商品房預售款遭監管 開發商或被迫降價

　　昨日爆出北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，一位開發商代表調侃地表示，雖然大家都明白政策調控的目的就是降價，這種多管齊下的方式，明顯是告誡開發商們，這個不得不從。在最近的一次論壇上，華遠地產董事長任志強的一番“我從了，你們也從了吧”言論，折射出開發商們的無奈，而業內人士也坦言，目前調控已步入細化階段，將更加清晰地進行規劃，減少灰色地帶。

　　調控細化力壓開發商資金面

　　據媒體報道，按照正在研究的北京商品房預售資金管理辦法，未來北京開發商不僅將不能直接收存商品房預付款，即房地產企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶。同時，在使用商品房項目預售資金時也將受多方鉗制，用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，按基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節點申請用款。

　　對此，地產評論員牛刀指出，這一招很多人只是看見一個房款的先后到賬，卻并不知道，實際在運作中，確實斬斷了樓市炒作的資金鏈。斬斷了樓市投機的資金鏈，杜絕了樓市的投機行為，降低了銀行風險。可以說，北京市這個制度的執行，90%以上的樓市投機行為將得到充分的遏制，房價將會理性回歸。這是一個促使房價整體下降的辦法，其調控效應，僅次于央行加息。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也向記者表示，北京預售房款將納入監管，這對房企是利空，開發商以前多違規亂用預售款，預售款按規定只能用于本項目的開發建設，不能用到其它地方。嚴格規范后將使開發商的資金面趨于緊張，18日地產股的普跌已反映了這一利空。對于該政策的影響，楊紅旭坦言，如果這么做的話,會促使開發商降價，但其認為效果不會那么快起效。“皆竟只是部分地方政府在推進這事，并非中央統一行動。 ”

　　開發商投機者遭當頭一棒

　　雖然這個政策目前只在北京，但是同為一線城市的上海會獨善其身嗎？對于7月成交量復蘇，成交均價有翹頭跡象的上海樓市，北京調控信號帶來哪些變化呢？中國指數研究院副院長陳晟向記者坦言，目前調控政策正在逐步細化，力主減少灰色空間，更加清晰化，而北京調整信號的出臺，將對一些已經開始蠢蠢欲動的開發商或是投機者當頭一棒。其中也包括同為一線城市的上海。

　　“打一個比喻，這個信號實際上就像老師告訴學生上課要好好坐，現在更加細化了，手要放在背后。 ”市人大代表、上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅向記者形象地比喻了此次北京新政的寓意。他指出，其實預售房款的監管，上海銀行業一直都是非常嚴格執行的，本次北京的政策只不過是對其進行了一番細化。“如果上海也執行的話，無非就是再次強化。 ”季寶紅坦言道。

　　而對于執行的影響，季寶紅表示，專款專用，使得開發商資金的騰挪難度加大，以往開發商有可能拿預售款去拍地，現在嚴控后，拿地受到制約。“現在開發商就不能玩十個杯子，五個杯蓋的游戲了。 ”

　　地產評論家、上海春之聲集團董事長朱大鳴也向記者坦言，此番政策如果在滬出臺，勢必會對一些原本資金就緊張或是早前瘋狂拿地的企業帶來資金壓力，部分開發商將降價求資金鏈穩定。

　　而一位不愿具名的開發商代表則向記者坦言：“這是政府要你降價，同時讓你不得不從。 ”他指出，此次如果對于開發商預售房款的嚴格監管，將對于開發商的資金要求更為嚴格，特別是在全國有項目的大型房企，目前他們的資金都存在全國調配的情況，若被銀行監管，將影響資金的流動和調度，從而減緩部分項目開發的時間，因此大型房企有可能會要求各地適時降價進行，確保資金面健康。但他也表示，這里面還是有一定的機會，如果開發商轉變思維，掌握新規則，并加快開發速度，充分發揮效力，反而有利于提高開發周期，未來的總供應量應該不會受大的影響。(記者 張駿斕 )