房價高企是一連串事件 “主謀”并非開發商

　　一年一度的博鰲房地產論壇日前在海南落下帷幕，樊鋼先生在論壇開場講到，有開發商告訴他，“賺錢賺得都有點不好意思了”，言下之意，造成當下房價高企的“主謀”并非開發商的本事，而是市場合力造成的結果。

　　且不論這位老總是否是在為自己開脫責任，影響房地產市場的因素太多，也是多數論壇參與者的觀點，套用周其仁先生的一句話，即“房價是一連串事件”。

　　除開發商賺錢的本能之外，那“一連串事件”中還有些什么？筆者認為大概也包括以下幾點：

　　其一，流動性過剩。樊鋼和周其仁都著重談了近些年國內貨幣發行過多的問題，周其仁認為，近些年持續每年約4000億美元的凈流入，所造成的央行“被動”發行的人民幣數額驚人，如果沒有房地產充當資金蓄水池的功能，那么諸如“豆你玩”、“蒜你狠”的事件大概更會層出不窮。在人民幣資本項下自由兌換尚未實現的情況下，資金要找出路，房地產首當其沖，持續旺盛的全社會房地產投資熱情即根源于此。

　　其二，土地供應“計劃”。年初房價大漲的一個直接誘因就是土地拍賣中不斷出現的“地王”現象，“地王”形成的價格預期讓現貨房價直線拉升。從穩定樓市角度出發，在樓市需求旺盛時應加大土地供應，在樓市低迷時減少土地供應。并打擊囤地，形成穩定的市場供需環境。而目前按計劃供應的土地機制，弱化了市場的調節作用，開發商摸準供應計劃，大膽囤地，造成房屋供應量總是處于偏緊狀態，房價因此高企。同時疊加土地價格飆漲效應，“囤地”可謂是一本萬利之舉。而周其仁舉例所稱的重慶“地票”試點，正在嘗試新的土地供應方式，應該是個好的信號。

　　其三，政策短期化。迄今釋出的調控政策更多著眼于行政手段，需要高效的執行能力，而承擔此責任的各級地方政府又高度倚賴土地財政，千絲萬縷的利益糾葛更多，多次調控效果不佳皆因于此。市場各方津津樂道于博弈宏觀政策的短期效果，市場供需時常紊亂，房價預期情緒化。這些都對樓市產生了負面影響。

　　穩定樓市需要通過制度的設計促使市場預期穩定，讓市場充分發揮調節作用；需要改革財稅制度，合理分配中央與地方的財力；需要……在論壇上，眾開發商也更多地提到要尊重市場、敬畏市場。但疑惑仍未消。一位開發商私下向筆者感嘆稱：“我們是可以學習德國房地產定位消費品屬性的特點，杜絕炒房，問題是我們有像德國那樣嚴格的貨幣政策嗎？