預售款監管致石家莊小房企“過緊日子”

　　繼北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”消息傳出之后，配合高層樓市調控不能松懈的連續表態，各地將密集出臺第二輪樓市調控政策的預期越來越強。近日有讀者來電詢問，石家莊房價調控中仍小幅上漲，為何不學習北京也“搞預售款監控？”而事實上，記者了解到，石家莊對房地產銷售預售款的管理遠遠早于北京，早在今年5月份即有類似政策明確出臺。

　　-石市控預售款早于北京

　　有消息稱，北京將出臺《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，《暫行辦法》的核心是“預售資金將由購房人直接存入監管賬戶，房企不能直接收存”。

　　事實上，石家莊早已有類似的政策出臺。今年5月份，石家莊市住房保障和房產管理局、中國人民銀行石家莊中心支行共同制定了《石家莊市商品房預售資金監管辦法》。按照辦法要求，房地產開發企業在申請商品房預售許可證前，根據建設項目實際情況，可按幢、按建設項目分期規模或建設項目全部，在相關商業銀行開設商品房預售資金監管賬戶，與監管銀行共同簽訂商品房預售資金監管協議。

　　開發企業必須保證承購人交付的首付款、分期付款及全額購房款全部匯入該項目監管銀行的資金監管賬號。商品房預售資金的使用原則上采取封閉式的管理模式。開發企業申請使用商品房預售資金時，應向監管銀行提交申請資料。

　　-開發商習慣了過緊日子

　　“預售金進專戶，我們的資金就不好挪動了。”在接受記者采訪時，石家莊某房地產開放有限公司經理劉先生告訴記者，對于一些中小規模的房地產開發企業來說，自有資金和項目貸款往往不夠項目運作，所以不少開發商的預售金在整個項目周轉資金中、尤其是前期周轉中起到了決定性的作用,如果不是2009年下半年本地市場表現尚可，為開發商們回籠了部分資金，石家莊這個監管預售金的新政很可能放倒大量小開發商。

　　按照劉先生的說法，目前石家莊大的房地產企業沒有資金壓力，小企業已經習慣了過緊巴日子。

　　而事實上，還有一個比較重要的原因是，一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者，有些樓盤項目會在拿到預售許可證之前偷偷對外銷售，而這部分收回的預售款，是不進入專戶的。

　　-“金九銀十”恐以價換量

　　不過這種鉆監管漏洞的項目終歸有限，國家統計局相關數據表明,在一定程度上，大部分開發商依賴預售款的程度遠遠高于貸款。

　　劉先生表示，對預售款的監控肯定會影響開發企業的資金流轉。因此，即將到來的“金九銀十”成為本地房企的一個難得機遇。劉先生公司旗下的市場營銷總監對記者表示，他們的基本策略是在房價穩中有漲制造的讓利空間下，低端通過“以價換量”抓住銷售旺季，而高端樓盤則主打全面營銷，強調樓盤品質，“價格上還會保持穩定。”

　　記者了解到，雖然每年的9月、10月都會有樓盤旺銷，但今年9月預計上市的新樓盤只有兩三個，且以別墅為主，普通住宅目前尚無大規模的集中上市計劃。

　　正大房產一位中介人員告訴記者，目前新盤上市熱情依然不高，很多房企在通過拉長項目打造期來拖時間觀望后市。預計9月中旬開始，存量新房將有可能小規模集中上市一批，由于交易稅新政，二手房交易可能不會很活躍。

　　興業證券研發中心首席宏觀分析師董先安認為，以下半年地產公司的竣工數據，地產市場將會出現價格略跌，銷量回升的多贏空間。(記者 袁偉華 實習生 鮑健)