上海地價再創(chuàng)紀錄 樓市量價齊升或招更嚴厲調(diào)控

　　徐健

　　“大家又開始聞到錢的味道了。”昨天上海市松江區(qū)廣富林單價新地王誕生后，一位開發(fā)商高層說道。

　　新政后沉寂了近3個月的上海土地交易市場，昨日又迎來一場央企、港資和民營企業(yè)的奪地大戰(zhàn)。今年第56號土地公告中推出的松江廣富林2－5號地塊，在一輪激烈“暗戰(zhàn)”之后，被合生創(chuàng)展集團(00754.HK)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.46億元價格收入囊中，折合樓面地價約1.65萬元/平方米，溢價達131%。

　　8月以來，房地產(chǎn)市場不僅沒有出現(xiàn)開發(fā)商降價潮，在全國不少城市，樓市成交量和成交均價反而紛紛出現(xiàn)反彈。是剛需在壓抑多月后集中釋放，還是投資者重返市場？樓市回暖的趨勢是否已經(jīng)確立？價格反彈會不會招來更嚴厲的調(diào)控措施？

　　土地市場再度活躍

　　昨天下午，出讓面積9.4476萬平方米的廣富林2-5號地塊正式開標。作為容積率為0.8的低密度住宅用地，該幅地塊起始價為5.4億元，共有10家企業(yè)申請競買。截至開標前，網(wǎng)上已有4輪報價，價格為9.8億元。

　　最終，到場的9家競買企業(yè)中，九龍倉(00004.HK)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)和合生創(chuàng)展3家企業(yè)表示愿意進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，并在一輪激烈的“暗標”后被合生創(chuàng)展摘牌。其1.65萬元/平方米的成交樓面地價，刷新了松江住宅用地的單價紀錄。

　　今年2月26日，在十余家開發(fā)商的激烈爭奪下，2009年第109號土地出讓公告中推出的松江區(qū)廣富林2－4號地塊以16378元／平方米的高樓板價摘牌，一舉成為當時松江的單價地王。

　　此外，當天開標的另一幅規(guī)劃容積率為1.0的住宅用地——祥和路2號地塊也以“面包價”成交。該地塊被晉程控股以9.92億元收入囊中，折合樓面地價約12165元/平方米。而在新鮮出爐的8月上海住宅成交面積排行榜中，祥和路地塊附近，綠地薔薇九里公寓成交的247套房源其成交均價也只有12515元/平方米。

　　“一直以來，上海供應(yīng)的住宅用地都不多，物以稀為貴嘛。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商管理層告訴記者，開發(fā)商本就對土地這個生產(chǎn)資料趨之若鶩，而最近住宅成交量大幅上漲，更在一定程度上刺激開發(fā)商的拿地熱情。

　　投資客歸來？

　　在新國十條出臺4個半月后，樓市成交量又開始回歸上升通道。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪告訴記者，目前，從京、滬、深三個典型的一線城市8月份市場表現(xiàn)來看，樓市成交量無一例外地有不同程度的上揚，尤其是上海和深圳兩地。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年8月，上海市商品住宅成交面積為73萬平方米，環(huán)比7月增加了69.77%，已十分接近新政前3月份全市80萬平方米的商品住宅成交面積。

　　隨著交易量的放大，成交均價也在反彈。根據(jù)佑威的數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅成交均價為21156元/平方米，環(huán)比7月上漲了9.54%。

　　聞到錢味兒的除了開發(fā)商，還有投資客。記者從21世紀不動產(chǎn)方面獲得的消息顯示，雖近期房貸政策陸續(xù)收緊，但仍有少數(shù)投資客入市投石問路。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海銳豐上南齊河分行經(jīng)理楊樺介紹，目前板塊成交房源中，有不足一成為投資客所購買。“隨著近期CPI走高及市場通脹預(yù)期強烈，這類買家將存款提出、投資房產(chǎn)，以實現(xiàn)保值增值；且他們看中的房源，因總價均較小，可全款支付，不用涉及貸款。” 楊樺表示。

　　其實，就算要涉及貸款，購房者也有妙招。記者從知名個貸中介凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司處獲悉，由于目前二套房貸款利率上浮達20%，因此不少“被二套”的購房者開始選擇抵押貸款。“抵押貸款屬于消費貸款，房齡較新的可以貸到評估價的五至六成，采用基準利率上浮10%的標準放貸。用這種方式購買第二套房，會比二套房貸的負擔輕一些。”

　　或招更嚴厲措施

　　無疑，樓市已經(jīng)到了一個十分敏感的關(guān)口。在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之際，房地產(chǎn)市場是否會迎來新一輪的量價齊升？

　　漢宇地產(chǎn)方面認為，在調(diào)控政策尚未放松的情況下，樓市依然出現(xiàn)了比較明顯的回暖，二手房市場議價空間收窄甚至消失，若無明確政策出臺，未來幾個月將迎來“金九銀十”樓市供需兩旺的景象。

　　仲量聯(lián)行上海研究部副董事周志鋒則認為，由于現(xiàn)金流越來越緊張，將有更多開發(fā)商采取降價策略。他預(yù)計可能出現(xiàn)的價格調(diào)整幅度將會在15%到20%之間。

　　“在這樣價格調(diào)整幅度的吸引下，伴隨著9月、10月傳統(tǒng)銷售旺季的到來，購房者尤其是首次購房者將有望逐步重新入市，從而推動成交量的穩(wěn)步反彈。而成交量的逐步上升將會對價格形成有效的底部支撐，從而減小價格進一步下跌的可能性。”周志鋒表示。

　　事實上，開發(fā)商未必樂見在這個敏感時刻出現(xiàn)量價齊升行情。開發(fā)商任志強在此前曾表示，若開發(fā)商硬頂著不降價，不采取任何舉措，有關(guān)部門恐怕會出臺更嚴厲的調(diào)控措施。

　　中房信分析師薛建雄也認為，一旦成交量和房價在9、10月出現(xiàn)較大幅度反彈，那可能會引發(fā)新的、更嚴厲的調(diào)控政策出臺，“這其中，房產(chǎn)稅將是預(yù)期中影響最大的政策，而且可以根據(jù)稅率來對市場進行有效調(diào)節(jié)。”

　　《人民日報》昨日刊發(fā)評論呼吁，當前房地產(chǎn)調(diào)控已到關(guān)鍵時期，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，并根據(jù)市場形勢變化及時進行政策微調(diào)。如果調(diào)控長時間不能見效，應(yīng)當適時出臺進一步的措施。文章還建議，對依舊“房價過高、上漲過快、調(diào)控不力”的城市，應(yīng)當進行曝光和問責。