購房支招：了解二手房買賣、簽合同12要點 (2)

　　要點8：違約責任。1.明確規定當丙方發生無正當理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失導致合同無法繼續履行三種情況時，丙方必須對甲方、乙方承擔違約責任，全額退還傭金、所代收的房款及各項費用、文件資料，同時規定了賠償金額或比例。2.當甲方、乙方發生無正當理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；未按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續，造成丙方無法履行合同；其他因甲方、乙方造成丙方無法完成委托事項或無法繼續履行合同等情況時，甲方、乙方對丙方承擔違約責任，全額退還所收取各項費用、文件資料，同時由違約方支付傭金給丙方，并約定追加賠償方式。3.約定了甲方、乙方之間的違約情況、賠償方式和比例、金額。

　　要點9：規定了三方免責的情況。

　　1.因不可抗力致使合同無法履行的。

　　2.因相關政策、法規變動致使合同無法履行的。

　　要點10：約定了合同履行過程中發生爭議時的兩種解決方式。

　　要點11：提醒合同未盡事宜采取附件形式補充，避免因合同未約束到的問題引起糾紛。

　　要點12：合同規定一式三份，甲、乙、丙三方各執一份，具有同等法律效力。合同范本最后明確規定甲、乙、丙三方必須填寫相關負責人的名字、電話，并分別簽章。丙方必須填寫注冊房地產經紀人的名字、注冊號等，以保障合同的安全性。

　　案例鏈接

　　在沒有見到房主的情況下，購房者曹先生與中介簽署了一份購房意向協議。中介口頭承諾，稅費和中介費由買賣雙方共同承擔。

　　但是當曹先生拿回三方協議時卻發現：意向協議最后一條“其他約定”之后的空格在自己簽字時還是空白的，等賣方簽完了，上面居然添加了“交易中所發生的所有稅費均由買方承擔”。曹先生不認可，但是百口莫辯。

　　中介在購房者有意購買房屋時，會不失時機地催促購房者簽訂預先制作的一式三聯的格式意向協議，并由購房者支付為數不多的意向金。

　　約定買方簽字后，意向金則轉為定金。但是為了避免買賣雙方提早碰頭而造成跳過中介私下交易的情況發生，中介也會尋找保護自己權益的方式來促成雙方交易，先不讓買賣雙方碰頭，意向協議通常由買方先簽，然后由中介拿給賣方簽。而買方簽字后，一式三聯的意向協議均被中介拿走。

　　律師提醒：由于格式的意向協議是預先制作的，會留出空格便于填寫，所以先簽約的買方千萬要注意，對于不需要填的空格一定要劃去，不要留有空白的空格。

　　當然，合同的簽訂最好能在三方都在場的情況下進行，并當場留一份原件在手上，以免帶來不必要的麻煩。