溫州炒房團：不是傳說，是個托？

　　近日，北京大學國家發展研究院教授黃益平在個人博客發表文章，就各方熱議已久的“溫州炒房團”進行了揭秘。黃益平稱，據知情人爆料，所謂“溫州炒房團”不過是開發商自編、自導、聘人演出的鬧劇，以制造樓盤熱銷的假象，并借機炒高房價。

　　在房地產市場，溫州炒房團一直是“傳說”。他們攜巨額資金，奔走于各城市之間，為的就是炒高房價，謀取暴利？

　　溫州炒房團真的有那么神奇嗎？溫州人為什么要炒房？他們怎么有那么多的資金？他們又是如何像蝗蟲一樣在一個又一個城市進行？他們真的能從中賺到錢嗎？是怎么賺的呢？

　　淡季的溫州炒房團主要是“托”

　　“商業社會哪一行沒有個‘托’？”一位不愿透露姓名的溫州人坦言，“房托”在溫州“很普遍”。

　　對此，溫州中小企業發展促進會會長周德文一語道破，其實，在武漢經商的10多萬溫州人才是當地真正的炒家，他們“手握重金，且對市場了如指掌”。

　　據了解，目前溫州炒房團主要分化為三大群體：神秘運作的地下炒房團；一些進入開發領域而饕餮豐厚利潤的二三線城市開發商；值得關注的，是那些籠罩著炒房團的神秘光環而與開發商一唱一和的房托。

　　據介紹，溫州房托只有在淡季才會出現。

　　“一般來講，在溫州本地都有專門的‘咨詢公司’，專門接待那些‘自動找上門來的’二三線城市開發商。”該人士表示，來溫州推介項目請炒房團捧場的開發商主要有兩種：一種是開發項目總盤子很大，而當地的消費能力有限的；一種是房子地理位置不太好，不便于銷售的。

　　而這些房托收取的是房產商的“出場費”，每人幾千元到幾萬元不等，視促銷業績而定。

　　“由于炒房團的購房路線已經成了房價上漲的‘風向標’，不少開發商和溫州炒房團合伙演起了雙簧。”江城業內人士坦言，現階段，只要有溫州炒房團現身某某樓盤，出手闊綽地將多少套房子收入囊中的報道，大多是雙方一唱一和的“杰作”。

　　在江城經營小商品的溫州人李先生就是其中之一。

　　“炒房不是主業，大多只是配合開發商樓盤銷售炒作。”李先生直言，開發商對炒房團的要求很簡單——買不買無所謂，只要到場就行。“僅僅只是在樓盤露個面，然后拿完錢和禮品就走，一般半天就結束，剩下的事情就是開發商發動媒體大肆炒作‘溫州炒房團出手’之類。”

　　深諳其道的周德文也有相同的經歷。“前不久，我組織溫州中小企業老板去武漢考察幾個樓盤，剛下飛機當地就有20多家媒體舉著‘長槍短炮’沖上來。事后，媒體大呼‘狼來了’，緊接著，該樓盤就多了不少聞訊而來的買房人。”

　　買房到做房 從炒家炒到開發

　　“炒房炒成房東”，被譽為炒房“杯具”。但在炒了一段時間之后，部分溫州炒房團成員變成開發商，主動變“房東”。

　　據了解，在武漢，大大小小的溫州開發企業就有近百家，他們大多投資二三線城市，股權分散是一大特點。盡管這個行業不斷面臨“調整”，但他們看好武漢的發展前景。

　　“從事情開始做，就應該知道風險在哪里，下一步就是一步一步規避風險。”說這話的還是丁科如，他在武漢做了近10年房地產開發，對于開發階段中的一些“道道”，他的言語總是很“犀利”。

　　“‘不熟不做’是溫州人做生意的基本原則。”丁科如坦言，大多數溫州人做房地產開發，基本是先有項目，才成立公司，“二三線城市做開發也是量力而行，為了利潤最大化，同時，也為了以更低的價格拿下土地，拿地方式也是以收購、兼并等方式為主。”以他的話說，“招、拍、掛的拿地方式，還是太奢侈了點。”

　　丁科如在武漢的房地產投資圈資金總額已達數億元。“如果投資額超過了總額，我會拉新的股東進來。”他說，股權極為分散是溫州房地產開發商的一大特點。

　　何為股權分散？即一個開發商有上十個甚至數十個股東，而董事長的股份只比股東的平均股份多一點，“與此同時，注冊資金也是共同出資組成的”。現階段，丁科如運行的房地產項目目前已基本敲定，“關鍵還要所有股東同意后才能實施。”

　　此外，對于做開發的“經營之道”，丁科如的合作伙伴付金華也有自己的見解：做開發跟“炒房”一個概念，“炒房是炒幾套、幾十套，做開發就是幾百套、幾千套的炒。”

　　在付金華看來，房地產行業主要遵循的就是“資本運作”，“資本運作講求‘短、平、快’，并且講求最佳投資時機——所謂‘時不待兵，背不借債’，也就是這個道理。”

　　對于武漢樓市后市的走向，付金華認為，沿海地區的房地產估計會有一定調整，但內地城市不會，“因為真實的需求擺在那里”。

　　會做戲，更會出戲

　　在與多個溫州人的溝通過程中，記者發現，“炒房”在溫州，幾乎已成了“全民運動”。他們大多認為，現階段并非“炒房”的最佳時機，“時不時爆出來的‘溫州炒家’重回市場，那大多都是開發商的炒作而已”。

　　令記者頗感意外的是，大多數人知道溫州人炒房是為了“賺快錢”，可不為人知的一面即是，溫州人賺快錢，還從“溫州老鄉”身上“做籠子”。

　　在溫州，真正有膽識、有氣魄的還是那些有資金、有資源的地下炒房團。

　　據了解，地下炒房團分兩種，一種是替開發商融資，也就是假按揭，他們同開發商勾結，可以不付首付款而“買”入房產，簽訂購房合同后到銀行貸款，其獲得的好處就是低價獲得幾套房產，價格往往是開盤價的五至七折；另外一種是地下炒房團完全獨立運作，以小搏大，以少量首付款獲得大量銀行貸款，還把房價下跌的風險轉嫁給銀行。

　　為何說溫州人還“做自己人的籠子”？其實，在炒房過程中，帶頭的炒家是會在開發商與“后來的炒家”中賺取“差價”的。但這一點并不妨礙溫州人的團結。

　　“大事精明一點，小事糊涂一點”以一位溫州人的話說，他們的聰明大多出于此。與此同時，大多數在漢的溫州人也堅信，“溫州人再聰明，也敵不過武漢人。”

　　溫州炒家擅長“做籠子”，此舉好比“做戲”一般，他們更看重“做戲”的時機。當下的樓市還未“復蘇”，在他們看來，樓市倘若“一灣死水全無浪”，就必須得用力“攪一攪”。

　　等到大家都愿意“看戲”時，他們“做戲”就會更帶勁。

　　此外，大多數的炒家都認為，樓市新政是一把雙刃劍，現在可以說基本印證了大家的判斷，新政一方面可能會加強市場的調控，確實能夠遏制房價的上漲。但另一方面，會影響到整個經濟的健康較快的發展。

　　那么，樓市的未來將何去何從？他們給出的答案是，明年的6月份會是一個分水嶺，是政策的分水嶺，也是溫州資本重新選擇的分水嶺。

　　本報記者 張磊