樓市“金九銀十”面臨“假性回暖”

　　專家認為，后續樓市調控復雜性加大，政策傾向成樓市走向關鍵

　　9月1日，樓市進入了傳統意義上的銷售旺季—— “ 金九銀十 ”。在這一敏 感時刻，北京、上海等地樓市出現了“量價齊升”的現象，引發了各方的關注。

　　種種跡象表明，后續樓市調控的復雜性正在 加 劇 ， 壓 力 也 在 加大，政策的傾向將成為下一步樓市走向的關鍵性因素。有專家表示，如果9、10月份樓市真 的 出 現 “ 量 價 齊升”，不排除政府進一步出臺樓市調控政策的可能；也有專家表示，年內樓市調控或仍將以維穩為主，即在不放松的同時也不加碼。

　　反彈

　　成交出現放量跡象

　　即將進入“金九銀十”之際，樓市成交開始出現放量的跡象。以北京為例，亞豪機構統計顯示，截至8月29日，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面積48 .3萬平方米，環比7月同期，成交套數增 加 了6 %， 成 交 面 積 增 加 了22%。

　　中原地產統計的市場周報顯示，8月20日至8月26日成交量連續第二周大幅反彈，九個監測城市總成交量環比上升了17%。除天津小幅下降8%，其余8個城市環比均有不同程度的增加。一線四大城市中，除北京大幅增加52%外，其余3城市增幅均在一成以內；二線城市中，渝、蓉、杭三市環比增幅都在兩成以上。

　　中國指數研究院最新一期的統計數據也顯示，上周(8月23至29日)多數城市成交量出現上漲。在監測的35個城市中，半數以上城市成交面積環比出現上漲，其中寧波上漲最為明顯，漲幅達125 .14%，福州次之。在10個重點城市中，武漢、天津、重慶和深圳環比下跌，其他城市成交面積均環比上漲，其中北京漲幅達46.36%，居首位，成都、上海次之，漲幅均在20%以上。

　　對于部分城市出現成交回暖的原因，北京中原地產認為，首先，宏觀調控持續4個多月來，購房者并未看到明顯的價格下調，開始擔心調控效果；其次，4個多月時間積壓了比較多的需求，這部分需求在個別項目調低售價時就明顯開始放量；第三，部分市場炒作原因。樓市持續4個多月的調控，已經影響了很多開發商，這使得一些開發商用“金九銀十”可能恢復上漲等手段影響購房者抄底。

　　亞豪機構副總經理高姍接受《經濟參考報》記者采訪時表示，樓市成交量是在個別熱銷樓盤帶動下出現的回升，絕大部分項目仍未擺脫滯銷困境，目前樓市仍然存在著供給價格過高與需求購買力不足的結構矛盾。

　　高姍認為，目前樓市成交量的增加僅是短期特殊市場行情下的波動，并非真正意義上的回暖。在調控初期，購房人開始觀望時，開發商靈活性不夠，應對失措，未能及時根據市場反應調整操盤策略，導致了觀望情緒的加重，成交量快速下降，樓市進入冷靜期。目前，調控已經歷了4個多月，開發企業對后市走向的判斷逐步理性，對開發策略、預期收益均做出了調整，部分樓盤調低售價促進了成交。

　　21世紀不動產集團市場總監林蕾表示，目前樓市以成交量為代表的回暖是一種“假性回暖”，因為無論是從政策面、市場面和企業面都不支持樓市的真正回暖。

　　逆流

　　部分城市房價上漲

　　盡管樓市成交能否真正回暖尚無定論，但部分城市房價已開始止跌甚至出現價格上漲。《經濟參考報》記者8月31日從21世紀不動產獲得的數據顯示，8月16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環比增長72 .4%，成交均價重回2萬元大關，為每平方米21368元，環比上漲18 .6%。上海市場近期在部分豪宅的帶動下，均價環比上升明顯。

　　另據21世紀不動產監測，8月下旬以來，北京二手房業主堅持不降價的情況普遍增多，有些業主表示其掛牌底價堅決不松動。而據亞豪機構統計顯示，隨著成交量的回升，成交價格也出現突破性上漲，截至8月29日，北京商品住宅成交均價環比上漲11 .4%，創調控以來最大漲幅。

　　與此同時，根據中國指數研究院8月最后一周監測的35個城市中，有接近一半城市的房價出現不同程度上漲。其中，武漢漲幅最大，環比上漲46.5%；上海和廣州等一線城市分別環比上漲5.69%和2.54%；三亞 、 海 口 等 城 市 分 別 環 比 上 漲 了46.06%和12.79%。

