廣州珠江新城“黃金地塊”閑置十余年

　　珠江新城位于廣州市新城市中軸線上，定位為中央商務區(CBD)，可謂寸土寸金。然而就在這個處于高速建設期的核心區域，卻有一塊土地曬了十余年太陽，至今未建成一棟樓。

　　記者調查發現，諸多類似于官司纏身、規劃變更的理由正在成為土地閑置的重要原因。這些原因背后究竟是什么往往極難考證，但閑置的結果是，一方面為開發商帶來地價翻數倍的溢價收益，另一方面減少了樓市供應，扭曲了房地產市場，損害了社會利益。

　　打官司、調規劃　土地閑置未開發

　　資料顯示，珠江新城L2地塊是一幅位于廣州市天河區珠江新城的商品住宅用地，用地面積為16024平方米，由廣州宏瀚房地產開發有限公司1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設用地規劃許可證》《建設用地批準書》。

　　然而，廣州宏瀚卻沒有選擇開工建設，而是選擇“倒賣”土地。根據珠江實業(600684.SH)2005年發布的公告，廣州宏瀚在1998年2月20日就與珠江實業簽訂了協議，將包括珠江新城L2在內的三幅地塊轉讓，珠江實業成為唯一的土地使用經營者。

　　但在履約過程中，雙方產生矛盾，廣州宏瀚于2005年8月將珠江實業告上法庭，珠江新城L2也隨即進入訴訟程序，成為“歷史遺留問題”。但2005年12月30日，廣州宏瀚又申請撤回起訴，與珠江實業達成和解。根據約定，廣州宏瀚開發珠江新城L2地塊，而珠江實業補交相關費用后開發其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設用地規劃許可證》，其建設工期為2007年8月-2009年8月。

　　不過，在拿到土地之后，廣州宏瀚仍未建房銷售，而是又選擇申請修改規劃，讓土地繼續曬太陽、睡大覺。記者在廣州市規劃局網站看到，2010年4月中旬廣州規劃局對珠江新城L2地塊規劃調整進行批前公示。資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請由最高100米調整到最高208米，拔高了一倍多。

　　十余年間，這幅黃金地塊就一直在曬太陽，盡管周邊已經陸續蓋起了高樓。業內人士指出，珠江新城L2地塊的閑置究竟是有意為之還是迫不得已很難考證，但目前司法訴訟、調整規劃已經成為閑置土地產生的一個主要原因。

　　企業逐利、政府失察　“靚地”沉睡難醒

　　究竟是什么原因導致開發商甘愿讓土地閑置多年，而地方政府卻又未及時收回土地呢？

　　首先，從企業層面來看，業界分析認為，盡管廣州宏瀚沒有建樓銷售賺錢，但是由于珠江新城L2地塊的飛速升值，這塊“靚地”的閑置并不影響開發商從中獲利。據網易房產測算，珠江新城L2的樓面地價僅約2500元／平方米，但2009年珠江新城地王價格已經達到15324元／平方米，樓面地價起碼翻了近6倍。而如果廣州宏瀚是通過協議出讓等方式拿下的土地，那成本就更低了。

　　同時，規劃的調整也讓開發商愿意讓“靚地”繼續曬太陽。廣州房地產專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，拿地后修改規劃是一些開發商慣用的手段，開發商往往會通過提高容積率、修改規劃等來謀取更多的利益。“目前中國房地產行業潛伏著‘拿地-改規劃-拖延工期-獲得土地溢價和超額利潤’一條龍的規則。”房地產專家謝逸楓接受媒體采訪時表示，而且開發周期拖得越長，開發商獲得的土地溢價就越高，從中獲益更大。

　　更重要的是，這類開發商也未必會選擇獨自開發。廣州多位房地產界人士分析認為，廣州宏瀚在業界名不見經傳，未曾聽說過這家公司。“過去，一些‘有本事’的非知名房企是通過囤地、炒地賺錢的，這些開發商一般拿地后轉手倒賣給其他開發商，即便暫時沒有賣出去，自己也很少開發。”韓世同還表示，“隨著市場規范，目前這類企業已經大幅減少。”

　　記者調查也發現，廣州宏瀚是一家規模并不大的企業。記者近日前往該公司采訪發現，廣州宏瀚在廣州市工商局網站登記的辦公地址已經被其他公司占用，而廣州宏瀚現在則與廣州恒瀚實業有限公司等公司“蝸居”在另一處辦公。不過，對于廣州宏瀚為何會閑置珠江新城L2地塊，公司員工則是“一問三不知”。

　　除了開發商原因外，相關政府部門的缺位失責也是一些土地能夠閑置十多年的原因。合富輝煌首席市場分析師黎文江指出，相關法律法規對閑置土地的處理非常明確，“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用”，但是現實中，卻很少看到政府嚴格執行閑置土地處置政策，積極落實相關處罰措施。

　　堵住漏洞、強化監管　制度需要完善

　　業內人士還指出，珠江新城L2地塊只是全國閑置土地的冰山一角，而大量的閑置土地存在無疑會造成社會財富的浪費，削弱政府通過土地調控樓市的效果。因此，必需要加速對閑置土地治理，減少土地囤積，加速房子供應量，從而穩定樓市。

　　SOHO中國董事長潘石屹接受媒體采訪時也表示：“只有真正清理閑置土地，在這些土地上盡快蓋出市場上需要的房子，房價的上漲才能從根本上得到抑制。”

　　“首先仍需要完善閑置土地處理制度，這一直是政府與開發商斗智斗法的領域。”長期關注房產糾紛的廣東中澤律師事務所周玉忠律師說，相關部門必須要在如何預防閑置土地產生和處理上下功夫、動腦子，才能有效堵死開發商囤積土地、閑置土地的路子。而且即便閑置土地進入了司法程序，也不會影響對閑置土地的認定，因此在產權明晰的前提下，加速對閑置土地的處理。

　　其次，相關政府部門必須要依法行政，嚴格執法。中原地產項目部總經理黃韜表示，在處理閑置土地上，一些地方政府多是整改、發通知催促開工，真正收回的土地并不多，而開發商就是看準了相關部門的執法不嚴，所以才愈發肆無忌憚，從而導致土地閑置不斷蔓延，嚴重損害政府的形象。

　　同時，必須要保證規劃的嚴肅性。黎文江說，如果開發商是出于商業利益而更改規劃，則地塊應該回收重新出讓。否則，如果只要開發商拿了地塊都可以申請改規劃，那么追逐利潤最大化的開發商肯定會想方設法向上長、向下挖，嚴重侵害社會利益。

　　此外，對于不作為的相關政府部門也要追究責任。業內人士指出，以珠江新城L2土地為例，按照當時的《建設用地規劃許可證》規定，工期截至2009年8月，為何期間沒有建起住宅卻又調整了規劃，相關部門有必要給群眾一個解釋。記者 陳先鋒