杭州豪宅逆市熱銷另有隱情 開發商炒房團聯手博弈

　　中新網杭州9月4日電(記者 成效偉 見習記者 沈蘭)房產新政百日，杭州東南西北13個新開樓盤集體打折。8月份，杭州8個樓盤1530套豪宅逆市熱銷。樓市明顯回暖，似乎正在變為現實。

　　作為民間資本最為活躍的一線城市杭州，一直是中國樓市的風向標。

　　解碼杭州豪宅“熱銷”疑云?

　　商品房成交量一直是樓市冷熱的晴雨表，杭州房產新政百日幾度挑戰著“剛需”的承受能力。4月，“恐慌性購房”、“10分鐘售罄”，杭州樓市出現非理性購房；5月，伴隨著第一輪房地產新政出臺，房產銷售“旺月”變成“望月”；6月，樓市出現轉折點，房產成交量出現較大回升；7月，開發商安奈不住信貸政策的寬松出現集體打折，成交量均創下房產新政百日新高；8月，第三套房貸全面停貸政策之下，600萬起價的千套豪宅出現逆勢熱銷。

　　種種跡象已經表明房地產市場泡沫巨大已經成為不爭的事實，過熱過冷都是非健康狀態。在政策趨穩的情況下，買賣雙方看上去已經很談定，杭州房地產市場歷經4個月幾輪拉鋸戰，目前已顯示回暖趨勢。

　　百日新政之后，調控政策的邊際效應下降，無論是濱江城市之星的千萬豪宅熱銷，還是保利東灣、萬科杭州三大樓盤暢銷，都伴隨著“價格讓利”。一些開發商適時進行價格讓步，一些“剛需”拾級而下，成交量明顯回升。

　　銀監會已經關閉上第三套房貸的閘門，一日8個新開樓盤立刻售罄，真實性著實讓人質疑。有記者在杭州一高端樓盤售樓現場注意到，一位自稱是溫州籍投資商，家庭年收入為200萬至500萬，而駕駛的車輛竟是別克君威。也有內部消息披露：“個別人員參考高價炒作房號。”

　　記者了解到，截止晚上21：00，西溪蝶園8月21日已銷售210多套，銷售率超過8成。而據杭州透明售房網顯示，截止9月3日下午14點30分，萬科西溪蝶園已售162套，可售99套。事實上，杭州“當天售罄”的樓盤在杭州透明售房網上的表現也大相徑庭。

　　有業內人士強調指出，以萬科房產3個新開樓盤勁吹降價促銷風，王石現身說法帶來熱銷，但殊不知萬科的房價原本就比區域高出2至3成。再加上贈送空調打95折蠅頭小利，能換來樓市的長治久安的和政府寬松的政策環境，對企業的長遠發展具有絕對利益。

　　“萬科地產、恒大地產的打折促銷手段無疑是明智之舉，銷售業績一路領跑市場同行，開發商在不斷通過‘明降暗升’的手段刺激購房者。”許多開發商均意識到，為了盡快回籠資金繼續購地蓋房牟利,，務必要降價加快售房速度,既得利益又迎合了市場需求。

　　著名獨立地產評論員王智中也認為，開發商根據市場情況，適當降價讓利，這是調控希望達成的結果。他同時又擔憂，如果資本家和資本機構以及媒體跟風炒房，繼續助推房價，將會導致房地產宏觀調控政策面臨空前壓力，考驗決策層調控決心。

　　炒房團猛虎下山 民間資金豪賭樓市

　　一項被廣泛引述的調查結果顯示,全國660個城市有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零,這足以說明，投資性需求仍然主導了當前房地產市場。

　　1999年,溫州的民間資本開始進入上海、杭州等地的房產市場,并逐漸形成規模效應。據公開統計，房產調控之前約有10萬人在炒樓市，僅僅溫州的民間資本就達到6000億，約有2000億的溫州民間資金投向各地房地產，剩余的大量資金也在捕捉投資良機。

　　樓市回暖，炒房團當屬背后始作俑者，溫州炒房團沉寂了4個月后又重出江湖，重拾對房地產信心。

　　溫州房地產炒房團團長王珍楠預言，市場將迎來新一輪的投資熱潮，現在投資潮還處于起步階段。他們認為，政府的宏觀調控持續了4個多月，而房價并未有大幅度的下滑。最恐懼的房地產保有稅，目前看來出臺比較困難，威力不大。

　　在既得利益者的眼中，房地產即是中國經濟、中國經濟就是房產，中國的房地產業帶動著相關56個上下游行業，房地產持續2個多月保持非常低的成交量，對于經濟的影響很大。此外，還有一部分資金潛伏在房產調控中，沒有撤離。并堅信，調控只是一種姿態，并不會持續下去。

　　利益集團硬著陸VS中央政府軟著陸

　　“我們最擔心政府繼續拿出一些‘核武器’，你要是從了，就不用把‘核武器’拿出來了。我都‘從了’，你們也‘從了’吧，趕緊降價。”素來力挺房價的房地產“大炮”任志強，在博鰲房地產論壇上向數百開發商發出了這樣的論調。

　　看似一句帶有調侃味道的呼吁，“勸降”弦外之音折射出開發商對中央后續政策出臺“核武器”的擔憂，希望房地商識時務，實現軟著陸保全眼前利益。?

　　經歷過93年房地產泡沫的房地產界人士都知道，當時中央政府是如何鐵腕整頓房地產的，硬著陸的做法后遺癥威猛。尤其是今天，各方利益集團都已經蔚然成勢之后，中央政府只能采取軟著陸的做法，但政策的力度和執行的效果至今尚未完全體現。

　　既得利益集團認為，中央政府擔心硬著陸，所以調控伊始就首鼠兩端，不敢用核武器，不敢戳破房價泡沫，要抑制房價過快上漲。所以利益集團便打賭，政府不會讓房價真正降下來。但地方政府、開發商、炒房客均唯利是圖，要將房地產硬著陸進行到底，導致樓市場始終難以擺脫曖昧。

　　事實上，誰是真正受益者，或許很難定言，但是老百姓確要為已經透支未來的房價買單，更多民眾抱怨不公。

　　近日，國務院副總理李克強多次強調，房產調控絲毫不能放松，主流聲音也不斷表示，房價合理回落是大勢所趨，并警告開發商不要挑戰政府承受底線，操縱樓市逆勢上揚。

　　雖然目前房地產市場已趨于穩定，但如果所謂的回暖伴隨著價格的反彈，那么，出臺更嚴厲調控政策的可能性并非不存在。在多方因素的壓力下，一波新的降價潮已是箭在弦上。空置房調查已經拉開帷幕,或將帶來新一輪調控。(完)