潘石屹和任志強稱房價要跌 是真的還是忽悠？

　　口頭上的降價逐漸成為房企大佬的共識。

　　8月31日，SOHO中國董事長潘石屹在其博客發文，推測房價下跌基本上是出于“常識”的考慮。次日，素來和他交鋒密切的華遠集團董事長任志強也立即在博客上發文，稱自己早已在新政出臺后就逐漸看跌樓市，但也指出“小潘也許并沒有找到真正的原因”。

　　兩位房地產業的輿論領袖在房價走勢上不謀而合，潘石屹甚至指出房價會回到2009年初水平。業內人士分析認為，潘石屹唱衰住宅市場在于其發展重點是商業地產，讓大家能夠關注商業地產，而任志強的依據是，因為國家調控政策發生了變化，房產商只有主動調整，才能避免更為嚴厲的調控政策。

　　但從近期各開發商集體看跌樓市，預測已到觀望低谷的跡象表明，通過制造房價到底的假象，再加之剛性需求的釋放，不排除欲借金九銀十漲價的可能。

　　從分歧到共識

　　對于任潘二人有關樓市的話題，還得從4月份的博鰲亞洲論壇說起。在這個論壇上，任志強和潘石屹兩人的觀點是存在分歧的。任志強強烈反對“泡沫論”，此前在博文中還表示，房價還將繼續上漲，并列出了房價上漲的幾大理由。一是中國人口數量與結構決定住房高增長的需求，二是中國的城市化需求，三是土地資源的稀缺性，四是不動產的多功能作用，還有不可忽視的收入增長等因素。相比于任志強，潘石屹則悲觀得多，承認目前的房地產市場有泡沫，并強調當前房價的快速上漲是不可持續的，如果這樣發展下去一定會出問題。在潘的言語中，還透露出中國的住宅較之于寫字樓、商業地產來說泡沫要大得多。

　　對樓市的看多，讓任志強甚至在“新國十條”出臺的前一日，也沒有放棄一貫以來的看漲態度，依然認為長期房價一定是持續上漲的，卻不愿意預測短期內房價的變動。

　　4月中旬史上最嚴的樓市新政出臺。針對此次新政策的影響，任志強表示“要看政策能走多遠，這種做法可以滿足短期的政策目標要求，但卻無法解決可持續的發展問題。”

　　潘石屹此時則顯得更為巧妙，他表示“新國十條”將精準打擊住宅市場的高房價，房價拐點是否來臨一個月后可見分曉。他同時表示，目前投資房地產股票比投資房產更合算。

　　但在“萬言書”談樓市新政后，任志強發文表示，作為開發商并不認為房價過快上漲是件好事，并指出通過單一調控房地產市場來管理通脹預期不是個好辦法。并且在中城聯盟內部建議房企“響應政府調控政策的號召倡議，在房價上漲過快、房價過高的城市適度地控制房價”。

　　隨著樓市調控的深入，在8月份，任志強認為，房地產行業的下行趨勢可能會在下半年出現。從已經公告的半年報來看，大部分開發商都沒有完成銷售計劃，這將致使兩種情況出現：一種是房企下半年必須加速推盤以完成銷售任務；還有一種就是一些房企可能會采用降價的方式來促使銷售迅速提升。甚至在8月12日，任志強在博鰲房地產論壇上調侃，“我都從了，你們也從了吧”。

　　在8月19日的一次對話中，任志強與潘石屹傳遞了國內地產商對于目前房地產市場的一種普遍認識：中國房價要跌。任志強表示，由于政府參與定價等原因，未來一線城市房價短期內可能繼續下滑，而二三線城市的價格也不可能維持繼續增長。潘石屹有關房價的問題和他過去無數次提及的觀點基本相同，中國房地產市場再次被其看成已經孕育巨大泡沫的地方。潘石屹稱，在租金回報率僅1%的情況下，房價想要維持住并不現實。

