樓市假摔：大幅降價疑似誘餌 低價背后隱藏貓膩

　　相關統計數據顯示，在不少樓盤降價促銷后，市場出現了回暖跡象。但是記者調查后卻發現，這些樓盤的降價只是開發商采用的一個營銷手段，堪稱“假摔”。與此同時，國務院副總理李克強八天內兩提堅決抑制房地產投機炒作行為。業內人士指出，在目前政策消化的關鍵期，不僅需要保持收緊的態勢，更應該繼續出臺新的政策，才能讓房價繼續真正回調。

　　假摔

　　“大幅”降價疑似誘餌

　　目前在市場上不難發現一些降幅特別大的項目，比如萬科金色城市，年初以來最高的報價為3.5萬，如今90平米房源報價為2.8萬，單價相比之前下滑了7000元。此外，錦繡華城、萬源城也有雷同的大幅下滑，這大幅降價背后隱藏著怎樣的秘密？

　　記者從萬科金色城市現場看到，目前90左右裝修房型，最低的一套房源總價為285萬，銷售人員介紹，這批房源是上個月開盤的，均價2.8萬，和其年初以來最高3.5萬報價相差7000元。佑威提供數據顯示該項目今年成交集中在7-8月，這兩個月的成交均價都是2.8萬左右。該項目周邊的一位中介人員告訴記者，該項目3.5萬報價的時候幾乎是處于沒有客源的狀態，但是當調價到2.8萬時，突然人就多了，由此可見開發商營銷的目的已達到。

　　另一個位于浦東的項目錦繡華城的銷售思路和金色城市可謂異曲同工。3月份報價為3.5萬，目前新一批房源對外報價是2.8萬，表面上調價幅度達7000元。銷售人員表示，記者此次開盤房源和之前的完全相同，價格讓利很多，非常合算。現場一位年輕的小夫妻告訴記者，5月份這第一棟樓的樣板房就公開了，他們連續觀察了幾個月，這里都沒什么人來購房的，最近一個月突然告知新一批房源價格為2.8萬，因此就過來登記一下。記者從佑威數據了解到，該樓盤4月至今成交均價為2.7萬元，按照同一棟房源差價幅度計算，出現3.5萬成交的比例極小。知情人士向記者證實，錦繡華城3.5萬報價是在樓盤的蓄水期，這個價格區間幾乎沒有成交，如今把價格又回調下來，當然會起購房者的“哄搶”。可該項目即使目前2.8萬的報價也不算低。高定價的大幅調價給消費者心理帶來一定刺激，也有一些開發商熱衷于通過少量“特價房”吸引眼球，位于閔行的萬源城朗郡，近期推出一批特價房，單價比報價低了近4000元，記者從現場看到，不少人前來詢問特價房源，但是銷售人員表示，該房源早已售罄，目前的房源單價3.2萬左右，相比特價房，樓層和小區位置更高，目前購房可以5萬價格購買價值15萬的車庫，這是僅有的優惠了。一位年長的購房者當場無奈走開了，他告訴記者非特價房源中，選得上的單價達3.4萬左右，這個價格還是不能接受。

　　某位開發商告訴記者，目前不少單價下滑幅度大的項目，都是之前開發商定價過高導致滯銷的項目，對此開發商在開盤的時候調低價格，看上去是回調價格，實際上是對此前的定價進行修正，談不上促銷。又或者通過少量的特價房源吸引眼球，實際上這批房源往往充當誘餌的作用，普通購房者很難買到。

　　假摔

　　低價背后隱藏“貓膩”

　　低價熱銷的背后，隱藏的往往是開發商的小伎倆，用某業內人士的話說，購房者永遠是算計不過開發商的。日前記者走訪了滬上幾個低價吸引購房者的樓盤，事實證明，目前以低價吸引購房者的項目，的確有著小“貓膩”。

　　記者在中環一號看到，17000元/平方米的超低價開盤只有一棟樓的房源，大部分的購房者雖然很有意愿，但是根本買不到房。購房現場的魏先生告訴記者，自己在附近看了很多房子，得知該盤低價開盤，但等自己立即趕來已經無房可售了。據悉，中環一號此次開盤仍舊選擇了提前預約拿號的方式，因此房源基本被提前得到消息的“有效客戶”獲得。此外更重要的是，該批房源所處的位置遠離現有的組團，不僅靠近中環滬嘉高速交界處的高速，也更接近桃浦，屬于整個社區中的“下只角”。

　　無獨有偶，位于嘉定南翔板塊的祥騰生活廣場因為最低12000元/平方米的價格，吸引了眾多購房者前往。記者上周前往售樓處時看到，相對實惠的小兩房已全部售完，大部分購房者正在簽合同，剩下的大戶型卻無人問津。記者了解到，該項目由于是一個僅靠地鐵站集商業和住宅于一體的綜合性項目，部分房源由于靠近商業裙房，因此才會有最低12000元/平方米的超低價。其余稍好房源的均價在16000元/平方米，而開發商相關人員更是表示，下批房源更將提價至18000元/平方米，建議購房者抓緊入市。值得注意的是，該項目需要2012年才交房，等待交房需等18個月。

　　市場連線

　　房價不降反升

　　對于目前的房價，不少購房者反映價格還是很貴。家住浦東的張先生告訴記者，去年看中川沙東方城市綠洲的房子，當初樓盤均價是1.6萬，現在發現項目搞促銷，9.2折后1.9萬。市民吳先生也表示，年初看中浦東綠洲康城一套公寓，報價是1.8萬，現在折后是2.2萬，家住嘉定新城的王小姐同樣反映，最近門口的新城金郡優惠后的價格相比5月又有了提價，類似此類的反映很普遍。記者發現目前多個樓盤的折后價格比年初都要高，有些甚至通過小幅促銷回籠資金后，再次提價，這種情況在促銷項目中較為常見，這也是購房者感覺購房成本不降反升的原因。

　　業內預測

　　二次調控“箭在弦上”?

　　對于目前市場上出現的這些“假摔”現象，上海易居研究院楊紅旭表示，目前在后續無新緊縮政策出臺的預期下，開發商進入觀望，有些甚至開始提價。目前處于樓市調控的過渡期，如果政策力度能夠持續，那么價格才會有繼續回落的可能。反之，如果政策逐步放松，則有可能會出現2009年的快速反彈，這種現象對樓市健康發展不利。

　　上海世聯市場研究部相關負責人也表示，目前政策已基本出盡，未來市場自身的力量將發揮其主導作用。盡管下半年可能不會再出臺更為嚴厲的調控政策，但從目前堅挺的房價來看，政策導向仍然不會放松。如果此輪調控目標達不到，將嚴重損害政府公信力，因而政府決心很大。為了走出以往越調越高的被動局面，一些根本性的制度改革將提上日程，一方面，出臺的密集政策需要逐一消化，另一方面，諸如地方財政、保障房供給等一些促進房地產市場穩定發展的長效機制也將被建立。

　　本版撰文 周祺瑾 李琛