上海九月樓市小戶型當道 價格成營銷關鍵

　　處在新政“后時代”的上海樓市，已進入傳統的“九月”時節。金秋能否成就樓市“金九”？

　　《新民樓市》調查顯示：9月份上海及周邊預計開盤量為48個。從區域分布來看，主要集中在浦東、松江、嘉定、寶山四個熱門區域，為總量的59.6%。在9月新開的樓盤中，90平方米以下戶型所占比例為42%。小戶型受到首次購房者的青睞，也繼續成為剛需置業的首選。目前上海各樓盤已進入“臨戰”狀態，摩拳擦掌準備迎接即將到來的樓市金秋。

　　小戶型廣受追捧

　　回暖趨勢日漸清晰

　　在連續一個月成交量上升后，上周上海商品住宅的成交量達到26.7萬平方米，創新政后的又一新高。從以往的經驗來看，人氣回升似乎一定和供應大增密不可分。據《新民樓市》調查，9月份，上海及周邊預計新推盤量達48個。在“九十月份”行將到來之際，開發商推盤意愿大幅增加，同時所推出的房源也能迅速獲得市場消化。業內人士估計：樓市回暖趨勢逐漸清晰，開發商力爭贏得“秋收勝利”。

　　在9月新開盤中，90平方米以下的戶型占到42%，其中，有不少上半年熱銷的小戶型項目，如綠地薔薇九里、浦江華僑城、悅豪斯等。根據網上房地產信息顯示，浦江華僑城于8月7日開盤推出78-90平方米的11層公寓，一天之內幾乎售罄，銷售金額超過4.6億，9月將推出第二批房源，戶型與前期一致。

　　“9月賣得好的應該還是性價比高的小戶型。”上海錦和房地產經紀有限公司總經理蔣雷霆如此判斷。他認為：在本輪回暖中，剛性需求者將是住宅成交市場的主力軍，因此面積較小的一房和兩房仍會備受青睞。

　　推盤意愿增強

　　剛性需求放量入市

　　從最近的成交情況看，樓盤銷售榜前列的項目仍是低總價的小戶型，表明剛性需求入市比例漸漸增大，這也讓開發商意識到，只要價格相對合理，需求就會釋放。

　　宋先生今年一直想買房，新政出臺后，他和大部分購房者一樣，決定先看看房價會不會降。然而就在8月，他發覺房東的態度又開始強硬了，不僅不愿讓價，反而開始抬高價格。正當他猶豫該不該出手時，看中的兩套房全被搶走了。宋先生懊悔不已：“我下個月無論如何要買一套了，稍一猶豫，心儀的房子就不是自己的了。”

　　“在二套房貸收緊、三套房全面停貸后，投資性購房進一步受到抑制，剛需成為破樓市僵局關鍵。從供應結構看，9月新推的小戶型房源相比8月有了不少增加，近半數項目具備小戶型房源供應。”上海荒島房產工作室副總經理黃欣偉表示，目前開發商的推盤意愿明顯增強，價格低開的房源也能迅速得到市場認可，長期積累的剛性需求或將得以釋放。

　　不少業內人士指出，經歷近幾年樓市的起伏，普通購房者也已能夠洞察市場規律，相當一部分剛性客需產生了“晚買不如早買，越等房價越高”的心態，故在市場觀望氣氛僅僅持續了三四個月后，已有不少“剛需”打算出手了。

　　價格成營銷關鍵

　　買賣雙方底線博弈

　　《新民樓市》調查發現，在9月計劃開盤的樓盤中，九成以上的樓盤目前還沒有公布確切的開盤日期，五成以上的樓盤價格待定。筆者致電數個樓盤售樓處，得到的回答幾乎一致：“目前新房源還沒定開盤日期，價格還不清楚。”有許多開發商對價格閉口不談，愿意透露價格的樓盤也多以“參考價”示人。

　　“近期價格連續下行，已持續觸動購房者購房底線。”黃欣偉表示，我們調查發現，出于對未來房價上漲的預期，占到市場總量38.4%的購房者仍然覺得當前價格并不會是絕對低價，但基本已經接近預期價格。

　　“從9月份的推盤量可以看出，如果市場進入深度調整期，開發商價格底線與購房者心理底線的博弈將進入白熱化階段。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示，在市場僵持之際，開發商率先降價促銷多能夠占得市場先機、把握主動，不僅有利于自身資金鏈的良性運作，也能為行業及市場的長期健康發展奠定基礎。