四大行三套房貸嚴格收緊 自謀出路風險高莫沖動

　　面對整個行業都在高呼的房貸收緊政策，其背后卻依然有漏洞可鉆。近日某業內人士透露，其朋友在已擁有多套房的基礎上，依然順利地從銀行辦出貸款。排除此消息可信度的基礎上，房貸市場的口袋是否真的徹底收緊？記者隨即進行了全方位的調查。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　疑問

　　房貸口袋尚未封死？

　　日前，某業內人士表示，其朋友順利地從銀行辦出了“第五套房”貸款，此消息頓時讓當時在座的眾人大吃一驚。在此先不推敲此消息的準確性，但是可以肯定的一點是，銀行房貸業務的口袋并沒有徹底收死。近日，奉賢某別墅樓盤銷售人員表示，如果客戶資質尚可，在小銀行完全可以辦理三套房貸，無需任何擔憂可放心買房。與此同時，市民黃先生(化名)雖然信用卡有不良記錄，仍然搞定了首付三成、利率8.5折的二套房。

　　不管是開發商、購房者,還是貸款公司，看來三套房高調嚴打并未給這些原本“優質客戶”帶來過多影響。某業內知情人士透露，在銀行看來，第二、三套房的客戶才是最優質的，由于有房在手完全不必擔心還貸能力，相比之下首套房的客戶往往在事業起步階段，還款能力相對有限。

　　調查

　　四大行-三套房嚴格收緊

　　記者從建行的個貸部門了解到，目前對于前來辦理三套房的客戶全部吃閉門羹，工作人員表示從月初開始，三套房業務就全部關閉，目前在7月的時候辦理的貸款申請也停止了，究竟何時再開放貸款目前也不知道。

　　中行、工行、農行也明確表示三套房業務已經關閉。二套房也收得很緊，記者了解到四大行目前實行認房認貸的原則，對于第二套住房全部采用首付五成，利率上浮10%-11%不等，之前的利率優惠已經消失殆盡。

　　小銀行-對優質客說不

　　相比大銀行的呆板，小銀行為了在有限的資源中爭取市場，往往給出的條件更為優厚，但是記者從采訪中發現即使小銀行,對三套房也是全面亮起紅燈。

　　記者從光大、寧波、大連等小型銀行的個貸處了解到，目前三套房業務和國有銀行一樣，全部處于停止狀態。光大銀行的個貸工作人員告訴記者，目前一天接到幾十組電話詢問三套貸款事宜，有一些資質的確不錯的，但是對于此類銀行界定的優質客戶依然沒法給出審批。

　　分析

　　自謀出路風險高莫沖動

　　從市場表面來看，三套房申請一片從嚴之聲，那么所謂的二套房優惠利率，三套房申請個案又從何而來？某位知情人士透露，通過給工作人員“回扣”的方式，以取得比市場更為低廉的利率優惠，是目前市場主流的操作方式。對此某銀行工作人員表示，這種做法過于極端，其中不乏一些風險。中原地產馬冀也表示，目前三套房的客戶在購房前都會給予明示，的確沒有辦法辦理三套房。

　　記者了解到，即使開發商目前也并不歡迎多套房貸款。某位開發商告訴記者，三套房一般不是通過大型國有銀行通道，是客戶自己找來的銀行，往往審批過慢，對開發商而言回款周期過長。其次，銀行內部對多套房認定的政策也是多變的，一旦產生拒批，那么就會發生違約糾紛，開發商不愿意和消費者陷入一次次因為貸款問題產生的違約糾紛之中。因此購買三套房一定要謹慎莫沖動。

　　提醒

　　三類人群需注意

　　據凱盛經略(上海)投資管理有限公司有關人士透露，除去投資購房者，以及小部分有能力全額付款的購房者之外，三套房停貸對以下三類自住購房者的實際影響較大。

　　第一類，與父母共有房產的購房者。從凱盛經略(上海)投資管理有限公司的統計數據來看，與父母一起擁有一套房產，同時自己另有一套物業者，如果想要買房就會被納入第三套房范圍。此外，如果購買婚房的家庭男女雙方分別與各自的父母共有一套物業的產權，那么他們在購買婚房時也屬于三次置業。

　　第二類，有貸款記錄但無房的改善型需求購房者。不少家庭的置換購房并非一次到位，而是循序漸進地改善居住環境。這就導致部分購房者已經有兩次貸款記錄，但名下房產已經售出。根據凱盛經略相關人士透露，目前，這類無房的置業者如果買房也被納入三套房范疇。置換型購房者往往會選擇先賣房再買房的置業流程，當遭遇三套房停貸后，只能暫時租房或是降低購房標準以采取全額付款方式。

　　第三類，在外地有房產的自住購房者。外地產權物業也被納入多套房認定范疇，使得部分新上海人也被劃進停貸范圍，這種情況的購房者占到了25%-30%。

　　鏈接

　　多板塊投資客幾近絕跡

　　自銀監會要求停貸三套房后，其對滬二手房市場的影響迅速顯現。據21世紀不動產上海區域市場中心最新統計顯示，在市中心主要區域，包括浦東陸家嘴、長寧中山公園、徐匯中心等板塊，上周的購房客戶人數，與月初第一周相比，普遍出現20%-50%的不同程度明顯下降。除投資客基本退市外，也有部分置換和剛需買家轉為觀望，也是購房者數目減少的主要原因。

　　“在普陀長壽板塊，三套房貸未被叫停前，仍有少數投資客在繼續入市，在買家中占比不足一成；而停貸消息全面傳出后，這些投資客已基本絕跡。因失去資金杠桿支持，實力有限者已沒有入市能力；陸續收緊的房貸政策，及其對房價構成的下行壓力，更使他們擔心入市會被套牢，不敢在現階段貿然出手。”21世紀不動產上海銳豐長壽路店負責人告訴記者。

　　雖三套房停貸劍指投資需求，但在“認房認貸認調查”標準下，中心城區的置換型買家因恐被誤傷，近期購房意愿也出現明顯降低。21世紀不動產的統計調查同時顯示，在浦東陸家嘴、長寧中山公園等板塊，與停貸消息傳出前相比，置換需求買家占比已減少兩成。這些減少的買家多數為改善型，因存在資金缺口,又失去貸款支持，置業計劃只能暫時擱淺。