樓市“金九銀十”面臨“假性回暖”

　　專家認為，后續(xù)樓市調(diào)控復雜性加大，政策傾向成樓市走向關鍵

　　9月1日，樓市進入了傳統(tǒng)意義上的銷售旺季—— “ 金九銀十 ”。在這一敏 感時刻，北京、上海等地樓市出現(xiàn)了“量價齊升”的現(xiàn)象，引發(fā)了各方的關注。

　　種種跡象表明，后續(xù)樓市調(diào)控的復雜性正在 加 劇 ， 壓 力 也 在 加大，政策的傾向?qū)⒊蔀橄乱徊綐鞘凶呦虻年P鍵性因素。有專家表示，如果9、10月份樓市真 的 出 現(xiàn) “ 量 價 齊升”，不排除政府進一步出臺樓市調(diào)控政策的可能；也有專家表示，年內(nèi)樓市調(diào)控或仍將以維穩(wěn)為主，即在不放松的同時也不加碼。

　　反彈

　　成交出現(xiàn)放量跡象

　　即將進入“金九銀十”之際，樓市成交開始出現(xiàn)放量的跡象。以北京為例，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至8月29日，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面積48 .3萬平方米，環(huán)比7月同期，成交套數(shù)增 加 了6 %， 成 交 面 積 增 加 了22%。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計的市場周報顯示，8月20日至8月26日成交量連續(xù)第二周大幅反彈，九個監(jiān)測城市總成交量環(huán)比上升了17%。除天津小幅下降8%，其余8個城市環(huán)比均有不同程度的增加。一線四大城市中，除北京大幅增加52%外，其余3城市增幅均在一成以內(nèi)；二線城市中，渝、蓉、杭三市環(huán)比增幅都在兩成以上。

　　中國指數(shù)研究院最新一期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，上周(8月23至29日)多數(shù)城市成交量出現(xiàn)上漲。在監(jiān)測的35個城市中，半數(shù)以上城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中寧波上漲最為明顯，漲幅達125 .14%，福州次之。在10個重點城市中，武漢、天津、重慶和深圳環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上漲，其中北京漲幅達46.36%，居首位，成都、上海次之，漲幅均在20%以上。

　　對于部分城市出現(xiàn)成交回暖的原因，北京中原地產(chǎn)認為，首先，宏觀調(diào)控持續(xù)4個多月來，購房者并未看到明顯的價格下調(diào)，開始擔心調(diào)控效果；其次，4個多月時間積壓了比較多的需求，這部分需求在個別項目調(diào)低售價時就明顯開始放量；第三，部分市場炒作原因。樓市持續(xù)4個多月的調(diào)控，已經(jīng)影響了很多開發(fā)商，這使得一些開發(fā)商用“金九銀十”可能恢復上漲等手段影響購房者抄底。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，樓市成交量是在個別熱銷樓盤帶動下出現(xiàn)的回升，絕大部分項目仍未擺脫滯銷困境，目前樓市仍然存在著供給價格過高與需求購買力不足的結(jié)構(gòu)矛盾。

　　高姍認為，目前樓市成交量的增加僅是短期特殊市場行情下的波動，并非真正意義上的回暖。在調(diào)控初期，購房人開始觀望時，開發(fā)商靈活性不夠，應對失措，未能及時根據(jù)市場反應調(diào)整操盤策略，導致了觀望情緒的加重，成交量快速下降，樓市進入冷靜期。目前，調(diào)控已經(jīng)歷了4個多月，開發(fā)企業(yè)對后市走向的判斷逐步理性，對開發(fā)策略、預期收益均做出了調(diào)整，部分樓盤調(diào)低售價促進了成交。

　　21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾表示，目前樓市以成交量為代表的回暖是一種“假性回暖”，因為無論是從政策面、市場面和企業(yè)面都不支持樓市的真正回暖。

　　逆流

　　部分城市房價上漲

　　盡管樓市成交能否真正回暖尚無定論，但部分城市房價已開始止跌甚至出現(xiàn)價格上漲。《經(jīng)濟參考報》記者8月31日從21世紀不動產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，8月16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比增長72 .4%，成交均價重回2萬元大關，為每平方米21368元，環(huán)比上漲18 .6%。上海市場近期在部分豪宅的帶動下，均價環(huán)比上升明顯。

　　另據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測，8月下旬以來，北京二手房業(yè)主堅持不降價的情況普遍增多，有些業(yè)主表示其掛牌底價堅決不松動。而據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，隨著成交量的回升，成交價格也出現(xiàn)突破性上漲，截至8月29日，北京商品住宅成交均價環(huán)比上漲11 .4%，創(chuàng)調(diào)控以來最大漲幅。

　　與此同時，根據(jù)中國指數(shù)研究院8月最后一周監(jiān)測的35個城市中，有接近一半城市的房價出現(xiàn)不同程度上漲。其中，武漢漲幅最大，環(huán)比上漲46.5%；上海和廣州等一線城市分別環(huán)比上漲5.69%和2.54%；三亞 、 海 口 等 城 市 分 別 環(huán) 比 上 漲 了46.06%和12.79%。

