地價降了房價還會遠嗎？

　　值此樓市調控進入深度博弈期的當口，樓市出現怪現象：在多數樓盤房價繼續高位運行的同時，全國大中城市的地價卻悄然進入下行通道……此時，觀望的不僅是剛需購房者，同樣還有大大小小的開發商們。對于地產大鱷來講，政策調控造成的地塊周邊成交量下降，使得他們出手謹慎；而對于中小房企來說，即使流動資金緊缺，他們也不敢貿然降價。近日最流行的“觀望綜合癥候群”迅速在大大小小的開發商中傳染開來，無論知名大鱷還是小字輩房企無一幸免……地價降了，房價還會遠嗎？

　　地價同比環比下跌 “地王”不再“流拍”頻現

　　中國指數研究院監測顯示，截至8月15日，全國105個城市住宅用地樓面均價為1767元/平方米，低于2009年全年成交均價。國家統計局發布了《1-7月全國房地產市場運行情況》，其中數據顯示，7月份，住宅用地樓面均價穩中有降，與4月均價基本持平，較6月有所下調。據北京市國土局透露，自今年3月北京市出臺土地新政后，土地樓面價已降至萬元以下，降幅達26%。

　　中國管理科學研究院研究員李開發認為，“在房地產調控大環境下，下半年土地價格還是會有所下降。”國土部相關人士表示，下半年將繼續增加土地供應量，由于地塊普遍采用招標形式出讓，高地價現象已得到有效控制，近期土地價格依舊維持“不溫不火”的理性狀態，溢價率持續下降，流標率也維持在10%以內。

　　8月初，中鐵中標的北京順義馬坡一號地與北辰實業在6月競得的二號地塊相比，樓面地價也下降逾500元/平方米，同樣的情況還出現在了杭州、上海等地……

　　業內人士認為，土地溢價率走低，正說明了開發商拿地的意愿不夠強烈，他們對市場預期不高。雖然目前大部分房地產開發商不輕言降價，但是他們對國家宏觀調整政策的考慮，對房地產市場預期的改變，更直接體現在拿地“沖動”的消退上。隨著觀望氛圍的持續，業內人士預測，地王再現的可能性不會很大，土地市場將會回歸理性，這一變化也驗證了當前房地產開發商對房市前景持謹慎的態度。

　　受新政的影響以及銀行信貸政策的進一步收緊，多數企業通過銀行信貸和公開資本市場融資難度加大，市場拿地更為理性。“調控后影響的不僅僅是百姓置業，其實真正影響的是地價下降，地價跌了土地重置資本估值下跌，開發商也就更不愿意拍了。”陽光100副總裁范小沖如是說。

　　看上去大型房企的拿地腳步沒有放緩，但細觀這些房企的新項目開發策略十分謹慎，都在本著低價拿地的原則理性布子。遠洋地產行政總裁李明表示：“2010年遠洋地產將重點在沿海和沿江兩條線進行戰略布局，加速開拓新的市場，房企對中國樓市持續向好的預期沒變。”

　　去年萬科堅持“寧可錯過，絕不錯拿”的原則，避開一線城市的激烈競爭，新獲項目主要位于房價上漲慢、自住需求占主流的二三線城市，今年仍然會堅持不追高拿地的原則。萬科總裁郁亮日前公開表示：“我們也在等待一線城市地價的進一步回調，選擇合適的時機拿地。”顯然地產巨鱷也明顯嗅到了地價回落的味道，但仍在等待。

　　中小房企受政策的制約，資金回籠緩慢，購地能力被明顯削弱。據悉，目前上海已經全面實行了土地出讓“保證金2成、1月內土地款首付5成、一年內付清”的新規，對房企資金要求更高，限制房企競價行為、防止地王產生。為防止開發商圈錢囤地，有關部門也已展開協同合作。國內上市公司通過股市融資的途徑，明確需要首先經過國土部門關于“囤地、閑置”情況的核查后，才能展開資本融資運作流程。中小房企的拿地積極性在一線城市徹底受到了限制。