任志強談：房價收入比的無奈

　　國際上大多用兩個指數來衡量住房的價格，并以此來判斷資產價格的合理性。一個是住房可支付性指數，這個計算起來比較合理，但大多數自稱為專家的人們不會用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一個至少可以讓多數人能看明白的“房價收入比”作為衡量的標準。

　　但遺憾的是國際上對“房價收入比”所應采取的計算數據有嚴格的定義，如必須采用全部收入的中位數而非平均數，全部住房套面積的中位數而非平均數，全部住房交易價格的中位數而非平均數，尤其是不能僅用一手商品房的市場平均價，而不計算經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的住房、二手房等價格的中位數或平均數。中國目前大多數所謂專家們的計算幾乎全部都違背或根本不知道中位數的基本定義與計算原則，所以許多人會用100平方米作為計算標準，而實際全國住房套面積的中位數僅為76平方米，上海僅為66.1平方米，天津僅為65.1平方米。

　　按王小魯計算的收入情況看，中國尚無嚴格的個人收入統計，而更多的是工薪為主的工資收入統計，同時，幾乎沒有各種可交易住房價格的中位數。這些大多要靠多項統計綜合計算，而我們的各種所謂專家則根本不去計算，只簡單的用各種平均數來估測，自然差距離現實巨大，且對社會的不良影響也很大。

　　開發商的房屋定價則與房價收入比的計算無關，也許是反相關。房價收入比可以用于宏觀判斷，但絕不能針對于個性選擇。通常購買百萬元級住房的是30至40歲的年齡群，這個年齡群恰恰是收入增長較快的群層，因此也是相對房價收入比較高的群層。但是由于其增長變化快，屬收入上升期，可在不影響家庭體面生活的條件下承受較高的還貸壓力，幾年后隨著收入的增長則房價倍數比會快速下降。

　　而30萬元至50萬元的購買人群則相對收入增長潛力會在一個較長周期體現，所以倍數太高則日常生活會受到還貸壓力的影響，故反而收入比倍數會低于上一層次。

　　此外，中國的人口處于高速的流動期，而收入兩端的人群是流動量最集中的人群。一是，高收入的人群攜帶著大量的財富向城市中轉移，于是就改變了這個城市或地區的收入比，但卻在資金與財富的大量流入時并無法列入統計之中。二是，低收入的打工一族的流動，這些流動人群的G D P在當地體現，一部分收入在當地體現，但大量財富的消費卻可能回流至戶籍所在城市。于是這就造成了統計數據的收入與房價的反向差距拉大，而只有中位數的統計才能排除這些移動的高收入與流動的低收入，得出相對合理的評價。

　　于是中國的房價收入比在沒有準確的中位數收入統計和沒有中位數的房價統計中變成了一種誤導市場與民眾的工具，不但不能對該市場有個清楚的認識，反而讓市場更加混亂，成了一件令人尷尬的事情。不如放棄這個只有專業計算才能正確得出結論的指標，而轉用住房可支付性指數，反而更容易讓決策層有個正確判斷市場的依據。(任志強)