　　樓市唱衰的背后

　　潘石屹和任志強唱衰樓市的背后又隱藏著什么信息呢？

　　早在今年3月份，潘石屹就向外界透露，未來幾年上海將成為SOHO中國的發展重點，業務仍將放在商業地產項目。此后，在每一次表態對樓市的看法時，潘石屹都不忘提及商業地產的美好未來。

　　在“新國十條”出臺的次日，潘石屹就表示，商業和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。在5月5日，潘石屹發文表示由于政府對開發商預收款的監管以及可能暫停開發貸等措施，地產商支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應對。但這次宏觀調控的政策都是針對住宅市場的，對于寫字樓和商業用房市場，過去幾年時間沒有像住宅市場這樣價格瘋漲，這部分市場處在健康發展時期，所以目前的調控政策并未涉及到商業地產。

　　在5月21日的博文中，潘提到與住宅價格相比，商業地產價值被低估了。6月28日，潘還發文闡明商業地產與住房是兩個不同的市場，并表示堅持看好城市中心繁華區的商業地產。而在8月13日，SOHO中國更是取得了上海虹橋交通樞紐旁的一塊土地，這塊土地是繼SOHO東海廣場、上海外灘204地塊之后SOHO中國在上海取得的第三個項目。

　　相比于潘石屹唱衰住宅市場，唱多商業地產，任志強的預測更多是來源于對數據和政策的解讀。任志強此前表示，今年出現的新情況是，國土資源部提供的土地供應量大大超出了往年，這對于緩解全國范圍內的供需矛盾起到了作用。而且新政的核心不是打壓房價，而是穩定房價，不讓其上漲速度過快，而其中最核心的部分就是一線城市的房價，未來政策怎么變化，房價如何變動，一線城市的價格是關鍵。而任志強此番言論的背景是，中央高層不斷重申樓市調控不動搖，以及國土部、住建部、銀監會等各部委加緊落實有關政策。“因為國家調控政策發生了變化，房產商只有主動調整，才能避免更為嚴厲的調控政策。”但在任志強看來，中國房價是由供求關系、城市化進程、收入分配結構三方面組成，基本條件沒有發生變化，從長期來看，房價依然看漲。

　　借金九銀十漲價？

　　任志強和潘石屹近期看跌樓市的共識也許還僅是一個縮影。

　　在8月中旬召開的博鰲地產論壇上，與會的開發商均表示，隨著下半年的供應量的加大，會采取靈活的定價策略進行促銷，銷售價格會有10%到15%的調整，但是這個調整不會很大，甚至認為因為剛性需求的集中釋放會迎來小高潮。

　　8月21日，萬科董事長王石出現在萬科杭州樓盤的銷售現場，他表示市場的觀望低谷已經過去，只要價格調整到位，市場反應還是不錯的。“如果政策穩定，需求會復蘇，未來房價有可能會繼續下探，但下調空間不多了。”

　　而在市場層面，歷經4個多月的調控后。隨著9月的來臨，市場好像也出現了輕微反彈。據北京市房地產交易管理網的統計顯示，截止到8月30日，北京8月新盤期房與現房住宅總成交量為6149套，環比7月的5726套上漲了7.3%，而8月二手房成交量為11859套，環比上漲了14.3%。值得關注的是，這是新政后自6月份開始連續兩個月樓市成交量出現上漲。雖然相比新政前成交量依然有四成左右的差距，但這一復蘇跡象引來很多購房者的疑惑，是不是樓市已經走出底部，是否該開始考慮抄底置業？

　　與此同時，根據數據統計，9月北京有46個項目有意入市，但大部分項目的價格待定。而在上海，9月開盤的項目數量預計達43個，但樓市受到房產新政的影響，有半數以上開發商閉口不談價格，甚至開發商的開盤日期還存在諸多不確定因素，不排除延期開盤。種種跡象顯示，全國樓市呈現越來越明顯的量價齊漲的態勢。

　　業內人士分析，這些新盤的未定價就代表著開發商仍然在和政策博弈，此前對房價的悲觀預期，在于意圖制造調控到底的假象，不排除欲借金九銀十漲價的可能。見習記者 石俊