地方調控樓市加力 卡住開發商資金鏈

　　近日,房地產行業又傳來新消息,北京市有望在年內實施商品房預售資金監督管理暫行辦法,這也意味著,開發商的資金鏈將面臨更嚴峻的挑戰。

　　據了解,新規定核心內容便是對預售資金的限制,消息人士透露,今后,開發商不得直接收存預售資金,購房款將直接進入監管賬戶,同時,預收款將被分成基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點,監管部門分別對其進行監管。

　　北京是第一個醞釀執行樓盤預售款專項監管政策的城市,但并不是唯一一個。有消息稱,蘇州也在醞釀專款專用的政策。

　　業內人士表示,樓市新政出來以后,開發商資金鏈已經吃緊,該辦法一旦實施,開發商必定會考慮降價以獲取流動資金,否則,“購地—蓋房—銷售”這本該正常運行的循環將就此打亂。

　　日前,決策層已經明確表態,要繼續實施樓市調控政策,有購房者懷疑,這次再出臺新的政策,是前一段調控的進一步實施,還是新一輪調控的開始?

　　新規卡住開發商資金鏈要害

　　樓市新政已滿四個月,專家分析,目前開發商已經到了資金鏈即將斷裂的關鍵時期,此時出臺限制預售資金的政策,將卡住開發商資金鏈。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在接受南方日報記者采訪時說:“開發商有降價的可能,如果開發商對資金的需求很高,就會降價,特別是那些實力較弱的房企,他們需要回籠資金。”

　　“如果對這個資金方面不進行監管,開發商會通過預售樓盤的預收款,投到下一個項目上去,而不是用到預售樓盤上面,只有專款專用才能解決這個問題。”趙松告訴記者。

　　中原地產華北區董事總經理李文杰表示,該辦法一旦實施,將會給開發商的現金流造成影響,有可能起到打擊囤地惜售以及降低房價的作用。

　　李文杰分析,如果對預售進行監管,也就意味著開發商必須要加快銷售回籠資金,才能夠達到單一項目的預付款這樣的目標。目前有開發商不急于降價,不急于回籠資金,主要是因為他們從不同項目資金之間進行拆借,賣得好的,他也有可能調配一些資金,有些項目不賣。

　　有房地產行業的分析師表示,該政策對未來影響非常大,尤其是專款專用將會讓很多地產企業放慢開發腳步,該分析師舉例,以前一家企業可以用預售款來用活開發資金,但現在政策一出,這筆資金只能是定時定點的去使用,不利于地產企業相互競爭。

　　西南證券房地產行業分析師肖劍認為,最實際的作用是短期內對購房人心理預期產生影響,促使購房人加劇觀望,但從長遠來看,對行業整體影響不大,一些企業在此之前預售賬款都已經收回,這項政策可能會對開發企業的現金流造成影響。

　　仍是新政延續

　　有分析人士指出,現在正是開發商與購房者博弈的僵持階段,決策層也在觀望前期樓市政策效果,此時出臺對商品房預售資金進行監管的政策,被業內懷疑是否意味著新的一輪調控即將開始。

　　但是,昨日,在記者采訪中很多專家認為:“并不意味著新一輪的調控。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在接受南方日報記者采訪時表示,“這個政策不是新的措施,之前就有提過,這個措施值得推廣,早就應該實施了。”

　　“國十條”對土地資金等方面都有很詳細的規定,現在出臺這項政策主要是要落實前階段的政策。

　　商品房預售款專項賬戶管理從2007年就開始醞釀,今年4月,住建部更是專門出臺《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,要求各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。

　　《通知》規定,“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。”

　　我愛我家副總裁胡景暉認為,雖然這不能視為新的一輪調控政策,但非常有效力。其主要原因是,這個辦法不像其他調控政策是臨時性的,這個辦法將會長期執行。

　　-專家建議

　　考慮取消預售制度

　　雖然年內實施商品房預售資金監督管理暫行辦法,將會影響一部分開發商的資金鏈,但是,很多業內人士分析,按照目前的房價水平,房地產行業盈利能力十分強勁,其高盈利性決定了其融資的便捷,因此該政策并不能真正觸動開發商的資金鏈要害。

　　據了解,2010年上半年房地產信托多數資金通過銀信合作產品流入房企。

　　有專家建議,不如直接取消預售制度。著名房地產律師秦兵認為,中國的預售制度對房屋質量造成了不可想象的損害,要解決這個問題最好的辦法就是取消預售制度,讓開發商賣現房,房屋質量一定會好點,房價也一定會降下來。

　　趙松也對南方日報記者表示,這個措施,對于規范房地產市場而言是很有用的,但最好的辦法是取消預售款制度。

　　但是,也有專家認為,不能取消預售制,因為一旦取消商品房預售制度,在供求關系尚沒有得到根本扭轉之前,預售活動并不會自動終止,而是很有可能會以私下交易等違規形式繼續存在,會進一步擾亂房地產市場秩序。

　　駐京記者呂天玲實習生周祖燕鄢杜賀