記者走訪浦東多個黑燈區(qū) 高掛牌率折射投資過度

　　近日，某網(wǎng)站空置率調查報告指出，上海多個樓盤的黑燈率大于50%，被訪樓盤從陸家嘴到外環(huán)外應有盡有，一時間激起購房者對空置率的好奇。近日記者走訪了錦繡華城、綠洲康城等多個項目發(fā)現(xiàn)，幾個月前剛交房的次新房，不少房東都直接掛牌出售，其中某個小區(qū)甚至可以從在一棟公寓樓中找出近30%-40%的掛牌房源。中介人員告訴記者，這些次新房的房東基本都是投資客，市場空置率之高可見一斑。

　　周祺瑾

　　調查數(shù)據(jù)

　　高黑燈率引發(fā)空置率擔憂

　　近日某網(wǎng)站發(fā)起的“曬黑燈”數(shù)據(jù)顯示，上海近百個小區(qū)的數(shù)據(jù)，得出的平均“黑燈率”為50.78%。這份調查報告顯示，浦東、閔行、長寧等區(qū)板塊的“黑燈率”較高，分別為69%、67%、84%，浦東和閔行的受調查小區(qū)有接近七成的房子晚上不亮燈。其中，長寧區(qū)由于只有兩個天山的樓盤被調查，取樣不足，數(shù)字可能與實際情況出現(xiàn)偏差。記者看到其中陸家嘴這些高端區(qū)域的樓盤，黑燈率超過70%以上，其中，陸家嘴國際華城的黑燈率約為76%，海怡花園為59.3%，涵樂園為64.2%。一些諸如黑燈率較低的則是寶山、虹口、閘北等板塊，分別為43%、46%、41%，平均六成以上的房子晚上是亮燈的。

　　對于以上數(shù)據(jù)，不少業(yè)內(nèi)人士表示質疑，中國指數(shù)研究院陳晟院長認為，黑燈率并不等同于空置率，空置率中還包括實度存量，轉移支付存量即用于度假之類的別墅房源，最后才是純屬由投機引發(fā)的空置率。但是不可否認的是，黑燈率高從某種程度上反映出目前的空置率上升開始引發(fā)社會的強烈關注，官方應該借助人口普查出臺空置率的官方數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)有利于政府對樓市正確調控。

　　記者走訪

　　多板塊拉響空置率警報

　　就在有關人士呼吁出臺官方空置率數(shù)據(jù)的同時，近日國家統(tǒng)計局明確表示空置率難以統(tǒng)計，但是官方數(shù)據(jù)的呼之不出反而加重民眾對空置率的猜想。記者日前走訪了“黑燈率”最高的浦東多個板塊，發(fā)現(xiàn)在一些投資氣氛濃郁區(qū)域，次新房的掛牌率很高，有些樓盤的掛牌房源甚至多于售樓處的在售房源。不難看出區(qū)域市場空置率的確已到令人擔憂的地步。

　　金地萬流域：

　　二季度精裝新房已掛牌

　　記者在金地灣流域門口的某中介掛牌信息上看到，一套90平米左右的精裝公寓目前單價已經(jīng)遠遠突破2萬，總價都在200萬以上。門店工作人員告訴記者，公寓房源很多開盤就是帶著裝修的，是4月剛交房的，一些業(yè)主覺得出借會折價，因此就直接掛牌。記者看到此類全新的精裝公寓占到整個櫥窗的1/3左右。中介人員告訴記者，周邊的幾個項目都很新，除了金地灣流域，萬科新里程、金色雅筑也有不少新房源，如果需要可以提供很多。

　　大華錦繡華城：

　　次新房充斥二手市場

　　在錦繡華城的售樓處附近記者則看到，不少中介人員看到有車進入售樓處方向就往窗縫隙上塞二手房源信息。記者在一張二手房源介紹單看到，老公房幾乎沒有，主要是一些目前在售的或者售罄不久的次新房源，以毛坯的為主，房齡大多在2006年以后。一位中介指著一套大華錦繡華城的房源告訴記者，該套房源面積為100平米左右，目前毛坯房售價為250萬，樓層不高也不低，是前幾個月剛剛交房的。

　　該中介表示，這套房子的業(yè)主拿到房子沒多久，沒有入住過一天。當記者問到有沒有更大一點面積的時候，他立即打電話詢問門店，表示該小區(qū)的次新房源還有很多，具體可以去門店咨詢。

