銀行真能扛住房價下跌嗎？

　　“負資產”，是指物業的市價低于原先用來購買物業的借款或按揭。也就是說，如果借款人無法還清購買物業所用的款項，貸款人即使把物業沒收或者是轉賣，都不能夠填補差價。借款人最終失去物業的同時，依然負債。

　　而隨著房地產調控政策的密集出臺、近期中央又開展調查閑置土地、打擊囤地等一系列舉措，連續一周，國務院副總理李克強兩次強調，落實好國務院關于房地產調控的政策措施，堅決抑制投機炒作行為。房價下降的可能性越來越大。如果房價真的降了，銀行真能挺得住嗎？

　　首次監測個貸“負資產”情況

　　一般來說，樓市泡沫越大，購房者出現“負資產”的概率也就越大，所以，為了防止這一情況的出現，商業銀行就紛紛建立了針對住房按揭貸款動態統計的監測體系。

　　據業內人士透露，最近北京銀監局也要求各銀行探索建立個人住房貸款負資產統計監測制度。某銀行從業人員稱：“我們正在統計按揭貸款負資產情況，目前還沒有。這是在提前布局房地產市場的潛在風險，做好應對極端情況的準備。”

　　一位國有商業銀行北京分行高層人士也表示,該行正應監管層要求,研究非首套個人住房貸款“負資產”統計監測。他表示，雖然此前已有一套針對住房按揭貸款的動態監測體系,但單獨就個貸客戶“負資產”情況進行統計監測,還是首次。

　　所謂“負資產”，是指物業的市價低于原先用來購買物業的借款或按揭。也就是說，如果借款人無法還清購買物業所用的款項，貸款人即使把物業沒收或者是轉賣，都不能夠填補差價。借款人最終失去物業的同時，依然負債。

　　比如說，某人有一套房，購入時為市價150萬元，目前跌價后市價為90萬元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達100萬元，那么他的負資產率就是10%。意味著他不但一無所有，而且欠銀行大筆債務，比一無所有更悲慘。

　　記者查詢資料了解到，2008年深圳因為房價大跌導致約30萬人淪為“負資產”階級，當地銀行也不得不承擔大量的不良貸款損失。

　　同樣，香港金融管理局的資料也顯示，2003年6月，是香港負資產問題最嚴重的時期，當時共有約105697宗“負資產”按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞賬風險。

　　不難看出，由于房價下跌導致的“負資產”是銀行最不愿意看到的情況，因為一旦“斷供”，銀行就不得不承擔客戶貸款的損失，導致銀行的不良貸款率飆升，出現大量壞賬，影響業績。

　　房貸壓力測試結果喜人

　　繼今年5月，銀監會要求商業銀行進行全國房地產價格平均下跌10%、20%、30%的貸款壓力測試之后，還沒來得及喘息,本月銀監會再次加碼，要求商業銀行展開房價下跌50%、60%的極端壓力測試，進一步掌握房地產市場波動對商業銀行貸款質量的影響。即房地產價格大幅波動造成個人出現“負資產”時,銀行按揭貸款面臨的“斷供”風險。

　　此次極端壓力測試結果也隨著近期各大上市銀行的中期業績發布初露端倪。交行、招行、民生、建行等都在中報會上公布了測試結果。總體來說，房價下跌50%的情形下，各銀行的房貸不良貸款率將上升1-2個百分點不等。

　　交通銀行副行長錢文揮在業績發布會上表示，該行新一輪房貸壓力測試結果樂觀：“即便在極端情況下，房價對該行不良貸款率影響仍然有限，風險完全可控。”錢文揮指出：“房價下跌50%，交行對公房地產貸款不良率上升約1.6個百分點，對私(個人按揭)不良率增加約1.2個百分點。”

　　同樣是房價下跌50%的情形下，招商銀行的住房按揭貸款和開發貸款不良率將上升1-2個百分點。民生銀行個人住房貸款和房地產開發貸款的不良率水平也將分別上升1.2%和2.1%。中行個人住房貸款不良率將上升2%,而房地產開發貸款不良率則要上升4%。但是，中行北京分行壓力測試結果則顯示，若房價下跌50%,該行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。

　　而建行表示，若房價跌幅超63%，該行違約率會明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。建行董事長郭樹清也曾向媒體表示：“只有中國房地產價格下跌超過五成，才會對建行的資產質量有較大影響。”

