任志強拋出房地產不過剩論

　　一年一度的博鰲房地產論壇日前在海南召開，這次的論壇主題是“新政下的中國房地產”，樊綱、周其仁、巴曙松等著名經濟學家和任志強、劉曉光、施永青等知名房地產人士參加了此次論壇。

　　提高容積率促經濟平穩

　　著名經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱表示：“我個人特別不贊成經濟適用房，我贊成廉租房。問題關鍵在于如何增加供給，在有限的土地上生產出更多的房子。德國要求的容積率是2.5-3。我們全國平均容積率據說是0.45。怎么在這些問題上做更多文章，提供更多供給，老百姓的錢能夠有所歸屬，整個經濟會更平穩一點。”

　　樊綱還認為應該取消戶籍制度，他說：“長遠來看,中國農民2億就夠了，這是大趨勢。因為我們現在給城里的戶籍人口提供的東西遠遠高于農民能夠得到的東西，價差非常高。農民工市民化是大趨勢。其實就是怎么取消戶籍制度,然后講公共品供給，這個可以慢慢解決。”

　　緩出新政建言受質疑

　　博鰲房地產論壇上，作為中國房地產業協會副會長兼秘書長的朱中一建議緩出調控新政的發言一出引發了很多爭議。在發言中朱中一說：“中房協7月份已經向國務院有關部門建議，目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩定市場的預期，要盡量發揮市場在現行政策框架內的調節作用，同時抓緊制定十二五城鎮住房建設規劃和中長期建設規劃。”這一發言不久即引發市場爭議，朱中一隨后回應質疑，稱中房協上書國務院暫緩出臺緊縮性政策報道屬不實炒作；建議政府調控樓市政策不松動，重抓落實。

　　朱中一表示，盡管房地產市場出現了一些變化，但是各地調整市場態勢不一，政策效果也存在差異性。從部分城市房價過快上漲的角度看，調控政策效果明顯，但從交易量大幅萎縮、觀望情緒比較濃厚的情況看，還不符合調控的要求。鑒于今年后幾個月引發經濟二次探底的可能性不大，完成經濟增長保八的問題也不大，所以，中央政府的調控樓市政策不會松動。

　　開發商慎對下半年

　　對于目前所有人最關心的下半年房地產市場走勢問題，開發商們呈現出一邊倒的態度，大多數都表示對下半年將持謹慎敬畏態度，有的甚至明確預測下半年將要降價。

　　恒隆地產有限公司董事長陳啟宗表示，雖然最近量少了，價還沒有跌，但下降的壓力還在。萬科副總裁肖莉雖然沒有明確預測價格會降，不過她說：“對于下半年我們認為不能存有任何對于政策的僥幸心理。而且下半年供應量會大幅度上升，特別是9月份后大量新盤入市，所以應該對市場抱有敬畏。新政之后，萬科均價變化情況在14%左右。”

　　盛高公司董事長總經理謝世東則建議在這個時期下，多做一些自住型產品。他表示，不要對未來幾個月政策的變化朝好的方面想太多。

　　今典集團董事長張寶全仍是一如既往地表現出樂觀：“政府可以調整關系。但是不能把所有希望寄托在行政的調控上就能改變我們的市場，改變我們的房價，改變我們的供應、需求。總的來講，我個人判斷，今年下半年的態勢會比上半年好。”

　　目前市場存在問題

　　朱中一表示，國家出臺一系列房地產調控政策以來，投機購房行為基本得到遏制，一些城市房價過快上漲的勢頭得到初步緩解，土地出讓的溢價水平明顯下降，安居工程建設明顯加強，但仍存在四個應引起關注的問題。

　　第一，商品住宅的交易量萎縮已經從一線城市傳導到二、三線城市。第二，如何增加住房有效供給盤活存量，包括把盤活閑置住房以及發展二手房市場、租賃市場統一結合起來，仍有很多問題需要研究。朱中一建議政府部門要加強督察力度，盤活二手房市場和租賃市場；應抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范中介機構的行為，發展租賃市場。第三，不少城市土地購置面積和完成土地的開發面積仍在同比下降，完成全年的住宅用地供應計劃難度很大。朱中一建議政府有關部門要適當調整土地的出讓底價，確保土地供應計劃的增加。第四，年度保障性住房建設計劃完成難度比較大，多層次住房供應體系形成還需進一步的制度完善。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮則表示，中國房地產市場存在市場化淘汰機制缺失、產業風險配置嚴重不均衡、交易主體缺位及需求早熟等四大缺陷。

　　拋出房地產不過剩論

　　“現在中國最不過剩的大概就是房地產。鋼鐵，大家都說過剩了。水泥都說過剩了，家電都說過剩了，汽車也都說過剩了。但是我們的房子不管怎么樣，城鎮居民還做不到1：1。”這是華遠地產股份有限公司董事長任志強在2010博鰲房地產論壇的精英對話中提出的觀點。任志強表示，還有很多的農民要變成城市居民，他至少還要有一個房子。不管是買還是租，目前的問題是沒有這么多房子保證居民住在里面，那是供不應求。如果更多人進入這個行業或者更多資金進入，真正把土地供給瓶頸解決掉的話，就不會造成房屋價格的飛漲。

　　任志強還表示，老百姓預期心理錯誤理解了“國十條”目標，認為一定要大跌和暴跌才能滿足欲望，但實際上價格下降幅度已很大。他列舉了一系列數據來說明問題，他說：“按70個城市計算，這70個城市中有增有減，增減相抵消后，就變成環比是零，但總的來看，二線城市雖然增長5%，但一線城市降了1%，銷售額大幅下降，銷售額下降預示著價格在持續下降。”

　　本報記者 張蓓