地產(chǎn)商簽“不平等條約” 借道信托融資成本猛增

　　當(dāng)缺錢的房地產(chǎn)商遇到信托公司，信托公司笑了，他們又找到一個“撿錢”的領(lǐng)域。

　　保本：ROE至少21%

　　近日，滬上一大型信托公司高管在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，她的老板每天至少接到10多個開發(fā)商老總的電話，他們的目的只有一個——借助信托渠道融資，以解資金之渴。

　　這位信托公司高管表示，為了能夠從信托公司融到錢，緩解資金壓力，不少房地產(chǎn)公司甚至開出“跳樓”、“割肉”的條件。

　　她認(rèn)為，開發(fā)商的“求錢若渴”使信托公司在7月銀信合作叫停后，又找到一個“撿錢”領(lǐng)域。

　　財匯資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，在新推的95只信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托合計31只，預(yù)計發(fā)行規(guī)模累計171.85億元。

　　安信信托近日推出的“上虞 濱江一號資產(chǎn)收益財產(chǎn)權(quán)信托”是上述31只房地產(chǎn)信托中的一只。據(jù)安信信托一位業(yè)務(wù)人士表示，發(fā)行該產(chǎn)品前，公司已經(jīng)和開發(fā)商協(xié)商，對項目進行了一定的風(fēng)險控制，將抵押資產(chǎn)的抵押率降至38.35%。另外，該項目還采取在建工程及土地使用權(quán)抵押和項目公司100%股權(quán)質(zhì)押雙重風(fēng)險控制措施。

　　上述業(yè)務(wù)人士表示，銀行信貸收緊之前，開發(fā)商抵押率一般為60%，信托公司因業(yè)務(wù)壓力也會采取相同的抵押率。但銀行信貸收緊后，信托公司逐漸降低抵押率，目前，30%左右的抵押率成為市場平均水平。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然這款產(chǎn)品預(yù)期年收益率為8%和8.5%(第一年8%，第二年8.5%)，但這只是信托公司賣給客戶的價格。房地產(chǎn)公司給信托公司承諾的收益率水平其實更高。“通常會在20%以上，甚至達到30%�！痹撊耸勘硎�。

　　相比之下，目前銀行一至三年期貸款利率為5.40%，民間利率為10%~12%。這意味著，通過信托公司獲得資金，房地產(chǎn)公司的資金成本將比從銀行融資高出3倍，約是民間融資的2倍。

　　根據(jù)上述人士的說法，假設(shè)一家房地產(chǎn)公司以1億元的資產(chǎn)(一般是土地或在建工程)進行抵押，那么其實際拿到的通常只有3000萬元。根據(jù)與信托公司的協(xié)議，在期限之內(nèi)(通常2年)房地產(chǎn)公司將每年付給信托公司20%以上的利息，并在期滿后歸還本金。這意味著，在有限的資金前提下，自信托成立至信托期滿，房地產(chǎn)公司需累計賺足4200萬元才能保本。相對于1億元資產(chǎn)而言，該項目年均凈資產(chǎn)收益率(ROE)需要達到21%以上。

　　財匯資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)公布2010年中報的128家房地產(chǎn)上市公司中，凈資產(chǎn)收益率最高的深物業(yè)A(000011.SZ)只有15.72%。它也是128家公司中唯一一家凈資產(chǎn)收益率超10%的公司。

　　“簽約”：時間換空間

　　缺錢，是當(dāng)前房地產(chǎn)公司甘愿簽訂上述“艱難條約”的最主要原因。

　　財匯資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在已公布中報的128家房地產(chǎn)上市公司中，共有76家公司現(xiàn)金流為負(fù)，另有87家公司現(xiàn)金流同比下滑。

　　一邊是高回報的承諾，一邊是資金捉襟見肘的事實。貸，無異于飲鴆止渴；不貸，則資金鏈隨時可能斷裂。房地產(chǎn)公司將作何選擇？上市地產(chǎn)公司華業(yè)地產(chǎn)(600240.SH)的選擇便是不少房地產(chǎn)公司的選擇。

　　8月19日，華業(yè)地產(chǎn)公告稱，公司撤回非公開發(fā)行股票的申請獲證監(jiān)會批準(zhǔn)。就在此前的8月17日，中誠信托推出名為“華業(yè)地產(chǎn)股票收益權(quán)”的信托產(chǎn)品。

　　中誠信托產(chǎn)品介紹，該信托資金將用于購買華業(yè)發(fā)展(深圳)有限公司(下稱“華業(yè)發(fā)展”)持有的不低于13100萬股但不超過14998.9149萬股的北京華業(yè)地產(chǎn)股票的股票收益權(quán)。華業(yè)發(fā)展是華業(yè)地產(chǎn)第一大股東，14998.9149萬股是其全部股權(quán)，其中13498.91萬股為流通股。

　　根據(jù)合約，受托人以信托計劃資金購買股票收益權(quán)的價格不超過2.67元/股。根據(jù)《質(zhì)押合同》，以截至2010年8月13日的20日均價計算，質(zhì)押率為37%。

　　華業(yè)地產(chǎn)2010年中報披露，公司截至2010年6月30日每股凈資產(chǎn)為3.365元，信托計劃資金購買標(biāo)的股票收益權(quán)的價格僅相當(dāng)于每股凈資產(chǎn)的79%。

　　合約同時規(guī)定，項目的補倉線設(shè)定為4.45元/股，跌破補倉線后華業(yè)發(fā)展還將提交保證金或補充質(zhì)押股票。同時本項目的平倉線設(shè)定為3.81元/股，跌穿平倉線后受托人有權(quán)要求立即變現(xiàn)標(biāo)的股票并實現(xiàn)標(biāo)的股票收益權(quán)，且受托人有權(quán)申請強制執(zhí)行。

　　這意味著，一旦華業(yè)地產(chǎn)股價跌破3.81元，華業(yè)發(fā)展有可能賠光所有的華業(yè)地產(chǎn)所有股權(quán)。

　　更為苛刻的是，信托存續(xù)期只有1年，即在明年8月26日，華業(yè)發(fā)展必須連本帶息捧出足額現(xiàn)金，并且保證在此之前公司股價不能跌穿3.81元，公司才能收回抵押的全部股份。

　　華業(yè)地產(chǎn)上周五收于7.08元，距離平倉價尚有46%的安全空間。

　　上市地產(chǎn)公司放棄增發(fā)轉(zhuǎn)走信托融資，華業(yè)地產(chǎn)只是諸多公司中的一家。

　　對上市地產(chǎn)公司而言，他們還算幸運，因為全流通后，股權(quán)抵押的價值是以市值計算。只要市凈率較高，上市地產(chǎn)公司主要股東的抵押風(fēng)險相對較小。

　　而那些未上市地產(chǎn)公司，需要面臨更大的經(jīng)營壓力。面對沉重的現(xiàn)金壓力，簽一個苛刻的“條約”就可將迫在眉睫的問題暫緩幾年——以時間換空間，成為房地產(chǎn)公司借信托融資的最終選擇。陳晶澤