　　對此，一位業內人士向記者表示，在調控力度并未出現絲毫放松跡象的前提下，部分城市房價出現的上浮并不具備現實條件，不排除人為炒作的因素，開發商資金鏈的壓力依然巨大，這將迫使后市進一步降價。

　　SO H O中國董事長潘石屹8月31日通過博客表示，今年4月份以來，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房價格上漲的先兆。理由主要有三點：住房供應量下半年加大；保障房將推向市場；一系列調控政策出臺，開發商資金緊張，這一點很重要。

　　潘石屹表示，上市開發企業在所有開發商中應該是資金狀況不錯的，但今年半年報公布結果讓市場很吃驚，有些上市開發企業的負債率高達100%以上。這都是這半年來發生的變化，真正降價的壓力是來自企業內部資金的緊張。

　　由于信貸收緊、股市再融資受阻、銀信合作被叫停等，開發商融資渠道越發狹窄。業內人士認為，如果樓市成交持續清淡，銀行信貸持續吃緊，一些財務指標不夠穩健的開發商終將出現資金問題。加之在建項目的資金消耗速度非常快，投資沉沒成本高而不具備彈性，完工百分比 越 高 的 項 目 ， 更 想 盡 快 回 籠 資金，這些都將加劇開發商資金壓力并迫使其降價。

　　最新統計數據還顯示，已公布中期業績的112家A股上市房地產公司，共有77家公司經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示，約七成公司經營性現金流為負，說明整個行業資金吃緊。

　　考驗

　　后續調控壓力加大

　　部分城市樓盤“量價齊升”的現象正在讓本輪樓市調控效果備受考驗。目前，樓市已經進入深度博弈期，買賣雙方幾乎勢均力敵，政策的走向將成為今后樓市走向的關鍵性因素。

　　中原地產華北區域董事總經理李文杰告訴《經濟參考報》記者，本輪樓市調控的效果肯定有，但當前樓市調控面臨的局面仍然十分復雜，投機性需求能否長期受到抑制仍存較大疑慮，后續樓市調控的壓力在加大。

　　林蕾表示，國務院副總理李克強8月份兩次有關抑制房地產投機行為、繼續貫徹調控政策的講話，已明確傳達出中央政府“調控不放松”的態度。將這一表態與當前調整經濟結構、轉變經濟增長方式的大背景聯系起來，有理由猜測，自2010年4月17日啟動的本輪調控，不會很快結束，而且有可能成為2004年以來持續時間最長的樓市調控。

　　雖然目前房地產市場已趨于穩定，但如果所謂的回暖伴隨著價格的反彈，那么，出臺更嚴厲調控政策的可能性并非不存在。

　　林蕾認為，近期出臺對住宅征收房產稅的可能性不大，但若有必要，至少會加快出臺預售資金監管的政策。雖然上周傳聞國有商業銀行停止發放開發貸款的消息未予證實，但從實際情況看，銀行存在繼續緊縮開發貸款的趨勢。這些措施對開發商原本緊張的資金鏈是一個很大的挑戰，從而增加了其降價的壓力。

　　高姍也認為，成交量的快速反彈、成交價格的止跌回升，易讓決策層認為本輪調控未達預期效果，從 而 追 加 實 施 更 為 嚴 厲 的 調 控 手段。目前北京正在醞釀的房地產預售 金 監 管 以 及 籌 備 已 久 的 房 地 產稅，包括正在開展的打擊開發商囤地行為等新的調控政策一旦推出并落到實處，房地產業將不可避免的遭受新一輪的打壓。

　　不過，中國房地產學會副會長陳國強并不認同“將出臺第二輪樓市調控”的說法。他在接受《經濟參考報》記者采訪時說，本輪樓市調控措施好多都是長期性政策，不可能說變就變，對政府來說，需要的是進一步深化和細化。

　　“短期內，房價反彈并不具備條件，因為目前樓市仍存去庫存化階段，下半年的銷售壓力比上半年更大。為此，開發商應調整心態，采取務實、靈活的銷售策略，主動讓利，以換取成交量。”陳國強說。

　　李文杰對此也認為，在樓市調控方面，政府要考慮的因素其實非常多，并非只考慮房價，鑒于下半年 中 國 經 濟 增 速 有 所 放 緩 已 成 共識，這或許會影響到后續的樓市調控，即在不放松的同時也不加碼。

　　無獨有偶，國家發改委投資研究所所長羅云毅此前曾表示，上半年政府對房地產市場的調控基本上達到了預期，現在還看不到出臺新的房地產調控政策的前景，主要問題還是進一步完善政府提出的房地產調控措施。記者 李佳鵬 陳偉