僵持三個(gè)月成交突然放大 杭州樓市真的回暖了嗎

　　沉寂許久的杭州樓市，最近突然熱鬧起來(lái)。西溪蝶園、萬(wàn)科公望、金色家園同天開(kāi)盤(pán)，一天內(nèi)為萬(wàn)科吸金超過(guò)12億元；每套600萬(wàn)元起跳的城市之星，162套房源居然一天就賣(mài)完了，搶房搶得連關(guān)系戶(hù)都說(shuō)沒(méi)買(mǎi)到……各路消息層出不窮，市場(chǎng)開(kāi)始騷動(dòng)，購(gòu)房者也開(kāi)始不安——成交突然放量是真是假，有沒(méi)有水分？這是否意味著樓市開(kāi)始回暖？是否預(yù)示著房?jī)r(jià)即將開(kāi)始回升？

　　僵持三個(gè)月的樓市突然暖了 買(mǎi)房變得像“中獎(jiǎng)”

　　截止到8月24日，8月未完，杭州主城區(qū)商品房成交量已經(jīng)達(dá)到2162套，8月成交量將超過(guò)7月份已成定局。

　　8月21日，保利東灣新政后第三次開(kāi)盤(pán)，新推290套房源，現(xiàn)場(chǎng)卻到了1000多位購(gòu)房者。即使按照1000人來(lái)算，也只有29%的人能買(mǎi)到房，買(mǎi)房變得像中獎(jiǎng)一樣。“幸好我托了人，要不然這套房子肯定買(mǎi)不到！”簽完購(gòu)房合同出來(lái)，購(gòu)房者陳先生告訴記者連一樓和頂樓的房子都被挑走了，“我也沒(méi)搶到自己最想要的樓層。”因?yàn)閾?dān)心買(mǎi)不到房子，有部分購(gòu)房者用家人的身份證另辦一張選房號(hào)，以增加“中獎(jiǎng)率”。

　　不是一個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)這種情況，城市之星、德信早城、保利東灣、觀瀾時(shí)代、西溪蝶園、萬(wàn)科公望、金色家園……杭州近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)開(kāi)出紅盤(pán)，首日銷(xiāo)售率輕松過(guò)70%，高的甚至超過(guò)90%。其結(jié)果是，8月15日~24日，短短10天杭州主城區(qū)商品房成交量達(dá)1374套，沖出新政后的第一個(gè)高峰。

　　僵持三個(gè)月的“棋局”，誰(shuí)贏了？

　　回暖背后，是以?xún)r(jià)格換成交

　　房?jī)r(jià)是否到底，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)底

　　“這是典型的以?xún)r(jià)格換成交，我們都做出了妥協(xié)和讓步。”德信集團(tuán)副總裁費(fèi)中敏口中的“我們”包括了買(mǎi)賣(mài)雙方，在他看來(lái)，近期的這波成交放量與今年3、4月份的放量完全不同。“新政前是‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’心態(tài)促成成交放量，而現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商降低了利潤(rùn)預(yù)期，現(xiàn)在看來(lái)購(gòu)房者也接受了，是雙贏的。”

　　盡管開(kāi)發(fā)商出于穩(wěn)定市場(chǎng)的考慮，對(duì)“降價(jià)”、“打折”之類(lèi)的提法非常反感，但幾乎所有近期有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都承認(rèn)，“價(jià)格比新政前低了”。

　　低了多少呢？“我們?cè)�本考慮過(guò)開(kāi)一個(gè)比現(xiàn)在高2000元/平方米的價(jià)格，但最后還是放棄了，先看看市場(chǎng)反應(yīng)再說(shuō)吧。”一位開(kāi)發(fā)商向記者透了底，開(kāi)盤(pán)前詢(xún)價(jià)時(shí)，目標(biāo)客戶(hù)所能接受的價(jià)格其實(shí)比實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)高5%左右。這樣的讓步是有效的，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)倆，成交速度不僅是近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中最快的，而且刷新了公司紀(jì)錄。

　　“定價(jià)”絕對(duì)是項(xiàng)技術(shù)活兒，特別是在市場(chǎng)敏感期。“成交在這個(gè)時(shí)候放量并不偶然，因?yàn)殡A段性的價(jià)格底部已經(jīng)出來(lái)了。”濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東直言，近期賣(mài)得好的幾乎都是品牌樓盤(pán)，因?yàn)樗麄冇心芰υ陂_(kāi)盤(pán)前做大量市場(chǎng)調(diào)查，包括與目標(biāo)客戶(hù)一對(duì)一地深度探價(jià)，也有經(jīng)驗(yàn)和勇氣在市場(chǎng)預(yù)期與企業(yè)利潤(rùn)之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。

　　如果將近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)與他們自己的前期房源做比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是用“存×抵×”還是“買(mǎi)就送”來(lái)包裝價(jià)格，說(shuō)穿了基本上是在4月新政前的價(jià)格基礎(chǔ)上打9折。

　　9折可能是近期市場(chǎng)的價(jià)格底部，但經(jīng)過(guò)這波放量以后，它會(huì)不會(huì)仍是底部？所有的開(kāi)發(fā)商都沉默了。

