交量仍然明顯高于前幾周，總體仍呈穩(wěn)定上升態(tài)勢。他表示：“目前市場投資性需求仍處于抑制狀態(tài)，而剛性需求又受市場戶型結(jié)構(gòu)及價(jià)格影響，較為被動(dòng)，樓市將有可能再次進(jìn)入相持階段，不過若照目前態(tài)勢，9月成交量超過8月問題不大。”

　　另據(jù)正合地產(chǎn)開盤現(xiàn)場跟蹤數(shù)據(jù)顯示，8月27日至9月2日成都市區(qū)共有6個(gè)項(xiàng)目首次開盤或推出新批次房源，共推出1748套房源，開盤當(dāng)日成交約931套房源，開盤成交率為53%，并且所有項(xiàng)目的開盤成交率均高于40%，開盤項(xiàng)目整體銷售良好。

　　對(duì)于后市成交量的走向，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的大背景下，成交量有望持續(xù)穩(wěn)步攀升的勢頭。但樓市僵持狀態(tài)并未打破，市場大幅增長的可能性不大。（白樺）

　　深圳：豪宅、大戶型走俏

　　深圳規(guī)劃國土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳共成交新房2971套，環(huán)比大增77%，成交總面積26.09萬平方米，環(huán)比翻倍。二手房更是創(chuàng)下了13279套的年內(nèi)最高紀(jì)錄，成交面積為123.8萬平方米，價(jià)格也結(jié)束跌勢。

　　自5月到7月，深圳新建商品住宅的成交面積分別是13.64萬平方米、14.21萬平方米以及13.03萬平方米。從8月的第二周開始，新房成交量在近3個(gè)月里第一次超過了500套。

　　新房成交價(jià)格環(huán)比明顯上漲，8月份深圳市新房成交整體均價(jià)約19768元/平方米，而新政出臺(tái)后，深圳新房價(jià)格曾從5月份開始跌破2萬元/平方米，5至7月均價(jià)分別是18998元/平方米、17895元/平方米和17861元/平方米。

　　量價(jià)齊漲導(dǎo)致投資客再次入場，8月份豪宅和大戶型成交明顯增加。8月份90-144平方米的戶型成交了314套，均價(jià)為18551元/平方米，144平方米以上的單位成交多達(dá)276套，均價(jià)26524元/平方米。而在5至7月份，90-144平方米以及144平方米以上的單月住宅成交量最高都不超過150套。

　　其中，鹽田區(qū)新房成交中73%為別墅，成交均價(jià)再創(chuàng)新高，達(dá)54213元/平方米，環(huán)比暴漲近2.5倍。福田區(qū)再次突破3萬元，為30553元／平方米。南山區(qū)也漲至26602元/平方米。龍崗區(qū)的成交均價(jià)升至14706元/平方米。

　　8月份新樓盤銷售火熱，天濤、水榭春天、清林徑等開盤成交都在8成以上，其他一些前期滯銷的樓盤也開始走俏。尤其是豪宅、大戶型單位驟然火爆，天濤、水榭山等別墅開盤都出現(xiàn)旺銷，水榭山推出59套聯(lián)排別墅，單價(jià)6萬至8萬元/平方米，開盤當(dāng)天賣出8成。

　　樓市的突然井噴使開發(fā)商信心再次恢復(fù)，新政后剛剛出現(xiàn)的促銷苗頭再次消失，不少樓盤開始上調(diào)售價(jià)。中國證券報(bào)記者周末走訪龍華大盤水榭春天發(fā)現(xiàn)，該樓盤均價(jià)已經(jīng)漲至2.2萬至2.3萬元/平方米，而新政后其開盤時(shí)價(jià)格僅1.8萬至1.9萬元/平方米。金地上塘道89平方米的戶型，價(jià)格也由之前的160多萬元漲至180多萬元。

　　二手房賣家也開始返價(jià)。家住景田片區(qū)的毛小姐周末接到中介電話，一套90平方米樓齡較長的二手房報(bào)價(jià)120萬元，毛小姐還沒來得及出門看房，半小時(shí)后就跳漲至150萬元。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，二手房價(jià)格反彈的原因有三：一是房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短，促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致有效房源減少；二是深圳“城市更新辦法”的出臺(tái)，帶動(dòng)舊小區(qū)價(jià)格的上漲；三是深圳自9月1日起，二手房交易將實(shí)行評(píng)估價(jià)過戶，業(yè)主必然會(huì)讓新增的個(gè)稅和營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家，另一方面或因購房成本急升使得有效房源進(jìn)一步減少，這都使得短期內(nèi)價(jià)格有上行動(dòng)力。（王錦 周文天 萬晶）