品牌房企開始爭搶商業地產

　　從購房人到企業，在很長時間以來“金九銀十”都沒有這樣被業界期待，但凡風吹草動便吸引目光。曾在年初就被炒得沸沸揚揚的“商業地產”，如今也在當口成為了市場的焦點。從近期圍繞萬科的消息便可看出，無論是收購贏嘉中心還是藍山兩棟寫字樓將整售，傳統的“帶頭大哥”所引發的關注更體現“后住宅”時代的某種風向。

　　轉型下的代表角色

　　“城市化進程要求企業必須考慮商業地產。”早在長陽半島項目的商業開發被外界關注時，北京萬科總經理毛大慶就對記者闡述過這樣的觀點。在他看來，住宅市場在未來一定時期內將處于“邁山頭”狀態，商業地產的開發勢在必行。

　　同樣的觀點在2009年還略顯謹慎，從“萬科并不是絕對不會涉足商業不動產開發”到今年的“必須考慮商業地產”，戰略方向其實并未改變。今年以來，萬科在商業地產上不乏實質性的動作：4月至5月間，萬科在北京、西安、東莞和武漢，全力打造三個體量巨大的商業地產項目以及一個高端商務酒店項目，總投資額達百億元。在北京，萬科今年將啟動共計40多萬平方米的商業配套設施，這包括萬科藍山G1、G3號樓，以及長陽項目和五號公社等商業部分。

　　盡管長久以來，萬科常被人冠以“帶頭”，但實際上住宅市場領域的成績并不能代表商業地產的強勢，遠沒有華潤、中糧等地產巨頭得心應手。此番引起關注，更多是承擔市場轉型的代表角色，看到了萬科的轉向也就看到了市場的轉向。

　　商業地產動作不斷

　　2010年的樓市新政后，國內商業地產將進入新一輪的增長與繁榮期。由于國內住宅市場的投資比重過高，當新國十條一出臺，進入住宅市場投資者很快都陷入觀望態勢，不再進入住宅市場，但這些投資者仍看好房地產市場。在這種情況下，不少資金逆勢轉投商業地產市場。隨著大量資金開始進入商業地產，各地商鋪、寫字樓等市場開始升溫。廣州中介統計顯示，國十條之后，商鋪投資增長較明顯。

　　更多的品牌開發商也開始涌向商業地產。除一向只做住宅的行業老大萬科則計劃將持有商業地產的儲備增至20%外。中糧、金地、華潤置地、萬通、凱德置地、合生創展、雅居樂等品牌房企對商業地產也動作不斷。剛剛過去的8月對于房地產企業屬于“半年報”時期。承上啟下之際，對未來的規劃其中亦不乏“商業地產”的味道。

　　遠洋半年報顯示，因竣工量在時間分布上存在的不均勻性，遠洋地產的新增房源將集中在第三、四季度入市。為了應對密集調控時期的市場波動，遠洋地產與多數房地產企業一樣，對產品線進行了完善和調整，并將加大保障房、商業地產的開發力度。

　　專注于住宅地產開發合生創展將向投資型物業發力，在下半年的計劃中除了發展住宅項目，也將大力發展商業地產。合生創展總裁薛虎對媒體表示，目前有220萬平方米商業地產儲備，正在運作的約有100萬平方米。目前合生創展在北京總部成立了商業地產投資管理部門。在未來的五年內，持有型物業收入占公司營業收入的四分之一，是合生創展的戰略目標之一。

　　新機遇同樣考驗投資者

　　在不少專家看來，商業地產升溫既與房地產政策的調整與變化有關，也是房地產市場發展到一定階段的必然產物。在國十條出臺之前，在優惠的信貸政策及稅收政策推動下，住宅市場得到前所未有的發展與繁榮，商住產品無論是價格還是回報率上都出現了嚴重倒掛，即住宅的價格往往高于其住宅的產品的價格，從而使得大量的資金都涌入住宅市場。

　　而在新國十條之后，進入住宅市場的信貸條件已經發生較大變化，按照第二套以上住房的規定，其信貸條件與進入商業地產的條件相差無幾。就商業地產的性質來看，要相同的信貸條件，當然商業地產風險及投資回報要比住宅投資要好。這就必然讓以往住宅市場投資者紛紛轉向商業地產，特別是當國十條就是對國內住宅市場投資投機進行嚴格限制及市場預期改變時，進入住宅市場的投資者會逐漸轉向商業地產市場。

　　業內人士指出，為降低政策性的投資風險，不少“棄宅營商”的投資客會進入各種不同的商業地產市場。商業地產的投資不僅回報穩定，而且受政策性的影響小，加上房地產信托基金的發展并參加商業地產的運作，中國城市化成為經濟發展之動力，這些都是推動國內商業地產發展的重要因素。但商業地產回報周期長、需求資金大。商業地產在規避開發商單一行業風險的同時，也對企業的專業度，資金、開發能力、物業管理、招商、經營管理等都有更高要求。盡管商業地產將進入新一輪的發展與繁榮期，市場潛在風險同樣不小。(記者 甘放)