京滬房貸驟減開發商壓力驟增 下半年房價大降？

　　中新網8月19日電(林偉) 房地產調控新政出臺4個月以來，一線城市例如北京、上海的個人住房貸款漲幅都出現了明顯的下降，8月北京的土地市場流標頻現，入市新盤成交量驟減，購房者觀望情緒濃厚，上海多家開發商“大手筆”降價，不斷有媒體曝出超四成上市房企資金面臨緊缺，三季度樓市表現出的一系列現象，是否表明購房者的“春天”即將來臨 房價將會進入大降通道？

　　北京7月個人房貸環比降93% 8月入市新盤只賣了三套

　　房地產調控新政出臺3個月后，北京市的個人住房貸款也連續3個月環比降幅超過40%。根據央行營管部公布的7月份北京市金融運行數據顯示，當月個人住房貸款環比大降93%。

　　北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，住房個貸全面回落主要原因就是，成交量下滑、貸款難度加大、房價下調。張大偉認為，隨著新政逐步深化，在三、四季度，二手房市場將依然處于低迷態勢，交易量仍將在下行通道上徘徊，交易價格仍有一定的下調空間。

　　去年“地王”頻現的京城土地市場，在今年新政之后，熱度急轉直下，“流標”成為了關鍵詞。8月17日，房山長溝的兩個地塊再次“流標”，這是本月以來，北京土地市場的第三次流標。據不完全統計顯示，樓市新政后京城土地市場流標地塊達9塊。

　　與“流標”并存的還有地塊價格的下跌。北京中原根據北京土地整理儲備中心數據統計顯示，截至8月16日，北京共出讓土地為136塊，其中新政以后出讓69塊，超過新政前平均水平。然而樓面價則出現明顯下調，其中總樓面價從6654元/平方米下調了58.4%，到新政以后的2769元/平方米，后者甚至低于2009年同期的2970元/平方米。

　　業內人士表示，出讓地塊的溢價率更是從新政之前的110.6%下調了大半，目前的溢價率僅為23.3%，達到2009年來的最低點。熒燦地產總經理顧辰天認為目前無論是土地交易市場還是新盤二手房交易市場，都漸漸趨冷，而年初房地產宏觀調控政策的初衷也就是遏制過快上漲的房價，現在看來，市場已經達到了政策的預期。

　　北京房地產交易管理網數據統計顯示，北京8月份預售項目為7個，合計供應住宅1554套，而簽約量僅為3套，簽約比例不足0.2%，與7月相比，8月出現了明顯的銷售停滯現象。 在連續兩周日均成交過百套后，上周北京樓市又現頹勢，周成交僅590套，環比下降55.24%；日均成交84套，再次跌破百套大關。8月9日為上周成交量最低點，當日商品住宅期房成交僅48套，為6月2日以來的最低成交值。北京中原統計數據顯示，截至8月17日，新政以后供應項目為74個，簽約率超過80%的僅為13個，無一項目100%簽約，而簽約不足20%的則達到了32個，占比高達43.2%。23個項目簽約率不足5%，更是創造了2009年以來的低迷紀錄。

　　上海房貸創17個月新低 多家開發商“大手筆”降價

　　8月12日，人民銀行上海總部發布7月份上海市貨幣信貸運行數據顯示，當月，上海市新增人民幣貸款161.7億元，為今年以來月度貸款增量新低，同比和環比分別少增9.4億元和74.3億元。曾在2009年突飛猛進的個人住房貸款在“新國十條”政策發布后持續萎縮。 7月個人住房貸款創下了近17個月來的新低。

　　對此業內人士表示，雖然近期房貸政策沒有再度收緊，但嚴格落實“新國十條”以及三套房貸暫停即相當于將房貸打入冷宮。在房地產市場成交量沒有明顯回升的狀況下，預計整個三季度個貸市場都將表現低迷。

　　7月底開始“收陽”的上海樓市，出現了新一波的降價促銷，其中一些開發商還施展了“大手筆”，多個項目直降4000元/平方米～7000元/平方米。據中房信集團最新的統計數據顯示，成交面積排名前5的樓盤都出現了價格“大跳水”。排名第一的中環1號以17645元/平方米的價格成交了236套房源，而該樓盤在7月成交的39套房源均價為19835元/平方米，6月成交的34套房源均價高達23160元/平方米。兩個月之內高達23.8%的跌幅或是該樓盤熱銷的主要原因。

　　超四成上市房企資金面臨缺口 降價或是開發商的生存選擇

　　根據萬德數據統計顯示，截止到2010年上半年報告期末，40家房地產上市公司的平均資產負債率為61.13%，其中資產負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%。四大地產龍頭中，保利地產資產負債率高達76.77%，而萬科A、金地集團和招商地產的資產負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　上述數據表明，超四成上市房企具有較大的債務風險，甚至面臨資不抵債的危險局面。而-600.95億的現金凈流量味著房企“失血”嚴重，資金鏈斷裂的隱患可能隨時大規模爆發。

　　某業內人士表示：“到2009年底，在經歷了1年的去庫存化之后，大多數開發商均面臨新增供應不足的問題，后面加緊開發是必然的選擇。但是，隨著監管部門對開發商囤地打擊力度的加大及銀行對開發貸規模的緊縮，開發商不得不面臨融資渠道干涸的窘境。”

　　近日，素來力挺房價的華遠地產總裁任志強向數百開發商發出呼吁：“我都‘從了’,你們也‘從了’吧。” 據相關媒體報道，樓市調控將近4個月，許多開發商資金已經吃不消了的情況，按照業內專家的分析，如果開發商在今年7月開始主動降價，到明年3月市場就能開始回暖。如果開發商到今年年底才開始降價，那么樓市回暖至少會推遲半年，所有人都會很痛苦。

　　京神農投資執行董事陳宇也表示，近來土地頻頻出現流拍、交易量大幅下滑，都說明樓市的調控已明顯見效。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松的認為，今年三四季度將是樓市新增庫存大量形成的時期，可能是房價出現大幅下調的時期。