上市房企受困高負債高庫存 降價潮只差臨門一腳

　　一方面是負債節節攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存，樓市的天平開始出現傾斜。上市房企的半年報揭示出，雖然開發商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著時間的推移，銷售低迷，資金回籠不暢，還要還息還債，企業資金壓力會越來越大，而年度銷售目標又如懸梁之錐，時時刺激著開發商的神經。不管最終是主動還是被動降價，開發商現在需要的可能僅僅是時間。

　　⊙記者 于祥明

　　雖然銷售量略有好轉，但開發商掙得錢卻比以前少了。記者注意到，已發布半年報的86家企業的銷售毛利率平均水平已經較去年年底下調1個百分點，更較一季度下調了近2個百分點。業內人士指出，新“國10條”后，顯而易見部分開發商正在讓利促銷。而隨著三、四季度供應量的增長，開發商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房價下調壓力更大。

　　成交回升 毛利率普降

　　“7月份以來一些開發商的樓盤成交略有回升，但是這些開發企業能掙到的錢卻比以前有所減少。”一家知名上市公司的老總向記者直言，這意味著不少開發商正面臨“被迫”讓利促銷。

　　記者根據聚源數據統計，申萬分類的86家已公布2010年半年報的A股房地產企業的銷售毛利率算數平均值為37.4%，較去年(124家房地產企業銷售毛利率平均為36.4%，下同)下跌了1個百分點，更較一季度(銷售毛利率平均為36.7%)下跌了1.3個百分點。

　　并且，記者注意到，“招保萬金”四大龍頭地產企業中，除萬科以外，其他三家房地產巨頭的銷售毛利率均呈現此種態勢。

　　其中，保利地產半年報銷售毛利率為35.5%，分別較一季度和去年底下跌了0.5和1.3個百分點；招商地產為40.6%，分別下跌0.3和0.6個百分點；金地集團為35.9%，分別下跌4.1和1.2個百分點。

　　“受前期拿地成本上升，和銷售價格下調雙重因素影響，開發商毛利率下降是肯定的。”中國指數研究副院長陳晟說。

　　他向記者表示，考慮到調控政策的長期性，以及下半年供應量的增加，預計9月份樓市將出現“主動+被動”降價并存的局面。

　　負債增加 資金鏈趨緊

　　需要指出的是，“招保萬金”等上市公司也均表示，下半年供應量將有所增加( 其中金地集團稱，下半年公司預計新增可銷售資源達200萬平方米)，這對開發商銷售無疑形成壓力。與此同時，開發商的資金鏈也日益趨緊，為此早早回籠資金意愿也在增強。

　　根據聚源數據統計，86家房地產上市公司半年報顯示，經營活動產生的現金流量凈額合計為-775.75億元，而今年一季度這些公司的現金流量凈額為-408.67億元，去年同期該值則為369.49億元。顯而易見，今年二季度地產公司的現金流呈現繼續惡化態勢。

　　值得注意的是，“招保萬金”無一例外的經營性活動現金凈流量均為負值，其中現金流最為緊張的保利地產，上半年經營性現金流凈流量達到-233億元，萬科緊隨其后，經營性現金流凈流量為-95億元。

　　記者還注意到，開發商債務狀況壓力有強化趨勢。根據聚源數據統計，2010年半年報86家上市公司帶息債務/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個百分點和7個百分點。

　　并且，統計數據顯示，今年上半年86家上市公司的資產負債率中位數為65.1%，也較一季度上升了1個百分點。

　　與此同時，受信貸政策收緊，以及開發資金壓力影響，7月以來有許多開發商高息發債，這從另一側面反映出開發商資金需求。

　　其中，7月世茂發高息債5億美元，票面利率9.65%；遠洋地產發可換股證券9億美元，票面利率8%；8月碧桂園發行高息債4億美元，票面利率10.50%；8月合景泰富發行高息債2.5億美元，票面利率12.50%。

　　“如果未來銷售依然低迷，資金回籠不暢，開發商還要還債息，資金壓力就會加大，盈利能力也會下降。”SOHO中國董事長潘石屹曾向記者如是說。

　　舉債擴張 前景不樂觀

　　事實上，根據聚源數據統計，86家上市公司的2010年半年報顯示，開發商流動比率、速動比率等考查房企經營風險的主要指標仍均處于合理水平：速動比率中位數為0.66，流動比中位數為1.9。

　　流動比率、速動比率是用來衡量企業短期償債能力的，其數值越高，意味著企業短期償債能力強。一般來說，流動比率>2并且速動比率>1，意味著資金流動性好；1.5<流動比率<2 且 1>速動比率>0.75，資金流動性一般，但也不錯。

　　記者注意到，今年一季度末和去年末124家上市公司速動比率中位數分別為0.63和0.61；流動比率中位數分別為1.88和1.84，這說明調控之下房企經營風險的主要指標，不但強于2008年金融危機時期，還較一季度有所改善。

　　“類似遠洋地產等還在高價拿地的房企屬于激進型，未來其資金壓力、盈利能力，以及風險都更令人擔心。”陳晟說。

　　記者注意到，遠洋地產一方面高息融資，一方面在北京、上海等城市高價拿地，確是調控下逆市擴張的“主力軍”之一。

　　但是，對于遠洋地產的運作，資本市場沒有跟著叫好。相反，近日花旗表布報告指出，遠洋地產中報總體毛利率下降4個百點至25%，加之其土儲成本較高毛利潛在受壓，由此下調了今、明兩年每股盈利預測值。與此同時，摩根大通、高盛、瑞信、交銀國際均給遠洋地產以“中性”評級，預示著投資者對類似開發商潛在擔憂。

　　其中，瑞信認為，遠洋地產積極買地或導致潛在虧損，這說明投資者對于樓市調控和市場風險均有清醒的認識，因此樓市不會重蹈去年覆轍，而會進入深入調整期。