廣州樓市投資客“回潮”九十月或現“降價風”

　　管理層近期頻繁表態 樓市調控松動可能性不大

　　經過四個多月的調控，部分投資者重回市場，使得廣州樓市8月成交量價齊升。不過，從整個行業來看，中央頻頻警示給市場吃下定心丸。業內專家認為，短期政策調控鐵定不會松動，而且如果房價再度出現報復性上漲，調控政策加碼也將毫無疑問。

　　“8月份成交還不錯，特別是小戶型交易比較多。”中山六路附近的一家中介負責人告訴記者。而且該負責人還認為，從購買的戶型以及數量來看，部分投資者已經重新回到市場。

　　記者在環市西苑附近看到，部分中介門前駐足看房者一波又一波。“這個星期我們這個小店都成交了兩三套，行情比六七月份要好一些。”中原地產工作人員告訴記者。另外幾家中介也表示，最近的看房客人明顯增多，總體成交狀況也漸有起色。

　　有數據顯示，從7月下半月后，市場買家的觀望情緒有所緩解，部分樓市投資客也開始重新回到市場，給原本交易低迷的市場帶來一絲活力。

　　廣州樓市近期也出現了一波“價量齊升”的反彈。根據網易房產數據中心統計，8月1日~ 16日，廣州十區二縣一手住宅成交面積為32.5萬平方米，已達到7月份46.3萬平方米的70%，成交套數為3177套，達到7月份3690套的86%，以此計算，8月份全市成交極有可能重上50萬平方米水平，成交出現明顯回暖。此外，同期的住宅成交均價為11102元/平方米，與7月份成交均價相比大幅反彈近8%。

　　政策走向

　　管理層頻放警示信號

　　雖然今年“4·17”新政過去4個月，但全國主要城市房價并沒有出現明顯的下降。最近中央高層頻繁發出警示信號，被業界解讀為樓市調控近期不太可能。

　　21日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強強調，各地要繼續落實好國務院關于房地產調控的政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為。這是8天內，李克強兩次提“從中央的表態可以看出，之前有人提出的樓市調控松動的觀點不攻自破了。”廣州某開發商銷售總監對記者表示。

　　金融系統的壓力測試和國土部對閑置土地處置也引起了多方的關注。有媒體報道，監管機構日前向北京、上海等七城市的銀行業金融機構下發了更為嚴厲的壓力測試通知，要求商業銀行預測最極端房價跌幅達60%。另外，國土部、住建部、銀監會等多部委近期亦在打擊囤地囤房方面動作頻頻。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，考慮到宏觀經濟增長，房地產政策已經進退兩難。“如果第四季度房價不跌反漲，調控政策也有可能進行一定程度的加碼，諸如房產稅這樣的調控手段。”

　　樓價預測

　　九十月或現“降價潮”

　　管理層的表態和動作基本上再次給市場吃下定心丸，多數開發商已經表示，愿意降價促銷。因此，分析人士認為，在政策繼續高壓下，開發商在今年的9月和10月將會大面積的開展促銷活動，有可能引發新一輪的“降價潮”。

　　萬科美女副總裁肖莉近日公開表示，五六月份，萬科平均房價比今年前4個月下調了14%，如果考慮到高端住宅銷售量減少的結構性調整，萬科整體價格下調幅度在10%~12%左右。而王石最近也放言，雖然樓市觀望的低谷已經過去，但是價格還有10%~15%的下降空間。華遠地產任志強更是號召開發商主動降價。

　　因此，地產經濟學家鄧浩志就認為，無論是從二級市場土地轉讓的活躍程度，還是新項目售價預期，以及企業融資情況看，很多開發商都面臨著資金緊缺的壓力，在政策“嚴”字當頭的環境下，價格調整已經是大勢所趨。

　　數據說話

　　“剛需”買家比例下降

　　根據合富置業對今年2月到7月份的二手房成交統計，雖然總體成交在7月份回升，但剛性需求的首次置業者購買比例從6月份60.3%下降為7月份的55.2%，改善性買家的比例達到34.3%，是2月份以來最高的月份。值得注意的是，在嚴厲的調控下，短線投資者的比例連續下降，而長期投資或出租的購房比例在經過連續4個月下降后，出現較大幅度的上升。如該類買家的比例從今年2月份的12.9%，降到6月份的5.8%，而7月份有大幅回升到8.8%，環比上漲五成以上。同時，由于銀行信貸的限制，這些長線投資者一次性付款比例由6月份的53.8%上升到68.9%。業內分析人士表示，投資者已開始伺機入市。(記者 張忠安)