浙江商品房預售資金監管已出征求意見稿

　　近日，一份《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》(征求意見稿)(下簡稱《辦法》)盡管沒有過多地被公眾關注，卻在杭州眾多開發商中掀起波瀾，因為它對開發商的資金鏈、樓市的走向將起到關鍵性作用。

　　在這份由中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行監督管理委員會浙江監管局聯合下發的文件中規定，自今年10月1日起，開發商收存商品房預售款將全部納入資金監管賬戶，預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據項目節點完工證明，分批次向開發商支付資金。但由于尚處在征求意見階段，浙江省相關部門人士向記者透露，部分細節還可能調整。

　　10月1日起，無資金監管不得開賣

　　根據《辦法》中規定，在10月1日以后批準預售的商品房項目(含經濟適用房、限價商品房)將全部納入預售資金監管對象范圍。

　　對于未簽訂商品房預售資金監管協議的項目，房地產行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。房地產開發企業申請辦理《商品房買賣合同》預售備案登記時，也需要提供商品房預售資金存在資金賬戶的證明。也就是說，沒有預售款監管的項目將不能銷售。

　　值得注意的是，《辦法》規定，一個監管項目只能開立一個資金賬戶，資金賬戶原則上應當開立在發放監管項目房地產開發貸款的商業銀行，并且不能支取現金。

　　而且，購房人按揭貸款購買商品房，其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金帳戶。開發商申請使用監管項目預售資金時，應當向監管銀行提出申請，并提交監管項目工程監理單位出具的建設項目分部分項工程施工完成證明或者監管項目其他有效的資金支付證明。

　　若開發商提供虛假申報材料申請開立資金賬戶，騙取工程建設資金、擅自截留挪用購房人房款或不將購房人房款存入所設定的資金賬戶，房地產行政主管部門將立即停止該項目的銷售，并勒令其限期改正。同時，將其行為記入企業的誠信檔案和人民銀行的企業征信系統。

　　想靠預售款拿地是不可能了

　　“目前，基本上開發貸款是用來滿足工程資金的需要，項目預售款很多公司都是用來拿地和項目公司之間的拆借等其他用途。”聽說預售款將監管，浙江一房企老總的第一反應就是“政府的第二輪調控來了。”

　　眾所周知，除自有資金外，開發商的兩大主力資金來源就是預售款和開發貸款。一般來說，銀行對開發貸款要實行監管，而預售款則在房子預售時就基本上一次性打入開發商賬戶，提取時間和提取方式完全由開發商自行支配，沒有任何銀行或政府部門的監管。現在監管后，開發商使用這筆錢就完全受限制了。

　　“開發商下半年的拿地積極性肯定會降低。即使有某些開發商弄虛作假，騙取預售款用于其他用途，但毫無疑問的是，一次性提取預售資金用于拿地已不可能。”某品牌房企項目老總分析，“舉例說，一家公司如果有10個億的預售回款，原來可以全部用于拿地，但因為監管，可能最多一次性只能提取5個億。”

　　“這一政策假如實施，對那些同時進行多個項目操作的公司資金鏈影響最大。”合創機構總經理畢明輝認為。“而影響最大的可能是那些付了首期土地款，等著用預售款支付接下來幾期土地款的公司。”

　　這一政策將迫使開發商加快銷售

　　最近，樓市成交又出現小陽春跡象，而國務院副總理李克強多次重申宏觀調控不放松。假如預售款監管政策10月1日實施，明確告訴市場一個信息，那就是宏觀調控還在進行當中。

　　這段時間，杭州一些新開樓盤入市，再次出現銷售火爆的場面。萬家星城8月30開盤，再推8幢和5幢269套房源，開盤價20960元/平方米，截至昨天下午6點，據透明網顯示，預定227套，預售16套，預訂預售率為90%；篁外上周推出19幢樓91套房源，全是180平方米的寬邸大宅，均價16000元/平方米，當天預定率也達75%。

　　但近期樓市，雖說上周杭州主城區成交1390套，為新政后周成交首次突破千套，但記者觀察發現，帶動成交量的主要為一些降價的新開樓盤，大多數房價未降的樓盤成交量依舊沒有起色。

　　“估計等10月份監管政策出臺后，沒降價的開發商也不得不降價促進銷售，因為如果不加快銷售進度，會影響到整個資金鏈的運轉。”一位開發商如此預言。

　　還有開發商說，目前樓盤銷售回暖，開發商可千萬別動漲價的念頭，否則政府肯定會有新政策出臺，預售資金監管就是一個措施。

　　按照《辦法》規定，在保證本項目工程建設資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預售資金累計總額，只有超出該監管項目工程預算清冊總額的110%時，房地產開發企業才可以調用其中超出部分資金。這也意味著，開發商只有盡可能多地賣樓，早點回款，等一個項目的銷售趨于完畢時，才有可能拿出預售資金啟動另一個項目。當然，這也是政府真正嚴格監管資金才可能達到的理想狀態。本報記者 張卉卉