空置房為何霧里看花

　　●房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)深化，實現(xiàn)精確打擊，前提是對房價和空置率這些關(guān)鍵指標要有全面和精確的把握。在這方面，統(tǒng)計部門責(zé)無旁貸。像住房空置率這樣本不該有的迷霧疑云，決策者和社會公眾都在期待權(quán)威數(shù)據(jù)揭開真相。

　　●主持人：本報記者 支玲琳

　　●嘉 賓：陳 杰 (復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任)

　　支玲琳：有關(guān)空置房總量的傳言，已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。盡管國家電網(wǎng)已經(jīng)出面否認 “6540萬套空置房”消息發(fā)布的真實性，但由于權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺位，民間試圖通過 “讀水表” “曬黑燈” “數(shù)空調(diào)” “查物業(yè)”來調(diào)查空置房真相的熱情卻越發(fā)高漲。對于傳言，您怎么看？關(guān)于空置率，您的判斷又是多少？

　　陳杰：如果是新建商品房，空置率肯定沒有那么高。從1995年到去年底，全國城鎮(zhèn)竣工住宅的總面積只有86億平方米，就按每套70平方米來算，也就1.2億套。就算全部存量城鎮(zhèn)住宅，按照國家統(tǒng)計局公布到2006年底的數(shù)字，總面積是113億平方米，算每年凈增加7億平方米，那么現(xiàn)在大約134億平方米，按照每套70平方米來算，也最多就2億套。如果說有6540萬套空置，那么空置率是達到了30%多，我認為這個可能性很小。再說這個數(shù)據(jù)根本沒有來源，似網(wǎng)上人士憑空捏造，所以不可信。

　　至于空置房實情如何，我認為二套房比例是一個重要的參考。因為擁有二套房應(yīng)該是空置房的前提，否則也就談不上什么空置。從2008年的一個抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來看，全國城鎮(zhèn)居民中擁有二套房的比例不是很高，只有9.5%。而在二套房里，用于出租的占54%，偶爾居住的占30%。因此，如果二套房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可信，那么我國住房空置率的上限應(yīng)該是這9.5%中的一半——不到總數(shù)的5%。但即便如此，這個空置率還是比較高的。因為美國的住房空置率從來沒有高于3%，英國也基本在4%以下。當然，這也跟我國當前特殊的住房市場發(fā)展階段有關(guān)。

　　支玲琳：很多人認為，如果消化了這部分空置房，就能平抑市場，緩解當下房價高、住房難的問題。您怎么看？

　　陳杰：首先，要 “逼”出空置房很難。其次，我國住宅總量還是不足，增加5%供應(yīng)只是杯水車薪。再者，對于空置房，我們不能只看總量、不看結(jié)構(gòu)。目前內(nèi)地至少有一半的住宅是1999年前建造的，由于建造質(zhì)量所限，危舊房比重較高。有專家說 “20年后中國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房得拆一半”，這并非誑語。因此空置房中，到底哪些是屬于危房舊房的，哪些房子是可居住的，一定要摸清楚家底。而且從歐美國家都定期通過抽樣調(diào)查來獲得住房空置率的實踐看，這個在技術(shù)上完全可行。此外，須盡快啟動全國性的住房普查，上一次的普查是在1985年，如今已經(jīng)過去25年了。無論是出于房地產(chǎn)調(diào)控精準性的考慮，還是為了穩(wěn)定公眾預(yù)期，空置房都不能霧里看花。

　　支玲琳：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，到底是緊缺還是過剩？

　　陳杰：我的判斷仍然來自于數(shù)據(jù)。住建部人士告訴我，目前，我國住房套數(shù)與城鎮(zhèn)家庭總數(shù)之比，是 0.81到0.87，也就是說每 100戶的家庭擁有81-87套房子。這也意味著，還有13-19戶家庭是需要和別人擠在一起的。按照這個數(shù)據(jù)，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅套數(shù)應(yīng)該在1.6-1.8億套左右。還有一組數(shù)據(jù)顯示， 1999年以后竣工的全部城鎮(zhèn)住宅套數(shù)只占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的35%，也就是最多35%的人通過買新房改善了居住條件，但還有65%的人還住在原來的房子。可見，房地產(chǎn)的改善性需求還是非常大的。在住宅總量上，仍然存在著不足。

　　支玲琳：有專家表示，不少多套房持有者 “不差錢”，即便面對政策調(diào)控帶來的市場調(diào)整預(yù)期，也并不急于將手中房產(chǎn)出手。您怎么看？

　　陳杰：有些老百姓也說，怎么調(diào)控半天還是不降價？問題其實就在這里。不少開發(fā)商，去年獲利頗豐，現(xiàn)金流充沛，所以并不著急。那些手持多套房的人，也是 “手中有糧、心里不慌”，更何況很多人都持這樣的想法——“就算再怎么跌，也跌不到我買入時的價格”。無怪乎央行貨幣政策委員會委員夏斌也說，現(xiàn)在房價，說到底還是貨幣量太多，部分居民手頭錢也多。但又沒有相應(yīng)的投資渠道疏導(dǎo)出去，不炒房，那干什么呢？比起炒大蒜、綠豆，還是投資房子來得更安全。房地產(chǎn)的根本問題，是進入這個市場的資金像洪水一樣泛濫。若不將其分流的話，靠堵是解決不了問題的。

　　支玲琳：即便在征收房屋保有稅的美國，也同樣遭遇了當下空置率高的問題。對此，您怎么看？

　　陳杰：當前社會公眾對物業(yè)稅抱有非常大的期待。但我擔(dān)心，可能政策甫出，會有一個 “跳水”的效應(yīng)，但是從長期來看，只要存在其他炒作因素，房價依然會上漲，歐美經(jīng)驗都證明這一點。加之物業(yè)稅自身征收成本很高，對此還是要慎重。

　　要挖掘潛力、盤活存量，不妨從兩點著手。一是鼓勵出租。現(xiàn)在出租房屋要征收10%的稅負，實際上也收不到，反而把房屋租賃變成了私下操作的地下交易。如果減免一部分租賃稅費，不僅可以擴大租賃市場供應(yīng)，而且有了備案登記，也有助于今后規(guī)范租賃市場。二是拓寬投資渠道。設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金，吸引公眾游資投資于此，這就相當于把原來大家買房的錢拿去建房，不僅增加住房供應(yīng)量，而且投資者盡管不再購買物質(zhì)形態(tài)的房子，卻也能像房地產(chǎn)商一樣，直接以小股東的身份投資于房地產(chǎn)市場開發(fā)。這樣一來，如果房產(chǎn)升值，中小投資者就能分享收益，對資金也是一種出路。一旦出現(xiàn)波動，也能一同分擔(dān)系統(tǒng)風(fēng)險，降低當前開發(fā)商資金主要借自銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)深化，實現(xiàn)精確打擊，前提是對房價和空置率這些關(guān)鍵指標要有全面和精確的把握。在這方面，統(tǒng)計部門責(zé)無旁貸。我相信，像住房空置率這樣本不該有的迷霧疑云，決策者和社會公眾都在期待權(quán)威數(shù)據(jù)揭開真相。