　　房價暴跌銀行也能應對

　　瑞銀證券首席經濟學家王濤表示：“和上一輪房市調控相比，銀行本輪受到的影響可能會大一些，因為過去一年半房地產有關的貸款增加非常快，但銀行體系的系統性風險應該有限。”

　　她分析說：“按揭貸款占銀行總貸款比例在12%-13%，開發商貸款占到7%左右，加起來的比例約為20%。按揭貸款的風險小于開發商貸款的風險，按揭貸款至少有20%的首付。另外，調控前房價短期內上漲很快，在高位貸款買房并且面臨房價下跌20%-30%的人不多，這樣的貸款占總房貸的比例也是不大。”

　　而且，針對“負資產”引起的斷供現象，銀行除了通過壓力測試預測風險外，通常都會有較為完善的預防和監控措施。

　　中信銀行北京分行某個貸經理表示：“除了地產市場因素外，銀行更多的是通過對貸款人資質的嚴格審核來避免由‘負資產’導致的‘斷供’。我們同樣擁有一套個貸客戶‘負資產’監測的系統來對‘負資產’客戶進行關注，但是具體數據不方便透露。”

　　某股份制商業銀行經理告訴《每日經濟觀察報》記者：“我們一直對貸款與抵押物價值的比率超過1的客戶進行密切關注。一旦出現違約，工作人員就會馬上進行勸說和催收，以保證其個人信用記錄的完好。”

　　記者也從多家銀行了解到，為了嚴控風險，各家銀行對房貸發放審核一直較嚴，尤其是在“第一還款來源”上要求更高，對一些收入不太穩定的客戶，要求提供銀行對賬單、稅單等材料。加之大部分買房市民是剛性需求，不會輕易“斷供”的。

　　如果房價跌幅真的大于首付款比例，出現“斷供”，銀行會到法院起訴要求拍賣房產。如果拍賣款不夠償還銀行貸款，那么銀行還會申請執行個人其他財產，包括銀行存款、股票、房產、車輛等，直到還清為止。

　　根據最近各家銀行的半年報來看，不良資產比率都在1%左右，比例很小。例如中信為0.81%、民生銀行為0.79%、華夏銀行為1.28%。對于大多數商業銀行而言，房屋貸款只占其信貸的一小部分，即使房價出現大幅下跌，多數銀行也完全有能力應對。

　　測試受質疑風險被低估

　　不過房價下跌一半，銀行的房地產貸款究竟能否扛住，市場仍存有爭議。

　　針對新一輪的銀行房貸壓力測試，就有分析人士指出，測試結果可能僅僅是基于單個部門靜態壓力測試結果，是根據近幾年房價上漲或下降變化帶來不良貸款率的變化來進行推導，而非綜合相關部門的動態壓力測試，壓力測試模型本身可能對房地產價格下跌50%后的系統性風險考慮不足。

　　房價下跌50%會導致全民房產財富減少一半，也會導致銀行抵押物的價值減少一半。如果相同成交量的情況下，對國家經濟的貢獻將會減少一半，對財政和稅收的貢獻也將會減少一半。房地產對其他產業的拉動和帶動效應也將減弱，價格下跌也必然會影響和沖擊這些相關的行業，骨牌效應造成的沖擊和影響絕對不容低估。

　　一位商業銀行分析師表示，房地產行業有非常長的產業鏈條，涉及多個經濟部門，如果房地產價格下跌50%，很可能會帶動其他產業部門發生調整，從而會引發系統性風險。該分析師坦言：“壓力測試模型對房地產價格大幅下跌后的很多風險都難以考量，其結果的參考意義不大。”

　　北京某金融業高級分析師則認為，銀行房貸壓力測試是一個非常復雜的龐大工程，外界因為不掌握銀行房貸發生時間、期限結構、抵押品情況、借款人資質等詳細數據，因而很難對商業銀行現在進行的房貸壓力測試結果進行評估。“單就放貸時間來說，如果是銀行2009年以前放的，房價下跌50%對房貸不良率的影響可能不大；但如果是2009年以后放的，不良率就可能會大幅上升。”該人士稱。

　　但銀監會也表示，壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一，是商業銀行提升風險管理水平的需要。各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能出現變動。本報記者 曹婧逸