專家稱4500億險資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)只是理論數(shù)字

　　9月2日，保監(jiān)會發(fā)布險資投資不動產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，規(guī)定險資可以投資商業(yè)不動產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。

　　銀河證券保險業(yè)研究員許立平就表示：“險資這次獲準(zhǔn)投資不動產(chǎn)，對于地產(chǎn)行業(yè)來說影響有限。此前各大保險公司已經(jīng)開始涉足寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目，這次出臺的《辦法》只是讓這些活動重新回到‘陽光’下，并加以更具體的規(guī)范。”

　　據(jù)了解，早在保險法修訂之前,一些資金實力雄厚的保險公司就已經(jīng)通過購買或建設(shè)自用辦公樓的名義打起了房地產(chǎn)投資的“擦邊球”。數(shù)據(jù)顯示,從2006年開始,中國人壽、人保財險、平安保險、泰康人壽、太平洋保險、民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等公司已紛紛通過直接或間接方式購入房地產(chǎn)項目。其中中國人壽集團(tuán)公司和股份公司分別在金融街購買了新的辦公樓,泰康人壽在北京金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓,合計超過10萬平方米,太平洋保險集團(tuán)則以22億元購入7.08萬平方米的金融街豐盛大廈。

　　嚴(yán)禁參與商業(yè)住宅開發(fā)

　　據(jù)了解，這次獲批的保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。保監(jiān)會要求上述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。

　　此外，保監(jiān)會表示保險公司不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級土地開發(fā))；不能投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，要限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。至于可參股的項目公司，也被限定在商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)上。

　　4500億資金只是理論上的數(shù)字

　　《辦法》同時對險資不動產(chǎn)投資的額度進(jìn)行了具體限定。根據(jù)規(guī)定，險企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于上季度末總資產(chǎn)的3%；上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產(chǎn)的10%。

　　市場分析認(rèn)為，按照二季末4.5235億元人民幣總資產(chǎn)計，第三季度可以有超過4500億元和1350億的資金進(jìn)入不動產(chǎn)和不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，可緩解當(dāng)前2萬億的保險投資壓力。

　　不過，許立平對記者表示：“4500億資金只是理論上的數(shù)字，況且部分保險公司前期已經(jīng)進(jìn)入了這一市場，新政只是為其投資提供了政策依據(jù)，并且剔除資金成本，北京等地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資回報率并不高，所以短期內(nèi)險資投資動向不會出現(xiàn)太大改變。”

　　此外，對于中國人壽作為香港上市公司中國遠(yuǎn)洋大股東是否可能會被處置的問題，許立平表示，《辦法》中不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定應(yīng)該是絕對控股的概念，既至少持有上市公司股權(quán)的51%，所以其遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東的地位應(yīng)該不存在問題。不過，中國人壽旗下的全資子地產(chǎn)公司國壽地產(chǎn)很可能被迫轉(zhuǎn)型。記者 王崢