觀望低谷剛過 樓市再現漲價沖動

　　上周末，萬科在杭州的三個樓盤同時開盤，萬科董事長王石出現在開盤現場，并且明確表示“目前觀望的低谷已經過去”，與此相呼應的是，萬科三個樓盤的熱銷。

　　事實上，不用房地產“一哥”提醒，普通市民早就有此感覺。從2009年以來一直看樓的王小姐，日前終于在華南板塊出手，原因是“現在買樓的人又多了，再不出手樓價可能又漲了”。而在市場上，近期像王小姐這樣的買家頻頻出現，甚至一些投資客也開始出手。因此，也造成了近期一二線城市住宅成交量的持續回升。

　　成交量上升的刺激，引領地產股從7月中以來走出了一波不錯的行情。業內人士認為，隨著傳統銷售旺季的到來，成交量有望延續上升的勢頭，地產股還會繼續在波折中上行。市場擔憂的是，隨著成交量的上升，開發商漲價沖動出現。有證券公司認為，在信貸偏嚴的情況下，漲價會對購買力造成傷害，行業可能會面臨更長的調整期。

　　觀望期暫時結束，

　　引領地產指數反彈近三成

　　7月中旬以來，在調控政策趨于穩定的情況下，已有剛性需求買家開始出手，各地成交回升的消息不斷。進入8月，受通脹到來的影響，一些投資型公寓項目的買家增多，因此成交量回升更加明確。國泰君安監測數據顯示，最近一周，一二線城市主流城市一手房銷量環比上升32%，各城市均明顯回升，其中一線城市上升17%，二線上升40%，杭州、武漢、深圳環比上升75%以上。這種上升勢頭，在廣州同樣表現明顯。監測陽光家緣成交數據顯示，8月前三周，廣州全市簽約面積為4864套，成交面積為49.6萬平方米，已超過7月全月的46.3萬平方米。

　　成交的反彈，很快轉移到地產股上。7月2日，地產指數創下了年內的最低點之后，開始觸底反彈，雖然其中也略有波折，但上升的勢頭不變。如果以7月15日到8月16日一個月的指數計，地產指數反彈達到17.67%，優于大盤走勢。如果從7月2日的最低點到8月24日計算，地產指數反彈則達到29.85%。

　　在這一輪反彈中，上半年成交業績好的萬科A、招商地產等龍頭企業起了很好的推動作用。以招商地產為例，該股在7月15日報收16.83元，而在8月16日，該股收盤價位20.70元，上漲幅度為22.99%。萬科A表現更為突出，2010年8月10日萬科A公布半年報，由于在銷售情況、土地儲備以及現金流方面的優勢，萬科A在中報公布后的5個交易日內漲了15.5%。人們在驚嘆萬科A突如其來大漲幅的同時，也充滿遐想，這種瘋狂會不會在房地產板塊其它公司上演呢？

　　這種遐想并非沒有支撐，自從調控政策穩定、成交量開始上升以來，資金一直以做多房地產板塊為主。在8月24日當天，超級機構有2.26億元流入房地產板塊，機構流入為5.41億元，大戶為1.26億元，中戶流入2.67億元。

　　漲價沖動，

　　影響“金九銀十”成色

　　既然資金繼續流入地產股，準備再度入市的劉先生提出了這樣的想法，能否先在股市上賺點錢，然后買更大的房子？

　　這并非沒有可能。雖然最近有預售資金監管正進入各地陸續落實階段、查囤地繼續深入的利空影響，不過目前看來負面影響并不大。安信證券24日的分析指，預售資金監管正進入各地陸續落實階段，銷售回籠資金的使用效率應會受一定影響，但并非完全變成“死錢”。此外，囤地而可能受影響的企業并不普遍，且這對行業供給產生影響的時間較長，影響程度有限。

　　市場更加擔心的是，目前部分開發商開始出現漲價沖動，這對整個房地產行業未必是好消息，同樣會打斷地產股股價的上升行情。國家發改委發布的數據顯示，7月份全國36大主要城市新建商品住宅集中成交價為8123元/平方米，環比上漲0.72%。進入8月，一線城市樓價反彈的趨勢更加明顯，以廣州為例，根據陽光家緣網網簽數據統計，8月1日-16日，廣州全市一手住宅成交均價為11102元/平方米，與7月份成交均價相比大幅反彈近8%。不僅如此，一些三線城市的樓價也開始上升。國泰君安最近調研部分三線城市，7月銷量明顯有所好轉，但銷量改善后導致的漲價現象也較為明顯，部分樓盤有10%-15%左右漲價。

　　對此，國泰君安直接指出，“在信貸仍偏嚴厲狀態下漲價并非好事，信貸加漲價是對購買力的雙重傷害。國泰君安分析，預計隨著新增供應量的上升，短期銷量會隨之有所回升，但是若房價上升勢頭重現，加上信貸政策繼續嚴厲(雖然購買者追漲怕買不到房的心理肯定存在)，購買力的實質性傷害值得關注。這種傷害在供應量放大的初期表現并不明顯，但是隨著供應量持續釋放，可能導致銷售速度明顯下降，“行業可能會出現比市場預期更長的調整期”。

　　對于即將到來的9月和10月，能否出現供銷兩旺的“金九銀十”，業內也普遍認為主要取決于開發商是否愿意真的降價。如果漲價沖動繼續，則量將萎縮，“金九銀十”不會再現；如果繼續尋價試探，則銷量能穩住且公司分化；如果樓價普遍下跌15%-20%，則銷量能集中釋放。

　　文/記者 張秀欽