險資“遠水”難解樓市“近渴”

　　可投資房地產的保險資金將超千億———

　　8月5日，傳聞已久的《保險資金運用管理暫行辦法》終于出臺，被調控圍得密不透風的房地產似乎得到了喘息之機。但業內人士認為，險資被準許投資不動產等領域，并不一定會讓重壓之下的房地產松一口氣。

　　●保險資金投資房地產閘門已打開

　　2009年2月28日,十一屆全國人大常委會第七次會議表決通過了修訂后的《中華人民共和國保險法》,10月1日起將正式實施。修訂后的保險法對保險資金的運用范圍進行了拓寬,其中最引人注目的就是增加了“投資不動產”一項。”

　　而今年8月5日，保監會公布的《保險資金運用管理暫行辦法》則對保險資金投資不動產的比例作出了明確規定。保險資金投資于不動產的賬面余額不高于本公司上季末總資產的10%；投資于不動產相關金融產品的賬面余額不高于本公司上季末總資產的3%。該《辦法》將于2010年8月31日起施行。

　　醞釀已久的保險資金投資房地產的法律依據終于出爐了,保險公司投資房地產的渠道已經打通了。

　　●預估將有超千億保險資金投資房地產

　　其實早在保險法修訂之前,一些資金實力雄厚的保險公司就已經通過購買或建設自用辦公樓的名義打起了房地產投資的“擦邊球”。數據顯示,從2006年開始,中國人壽、人保財險、平安保險、泰康人壽、太平洋保險、民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等公司已紛紛通過直接或間接方式購入房地產項目。其中中國人壽集團公司和股份公司分別在金融街購買了新的辦公樓,泰康人壽在北京金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓,合計超過10萬平方米,太平洋保險集團則以22億元購入7.08萬平方米的金融街豐盛大廈。

　　據統計，截至2009年1月底保險公司總資產3.38萬億元，資金運用余額為3.05萬億元，其中銀行存款和債券占比83.9%，股票和基金占比13.9%，其他投資占比2.2%。按照《保險資金運用管理暫行辦法》規定的投資比例估算，將有超過千億的資金可以投向房地產。

　　萬年基業房地產開發公司總經理黃璽慶認為，如果真有1000億資金用于投資房地產，那將對房地產市場產生不小的影響。在保險資金探索投資房地產的初始階段,由于保險公司普遍沒有專業的房地產開發管理團隊,缺乏相關的投資經驗,應以投資現有的成熟物業為主。尤其是中心城市的核心地段優質寫字樓或商業地產將成為保險資金青睞的目標。

　　高力國際華北區投資與項目部董事黃卓偉認為，保險公司可以投資房地產對房地產開發市場來說應該是一個利好，開發商回籠資金又多了一個渠道。

　　對保險公司來說，從保險公司已購置的辦公樓來看,其面積往往大大超出其自身的使用需要,其中很大部分是用來出租的。其實,在歐美等成熟的保險市場,房地產早已成為保險公司的資產配置中的重要組成部分。在為保險資金保值增值,優化資產配置結構,抵御通貨膨脹和為保險公司帶來長期穩定的現金流收入方面起到積極作用。

　　●險資開閘能否給樓市解渴

　　《保險資金運用管理暫行辦法》的出臺或許很多人會感到疑惑，在當下調控是繼續收緊還是放松的十字路口，不同部門對房地產的態度卻大相徑庭——以國土部和住建部為首的“黑臉”，依然高舉調控大旗不放松。而保監會卻給險資投資房地產松綁，唱起了“紅臉”。

　　一位業內人士也指出，保險資金主要投資的對象是商業地產，對于住宅類，保險企業不會像普通投資者一樣去直接投資，而會更傾向于股權投資或產業基金的形式。此次提高投資比例對住宅類不動產可能不會產生很大的影響，而對商業地產的影響是積極的。實際上，在開發商的命門——信貸上，特別在針對購房者的信貸上，并沒有放松的趨勢，反而是越來越嚴。目前為止，并沒有實質的松動的政策出臺，而此次保險投資不動產辦法的出臺，并不能判斷為房地產市場的政策性底部已經到來。險資的“遠水”也許不能救房地產調控的“近渴”，所謂保監會的松綁，也許只是一種期待。(周宏)