　　對此，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在調(diào)控力度并未出現(xiàn)絲毫放松跡象的前提下，部分城市房價出現(xiàn)的上浮并不具備現(xiàn)實條件，不排除人為炒作的因素，開發(fā)商資金鏈的壓力依然巨大，這將迫使后市進一步降價。

　　SO H O中國董事長潘石屹8月31日通過博客表示，今年4月份以來，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房價格上漲的先兆。理由主要有三點：住房供應量下半年加大；保障房將推向市場；一系列調(diào)控政策出臺，開發(fā)商資金緊張，這一點很重要。

　　潘石屹表示，上市開發(fā)企業(yè)在所有開發(fā)商中應該是資金狀況不錯的，但今年半年報公布結(jié)果讓市場很吃驚，有些上市開發(fā)企業(yè)的負債率高達100%以上。這都是這半年來發(fā)生的變化，真正降價的壓力是來自企業(yè)內(nèi)部資金的緊張。

　　由于信貸收緊、股市再融資受阻、銀信合作被叫停等，開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。業(yè)內(nèi)人士認為，如果樓市成交持續(xù)清淡，銀行信貸持續(xù)吃緊，一些財務指標不夠穩(wěn)健的開發(fā)商終將出現(xiàn)資金問題。加之在建項目的資金消耗速度非常快，投資沉沒成本高而不具備彈性，完工百分比 越 高 的 項 目 ， 更 想 盡 快 回 籠 資金，這些都將加劇開發(fā)商資金壓力并迫使其降價。

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司，共有77家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示，約七成公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，說明整個行業(yè)資金吃緊。

　　考驗

　　后續(xù)調(diào)控壓力加大

　　部分城市樓盤“量價齊升”的現(xiàn)象正在讓本輪樓市調(diào)控效果備受考驗。目前，樓市已經(jīng)進入深度博弈期，買賣雙方幾乎勢均力敵，政策的走向?qū)⒊蔀榻窈髽鞘凶呦虻年P鍵性因素。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟參考報》記者，本輪樓市調(diào)控的效果肯定有，但當前樓市調(diào)控面臨的局面仍然十分復雜，投機性需求能否長期受到抑制仍存較大疑慮，后續(xù)樓市調(diào)控的壓力在加大。

　　林蕾表示，國務院副總理李克強8月份兩次有關抑制房地產(chǎn)投機行為、繼續(xù)貫徹調(diào)控政策的講話，已明確傳達出中央政府“調(diào)控不放松”的態(tài)度。將這一表態(tài)與當前調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的大背景聯(lián)系起來，有理由猜測，自2010年4月17日啟動的本輪調(diào)控，不會很快結(jié)束，而且有可能成為2004年以來持續(xù)時間最長的樓市調(diào)控。

　　雖然目前房地產(chǎn)市場已趨于穩(wěn)定，但如果所謂的回暖伴隨著價格的反彈，那么，出臺更嚴厲調(diào)控政策的可能性并非不存在。

　　林蕾認為，近期出臺對住宅征收房產(chǎn)稅的可能性不大，但若有必要，至少會加快出臺預售資金監(jiān)管的政策。雖然上周傳聞國有商業(yè)銀行停止發(fā)放開發(fā)貸款的消息未予證實，但從實際情況看，銀行存在繼續(xù)緊縮開發(fā)貸款的趨勢。這些措施對開發(fā)商原本緊張的資金鏈是一個很大的挑戰(zhàn)，從而增加了其降價的壓力。

　　高姍也認為，成交量的快速反彈、成交價格的止跌回升，易讓決策層認為本輪調(diào)控未達預期效果，從 而 追 加 實 施 更 為 嚴 厲 的 調(diào) 控 手段。目前北京正在醞釀的房地產(chǎn)預售 金 監(jiān) 管 以 及 籌 備 已 久 的 房 地 產(chǎn)稅，包括正在開展的打擊開發(fā)商囤地行為等新的調(diào)控政策一旦推出并落到實處，房地產(chǎn)業(yè)將不可避免的遭受新一輪的打壓。

　　不過，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強并不認同“將出臺第二輪樓市調(diào)控”的說法。他在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，本輪樓市調(diào)控措施好多都是長期性政策，不可能說變就變，對政府來說，需要的是進一步深化和細化。

　　“短期內(nèi)，房價反彈并不具備條件，因為目前樓市仍存去庫存化階段，下半年的銷售壓力比上半年更大。為此，開發(fā)商應調(diào)整心態(tài)，采取務實、靈活的銷售策略，主動讓利，以換取成交量。”陳國強說。

　　李文杰對此也認為，在樓市調(diào)控方面，政府要考慮的因素其實非常多，并非只考慮房價，鑒于下半年 中 國 經(jīng) 濟 增 速 有 所 放 緩 已 成 共識，這或許會影響到后續(xù)的樓市調(diào)控，即在不放松的同時也不加碼。

　　無獨有偶，國家發(fā)改委投資研究所所長羅云毅此前曾表示，上半年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控基本上達到了預期，現(xiàn)在還看不到出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的前景，主要問題還是進一步完善政府提出的房地產(chǎn)調(diào)控措施。記者 李佳鵬 陳偉