開發商手頭緊了 下半年已無力捂盤？

　　國十條房地產調控新政實施已有4個月之久。近日在廣州舉辦的平安財富論壇上，中國住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在房地產新政的影響下，國內房地產市場短期內進入新一輪運行周期。今年下半年和明年上半年國內房地產市場供求失衡的局面會很大程度改善。但從長期看，包括實際利率變化在內的三大因素將影響房地產行業走勢。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松則表示，房地產增速正隨著宏觀經濟的回落而放緩。由于宏觀走勢的回落屬于預期中回落，因此政府已沒有出臺新的刺激計劃的必要。

　　巴曙松：融資方式和運作機制需改革

　　房地產與宏觀經濟走勢息息相關。在對下半年宏觀經濟的預測上，巴曙松表示，宏觀經濟現在進入一個平穩的回落期，而且目前的回落是預期中的回落。所以，政府不需要出臺新的刺激計劃。展望三、四季度，這兩個季度應該是持續平穩回落的趨勢。

　　巴曙松說：“三季度G D P預計在9%上下，四季度可能是8%左右水平，明年一季度和二季度可能還會見到8%左右的水平。如果不出來新的刺激計劃，按照現在的增長慣性，到下半年經濟內在動力會有一個波動幅度，不是呈大幅直線上升。”

　　在這個宏觀經濟形勢下，巴曙松判斷房地產的增速已是一個回落趨勢。“房地產增速從去年10月份到現在一直處于高點，到現在仍是以38%的速度在增長。隨著房地產新政措施的影響，這個速度將會下滑。即使考慮到保障性住房建設跟上，這一部分的增長也會有回落。”

　　但巴曙松認為，從改革角度看，政府的調控方式、運作機制以及融資方式不做大的改革，房地產市場想取得中長期調整效果并不容易。

　　房地產行業資金來源主要有三塊，預售款占了30%，債款20%-30%，對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有一個非常強的周期性，呈正反饋系統。房地產調控，導致地產銷售下降，從而使得預售款收入下降，銀行也不敢貿然放貸。地產商的資金來源就是一個陡峭的下降趨勢。對開發商而言，現金流一收縮，他們就減少買地，減少新開工，從而新投資減少。等到新一輪時機來的時候，供應少了，房價就漲，預售款多了，銷量也好了，地產公司業績跟上，地王也來了。這樣地產的情況是大起大落的。而美國房地產票據融資占了很大比例，地產公司的現金流比較平穩。因此在融資機制上，巴曙松不贊成一調控就卡緊地產商的融資，要維持其平穩的現金流。

　　巴曙松認為，還有一個方面是地根緊縮。一到調整時期，地方政府本能收縮賣地。到下一個周期房產供應就相應減少。房子一少，價格又上去了。因此他提出，以銀根、地根為主導的措施能否改變一下，比如管住信貸，放開金融。地產商根據需要從信托那里融資。這種方式有利于市場平穩發展，避免大起大落的怪圈。“穩定增長供應，形成穩定的供應與需求，廣州、沈陽土地漲幅不是太猛，跟前幾年比較平穩是有關系的，我們說房地產要平穩發展，融資渠道要改，調控模式要改”，巴曙松表示。

　　秦虹：地產供需關系將扭轉

　　國務院第10號文件下發實施對地產調控已有4個月之久，秦虹認為在新的調控政策下，房地產市場進入新一輪運行周期。整個調控政策改變了調控政策出臺之前單邊看漲的市場預期。一部分人認為房價還要漲，而一部分人認為房價會跌。同時新政也促使地產市場的供求關系相應扭轉。

　　從整個情況來看重點城市住宅成交量明顯下降，統計數據表明，今年1-6月份，杭州、蘇州、深圳、南京、蘇州、福州等地上半年成交量相比2009年同期，下跌幅度均達50%，北京將近46%的水平，上海已經超過了50%。根據中國指數研究院對全國100個城市所有在售樓盤進行實際調查，表明全國100個城市里面，房價環比上漲的有26個，環比下跌的有74個，7月份與6月份環比價格下跌達到了74個城市。整體上商品房在重點城市里面，房價快速上漲的勢頭得到了遏制。

　　秦虹認為，在房價預期變化的影響下，重點城市成交量下降比較明確的情況下，多數重點城市房價上漲的勢頭得到了控制。

　　去年1-7月份，整個房地產成交量和成交額是快速增長的態勢，開發市場處于低迷狀態，新開發面積負增長，在建施工面積也處于徘徊狀態。但今年的房地產市場出現了完全相反的格局。整個房地產末端市場出現了明確的下滑，所有房地產指標都在歷史的高位，增長速度卻呈完全相反的格局。

　　秦虹個人非常有信心地認為，今年下半年房地產市場的供應非常充足。今年下半年和明年上半年地產供求失衡的狀況會扭轉。據其了解，有一個開發商現在對信托融資年利率18%已經愿意接受，這個融資利率在年初時只有9%。這說明開發商對資金的需求非常強烈，推后開盤將增加其銷售壓力。

　　保障房政策建議放開戶口

　　盡管成交量較去年同期大幅下降，但秦虹認為今年房地產由于總規模比較大，銷售總量將保持在8億平方米水平。秦虹說：“今年房地產市場在大城市的帶動下，成交量如果略有下降，仍然會保持8億平方米左右的水平，僅次于2009年這個成交量最高的年份。隨著房地產的低迷，地產商調整價格戰略。只要價格出現了回落，成交還是能夠回升的。”

　　從長期來看，秦虹認為，有三大因素對房地產市場格局影響比較大，第一是實際利率的走勢。拋開房地產自身的政策調整之外，整個房地產價格的走勢和CPI綜合之后的實際利率相比，有一個相反關系。長期寬松的利率和貨幣供應量上升，會導致房地產上漲。除了供求本身以外，實際利率關系很大，是因為房地產的金融屬性所決定的。

　　此外中國梯度城鎮化和公共服務水平決定了人口流動的趨勢，進而決定了房地產市場增長的格局。近年來高校畢業生在大中城市就業人數占總數的80.8%，來自縣、鎮和農村的畢業生70%選擇在大中城市就業。大城市的市場空間很大，同時對住房保障的要求也更加艱巨。

　　秦虹認為，今后保障型住房發展方向是要放開戶口，因為以前是針對本地的居民，現在是針對外地人員，幫助他們度過艱難的時期。通過公共住房租賃使他們以后能有租賃的能力。

　　采寫：南都記者 王梅麗