潘石屹：房價或跌回2009年初

　　SOHO中國發(fā)布半年報時，該公司董事長潘石屹一番“中國住房市場價格和成交量都將下跌”的言論引發(fā)諸多關(guān)注。8月29日，潘石屹在上海出席2010金融地產(chǎn)峰會時，詳細(xì)解說了他給出上述判斷的原因。

　　潘石屹透露，今年第四季度，4個房產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)計(jì)從嚴(yán)實(shí)施。這4個涉及保障性住房、信貸、預(yù)售收入和閑置土地的政策將通過供求關(guān)系和資金鏈兩個環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場銷售和價格。

　　“政策實(shí)施將增加市場上住房的供應(yīng)量。真正影響價格的力量恰恰是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場價格。此外，政策也會加劇房地產(chǎn)商資金緊張程度。企業(yè)的資金鏈緊張比任何導(dǎo)致降價的因素壓力都大。”在媒體一再追問下，潘石屹據(jù)此大膽估計(jì)，房價很可能回到2009年初的水平。

　　上述潘石屹預(yù)計(jì)第四季度可能從嚴(yán)實(shí)施的四項(xiàng)政策分別是保障性住房完成“雙50%”、“三個辦法一個指引”、“預(yù)售收入監(jiān)管”和“閑置土地清理”。在他看來，“雙50%”和“閑置土地清理”將增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)量，其余兩個政策則會加劇房產(chǎn)商資金鏈困難。

　　“中央強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但執(zhí)行起來沒有像今年這樣具體和嚴(yán)厲，如‘政府問責(zé)制’、每個城市要完成‘雙50%’。”潘石屹甚至估計(jì)，“如果政策持續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，30%甚至更多的人不再僅僅依靠商品房解決住房問題，而是轉(zhuǎn)向通過保障性住房。”

　　針對閑置土地清理，盡管潘石屹認(rèn)為不太可能做到“80%閑置地被收回”，但仍強(qiáng)調(diào)，“殺雞給猴看”、“殺一儆百”的效果也同樣驚人：“哪怕有8%、10%的閑置土地收回，就會對其余閑置土地帶來很大壓力，結(jié)果就是增加市場上住房的供應(yīng)量。”

　　談到房產(chǎn)商資金鏈問題，潘石屹稱，此前不太被媒體關(guān)注的銀監(jiān)會出臺的“三個辦法一個指引”和住建部出臺的“預(yù)售收入監(jiān)管”其實(shí)“殺傷力比表面看起來大”。

　　他分析，銀行把錢直接貸給施工單位和材料商，開發(fā)商手里原來的活錢就變成了死錢，“對那些毛利率不高、銷售建設(shè)過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開發(fā)商影響更大”。另外，“一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過50%來自預(yù)售收入，對預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也會把開發(fā)商的活錢變成死錢”。

　　雖然潘石屹對房地產(chǎn)市場的未來走向的判斷建立在微觀的政策分析層面，但他也從宏觀層面理性指出，目前“GDP的增長、就業(yè)壓力、地方的財(cái)政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問題都壓在房地產(chǎn)一個行業(yè)上，這些壓力超出了這個行業(yè)承受的極限”，總有一天，這個行業(yè)將“不能承受”。本報記者 劉洋　發(fā)自上海