　　開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者，誰(shuí)給誰(shuí)“做局”？

　　人人都吃“杭兒風(fēng)”這一套

　　銷(xiāo)售前十樓盤(pán)占了6成市場(chǎng)份額

　　根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)，7月份杭州主城區(qū)成交商品房2392套，其中成交排名前十的樓盤(pán)共銷(xiāo)售1530套，占比約64%；8月1日~24日主城區(qū)成交商品房2162套，其中成交前十名共銷(xiāo)售1339套，占比約62%。市場(chǎng)依然是個(gè)別“明星”樓盤(pán)在支撐，成交越好的樓盤(pán)越多人搶?zhuān)�這就是“杭兒風(fēng)”。

　　購(gòu)房者當(dāng)然不傻，只是偶爾有些沖動(dòng)。“之前我去看過(guò)夢(mèng)琴灣的二手房，戶(hù)型好一點(diǎn)的價(jià)格也就1萬(wàn)元/平方米，比新樓盤(pán)便宜。”話是這么說(shuō)，可下單的時(shí)候邢先生仍然買(mǎi)了觀瀾時(shí)代的房子，問(wèn)他為什么，在羅列了很多理由之后，他說(shuō)，“開(kāi)盤(pán)那天人太多了，我怕?lián)尣坏健！?/p>

　　“這大概是杭州地區(qū)購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣，我們發(fā)現(xiàn)了。”一位開(kāi)發(fā)商私下承認(rèn)，“杭兒風(fēng)”已經(jīng)成為他們屢試不爽的營(yíng)銷(xiāo)法寶，越是營(yíng)造出“托關(guān)系都買(mǎi)不到房”的氛圍就有越多人托關(guān)系，“基本上只要有銷(xiāo)售過(guò)五成的把握就可以開(kāi)盤(pán)，再炒炒氣氛，一般情況下賣(mài)掉70%沒(méi)有問(wèn)題。只要放出消息，就算成交量不增多，成交速度也會(huì)加快。”末了，他補(bǔ)充一句，“這次真的賣(mài)得很好”。

　　真也好，假也好，反正購(gòu)房者就是吃“杭兒風(fēng)”這套。無(wú)論是行情好還是不好，只要某個(gè)樓盤(pán)傳出“買(mǎi)不到”的消息，就會(huì)有更多人，托更多、更硬的關(guān)系去“搶”房，開(kāi)發(fā)商早已深諳此道，購(gòu)房者也樂(lè)在其中。

　　供應(yīng)量、成交量都在升，誰(shuí)在助推“小高峰”？

　　大家都想“淘金”，人人都很小心

　　接下來(lái)就看“金九銀十”是否會(huì)重現(xiàn)

　　上周末杭州有8個(gè)樓盤(pán)扎堆開(kāi)盤(pán)，僅下沙就有3個(gè)，這是偶然嗎？

　　“再不開(kāi)，接下來(lái)的(供應(yīng))量可能更大。”選擇在8月21日“湊熱鬧”的一位開(kāi)發(fā)商坦言，他擔(dān)心同區(qū)域其他樓盤(pán)接二連三推盤(pán)會(huì)消化掉他們好不容易積累起來(lái)的客戶(hù)，而且接下來(lái)下沙板塊預(yù)計(jì)會(huì)有2000套以上的新增供應(yīng)量，“必須趕緊開(kāi)盤(pán)搶先機(jī)。”

　　開(kāi)發(fā)商抱著“先到先得”的淘金念頭，購(gòu)房者也同樣如此。“這期開(kāi)盤(pán)有25%左右是外地投資客，75%是新老杭州人，這其中90%左右是剛需人群。”某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，這次開(kāi)盤(pán)時(shí)確實(shí)有租大巴來(lái)買(mǎi)房的溫州購(gòu)房團(tuán)，但從已預(yù)定客戶(hù)來(lái)看，剛需仍然占了絕大多數(shù)。

　　“投資客是比前一次開(kāi)盤(pán)時(shí)要多一些，但以前那種一買(mǎi)兩三套的幾乎沒(méi)有，就算是投資，也只會(huì)選一套，這屬于合理范圍內(nèi)的客戶(hù)構(gòu)成比例。”在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定期的表現(xiàn)。

　　作為樓市里的“鯰魚(yú)”，投資者有著敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，他們總是“睡得比別人晚，起得比別人早”，投資者現(xiàn)身“淘金”是否預(yù)示著市場(chǎng)的回暖？比較樂(lè)觀的估計(jì)是：“只要沒(méi)有新的調(diào)控政策，只要開(kāi)發(fā)商不再急著漲價(jià)”，這波成交放量將只是一個(gè)“前奏”，它會(huì)隨著“金九銀十”的到來(lái)，逐漸達(dá)到峰值。

　　其實(shí)，某種程度上，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商比購(gòu)房者更緊張，他們擔(dān)心這波好不容易到來(lái)的好行情會(huì)被破壞。 作者： 詹麗華