　　綠洲康城：

　　掛牌房源多于在售房

　　記者走訪的另一個區(qū)域則是周康板塊，相比錦繡路和高清路段，這里的空置率明顯更高，整個區(qū)域人丁稀少。記者在走入綠洲康城的售樓處之前就被一名中介攔住去路，對方表示綠洲康城的房子從最早的一期到最新在售的一批，他們幾乎都有同類房源，價格要比售樓處低很多。記者看到中介提供的房源中不少單價是1.8-1.9萬/平方米，比售樓處低了整整2000-3000元/平方米，除了房源批次不同之外，沒有明顯差異。

　　記者在附近中介走了一圈，發(fā)現(xiàn)在掛牌房源中大多是以售為主，其中綠洲康城等樓盤房源很多。一位中介拉出一批房源信息，其中某一個樓盤同一棟樓有近5家是毛坯房源在售，該中介自豪地表示，“我這里的房源比開發(fā)商在售的還多。大浦東利好前，這里幾乎是一房難求，如今的房價相比1年前出現(xiàn)了70%的上漲，不少投資客開始拋盤，這種客源推出的房子基本都是沒有住過人的。”

　　戲外，周邊小區(qū)保安告訴記者，這里入住率并不高，這從車庫的租售情況就可以看出來。一位在周康從事房產(chǎn)銷售多年的劉先生告訴記者，次新房掛牌高說明區(qū)域已經(jīng)歷過一輪漲價，但是由于周邊配套并不成熟，這類房源中有一部分是買來等成熟之后入住的，也有一些是踏準行情投資買入的，因此這類房源的空置率往往比周邊成熟的板塊來得更加高。一切可能等到配套、人氣起來之后，情況或許會得到改善。

　　市場連線

　　購房者質疑：投資客推高了房價

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于目前的價格，不少購房者表現(xiàn)出很大的抵觸。一位孫先生告訴記者，他在去年排了幾個小時的隊，最后到手中的是1套底樓的房子，當初局面可謂一房難求。如今他在錦繡華城附近看到，中介手中出現(xiàn)了和他當初想買的同一街區(qū)的房子，只是單價從之前的2萬/平方米漲到目前的2.5萬/平方米。孫先生告訴記者，當初的房子就是被一些投資客買走了，現(xiàn)在這群人再把炒高的房價轉賣出來，實在令人憤懣。市場上類似的例子有很多，某位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，民眾對空置率的關注，主要是想找出空置率是炒房的現(xiàn)實依據(jù)，這種人為控制供需的手段導致房子掌握在少數(shù)人手中，是許多普通購房者買不到房的根本原因。但是這一點并不全面，因為空置率并非是“富人”造成的，這一波房源在還是一片空地的時候，土地的囤積導致價格上漲，之后開發(fā)商蓋好房子，惜售、捂盤，導致價格再次上調，最后到了投資客手中，可以說即使統(tǒng)計出真實的空置率，調控的起點和落腳點都不應該僅僅在空置率上。

　　業(yè)內(nèi)對策

　　多方位合作打擊閑置

　　在大家關注空置率的同時，相關部門對打擊囤地、捂盤加大查處力度，和此前不同的是，此次的調控，央行、銀監(jiān)會、國土部、住建部之間的合作更加緊密。

　　近日國土部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會，監(jiān)管部門近期也向住建部表達了類似意見，希望后者能提供兩類開發(fā)商的名單以便監(jiān)管，一類是市場交易秩序“好的”開發(fā)商，一類是受過處罰的“差的”開發(fā)企業(yè)。對于一些差的企業(yè)，此前央行和銀監(jiān)會就表示，對于查實存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機構不得發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　此外，在商品房銷售方面，住建部也要求各地對所有在建商品住房項目進行一次清理和整治，準確掌握已預售的商品住房數(shù)量、正在預售的商品住房數(shù)量和尚未開盤的商品住房數(shù)量等情況，并將清理情況向社會公開；對尚未開盤的商品住房項目，要責成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這種多層次、多部委的合作，對打擊囤地、捂盤作用將比之前大很多，而這種持續(xù)的緊縮信號也將扭轉開發(fā)商、投資客對市場預期，對進一步穩(wěn)定房價具有幫助。陳晟也指出，在打擊開發(fā)商囤地、捂盤的情況下，也應該加大保障房力度，目前投資熱錢涌入房地產(chǎn)，折射出人們對房產(chǎn)投資屬性的偏好，而忽略其住宅、保障屬性，如果投資屬性過重，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不利，扭轉這一點只有靠政府，之前停止第三套房貸，把自住和投資進行區(qū)分，這種區(qū)分對待說明相關部門已經(jīng)開始重視這一問題。